长租公寓接连“爆雷”？公寓运营模式的法律风险与解决方案

　　近日，全国多地曝出长租公寓资金链断裂、跑路失联的新闻，根据《合同法》第二百一十二条规定，次承租人不能以已支付租金为由，抗辩出租人收回租赁房屋的物权请求权。那么如何改变这种环境，整顿公寓租赁行业？

　　本文以长租公寓卷款失联事件为背景，立足于当下公寓管理公司的经营模式，分析公寓运营的困境并试图探寻其出路，以期能为当下长租公寓行业的经营发展提供一定的参考。

　　文 | 雷霆 泰和泰律师事务所 合伙人

　　张程志 泰和泰律师事务所 律师

　　来源 | 泰和泰律师

　　近期，全国多地曝出长租公寓资金链断裂、跑路失联的新闻，出租人收不到房租、次承租人住不了房子，房东和房客均面临维权困境，似乎这种“高收低租”、“长收短付”的经营方式已经成为一些公寓管理公司的惯用手段。

　　
究其根本，这些公寓管理公司充当的并不仅仅是一个中介的身份，其与出租人和次承租人之间各存在一个独立的商品房租赁合同关系，根据《合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人对公寓管理公司享有收取租金的权利，而公寓管理公司对次承租人享有收取租金权利，当出租人以公寓管理公司未支付租金为由，解除租赁合同，要求收回租赁房屋时，基于合同的相对性以及物权的优先性，次承租人不能以已支付租金为由，抗辩出租人收回租赁房屋的物权请求权。

　　似乎从前述分析看来，在公寓管理公司“跑路”的情况下，次承租人没有任何可以保护自己合法权益的途径。本文将以长租公寓卷款失联事件为背景，立足于当下公寓管理公司的经营模式，分析公寓运营的困境并试图探寻其出路，以期能为当下长租公寓行业的经营发展提供一定的参考。

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　　长租公寓运营模式简析

　　目前市场上存在的长租公寓，一般为公寓管理公司（承租人）将业主房屋租赁过来，进行装修改造、配齐家具家电，再出租给房客（次承租人）。

　　长租公寓是房地产三级市场一个发展相对较晚的行业，自2010年起，国内市场才开始出现服务对象定位为青年人群的平价公寓。随着我国房地产市场又相继提出“房住不炒”、“租售同权”等政策和观点，长租公寓模式迎来了发展的重大机遇期，并伴随着政策的红利及市场的趋势有了长足的发展。相应的，也产生了不同的运营模式。

　　归纳而言，目前市场上的长租公寓主要存在四种运营模式：

　　一是房地产开发公司自行开发运营，房企（公寓所有者）成立专门的运营团队，或成立专门的公寓运营部门，或设立相应的运营公司，负责对自有存量房或新建住房的租赁运营工作，为租客提供租赁和增值服务，获取租金和“资产增值”；

　　二是资产托管，房企不自行运营，而将建成的房屋托管给第三方运营服务商（公寓管理公司）进行出租和租后管理，并自行承担承担公寓的装修费用和房屋维护费，享受资产增值和租金收入；运营服务商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费；

　　三是运营服务，市场上的第三方公寓管理公司从所有者（通常为个人）处承租房屋，对房屋进行标准化装修，并负责出租期间房屋的运营和维护，定期向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费；而资产所有者享受资产增值和固定租金收益；

　　四是代建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。

　　一般而言，无论是上述自行开发运营还是代建运营的经营模式，租赁关系的主体只有承租人和房企，承租人直接向房地产开发企业缴纳租金，对于租赁关系而言不存在所谓的“二房东”，其监管也相对简单。

　　而当下长租公寓卷款跑路事件主要发生在运营服务和资产托管经营模式下。运营服务和资产托管的经营模式正是因为“二房东”的存在，提升了监管难度，进而滋生了前述风险。甚至有些“二房东”的公寓管理公司，其从设立本意就并非对公寓进行运营，通过“长收短付”等方式敛财后迅速跑路。

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　　公寓运营困境

　　长租公寓行业发展势头良好，近年来竞争也越发激烈，根据2018年年初的数据，长租公寓市场已有超过1万家机构参与其中，创业公司、房地产企业、酒店企业、房产中介机构等纷纷投入长租公寓运营商的业务之中，随之而来的还有资本的涌入：仅2012~2016年，长租公寓领域的融资事件99起，涉及金额高达68亿元。[1]

　　市场与前期政策的利好，使得大量资金涌入长租公寓领域，也使得该领域在资本的裹挟下野蛮生长了多年。资本的竞争混乱，也间接倒逼了对市场的监管，整个市场处于转型升级的阵痛期，各种因“经营不善”跑路的新闻层出不穷。

　　究其根本，对于大型房企而言，虽然长租公寓市场空间巨大，相对于买卖时代的高盈利高流转来说，眼下长租公寓能带来的收益并不可观，房企布局的租赁公寓业务大部分呈现亏损状态，据《2019年租赁住宅行业白皮书》显示，国内20个重点城市中，公域租金回报率只有 1%~3% 。[2]

　　对于房企而言，长租公寓“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式，因此，很多大型房企并不愿意进入长租公寓市场。但是长租公寓行业的特性又决定进入该市场需要大规模的资金投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低，大部分小型企业又缺乏该资金实力，只能以哄抬房租，扩大规模，缩短装修空置期，算计租金贷等方式实现资金沉淀，这些短钱、快钱、热钱导致长租公寓行业问题频出。

　　在资产托管的模式下，由于房东与公寓管理公司之间属于委托管理合同，公寓管理公司一般以房东名义与租客签订房屋租赁合同，合同权利与义务归属于房东，在公寓管理公司暴雷潜逃的情形下，虽然房东可以解除与公寓管理公司之间的委托管理合同，但受制于合同具有相对性，不能以未收到租金为名驱赶租客。

　　
但在运营服务模式下，房东与公寓管理公司之间是租赁关系，公寓管理公司以自己名义与租客签订房屋租赁合同，两个租赁合同相互独立，房东可以未收到房租为由行使返还请求权，要求租客腾退房屋，而租客只能以与公寓管理公司之间的租赁合同向公寓管理公司追究违约责任。

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　　公寓运营出路探索

　　从整体市场来看，长租公寓是一种新兴发展的租赁方式，一直受到开发商、创客和租客的热捧，但公寓爆雷事件却让很多租客望而却步。

　　目前的公寓爆雷事件的大都发生在运营服务模式下，公寓管理公司的鱼龙混杂使得租客对整个市场都缺乏足够的信心，租公寓市场的长足发展必然建立在政府的合理监控的基础上，由市场的良性竞争促进其蓬勃发展。

　　1. 政府调控

　　2016年5月17日，为实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》于第七条便要求加强住房租赁监管，要求房屋租赁市场健全法规制度、落实地方责任、加强行业管理。[3]

　　2020年9月7日，住房和城乡建设部公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，第三十八条明确规定，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。[4]

　　针对目前市场的乱象，长租公寓行业若要实现有序发展，应当需要制定相应的规范举措来保障，对于租金监管问题应建立监管机制，租客租金专款专用，防止挪用租客租金另作他用的情况出现。而对于行业杠杆居高的问题，应去金融杠杆，整治“租金贷”乱象。

　　① 加强市场准入管理，进行工商注册备案

　　相关的数据显示，2018年，中国房屋租赁市场租赁面积达到67.3亿平方米，预计2022年将达到80.6亿平方米。巨大的市场也就要求政府必须建立规模标准，加强行业准入管理。[5]

　　例如针对自然人转租住房的，其转租套数或者间数达到规定规模的，应当办理市场主体登记；而针对注册成立的住房租赁企业则应当要求其具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力，并构建住房租赁信息查验、安全保障等内部管理制度。

　　为实现信息的公开和方便后续的管理，住房租赁企业、房地产经纪机构应当自成立之日起三十日内到工商注册地房产管理部门办理备案。房产管理部门应当及时将住房租赁企业、房地产经纪机构备案信息向社会公开。

　　② 加强运营监督，租赁合同备案

　　住房和城乡建设部2010年发布的《商品房屋租赁管理办法》第十四条要求：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。”[6]

　　《住房租赁条例（征求意见稿）》第十六条再次重申：“出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。”[7]

　　但由于制度构建的滞后性和政府监管的不重视，租赁合同备案制度一直未落实到位。且在实际中，在签订租赁合同时双方为避免麻烦，往往不会主动进行合同备案。因此，简化合同备案的程序、加强房租赁企业或者房地产经纪机构不备案的责任就尤为重要。

　　③ 加强资金监管，建立监管制度

　　长租公寓最大的风险是可以形成资金池，而且不受监管。公寓管理公司给业主月付或者季付，而让租户季付或者年付（或者使用租金贷），很容易形成数额巨大资金池，且这些租金一般都在公寓管理公司账上，并由公寓管理公司完全自行支配。

　　同时，公寓管理公司在签房往往会跟业主索要空置期，在经历了较长的空置期之后才会向业主支付房租，而租客一入住便需要交满一季度或一年度的租金。

　　
在这种模式下，公寓管理公司的规模越大，风险就越大。长租公寓之所以会大规模暴雷，就是因为公寓管理公司为了尽可能扩大资金池，不惜通过高价收房扩大规模，然后低价出租获取客户，并且通过租金贷快速最大化回笼资金，然后继续扩大规模或者“圈钱跑路”。对此，可以参照杭州应对公寓爆雷事件的应对政策，可建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

　　④ 加强行业监管，严格审住房租金贷款

　　为了整治租赁业长期乱象，《住房租赁条例（征求意见稿）》明确租赁企业、房产中介不得违规提供金融产品和服务。虽规定了国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

　　但针对“高进低出”和“长收短付”运营模式，在住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。[8]

　　2. 市场调节

　　市场的乱象往往仍需市场的自我调节。在长租公寓市场日趋规模化、产业化，自发性行业组织亦应当建立健全住房租赁和房地产经纪行为规范、职业道德准则等行规行约，加强自律管理，提升从业人员的专业水平，促进行业发展。同时，行业协会也应加强与房产管理部门的联系，并及时会同有关部门、房地产行业组织建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

　　
与此相应的，也可建立行业内诚信执业平台，将住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员以及出租人和承租人的诚信记录纳入信用信息共享平台。

　　3. 引导租客提升安全意识

　　长租公寓的租客是长租公寓产业最后的终端，因此提高租客的安全意识也尤为重要。社区、行业协会、房产管理部门应当积极组织相应的宣传活动，并在住房租赁交易服务平台、房地产经纪行业协会等官网，及时公布公寓管理公司的开业报告、营业执照、相关资质等，方便租客随时可以查看公寓管理公司的投诉、纠纷、违法违规的情况。

　　
针对已在社区大量收集房源的公寓管理公司，社区可在公告栏及时公布公寓的相关信息，以便租客在房屋租赁时能够在社区第一时间了解到该社区的公寓出租情况。

　　注释：

　　[1]《2019租赁住房行业安全白皮书》，全国智标委、中装协住宅租赁产业分会、ICA联盟

　　[2]《2019年租赁住宅行业白皮书》， 克而瑞咨询

　　[3]《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》【国办发(2016)39号】，国务院办公厅

　　[4]《住房租赁条例（征求意见稿）》，住房和城乡建设部

　　[5]《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》，iiMedia Research(艾媒咨询)

　　[6]《商品房屋租赁管理办法》，住房和城乡建设部

　　[7]《住房租赁条例（征求意见稿）》，住房和城乡建设部

　　[8]《住房租赁条例（征求意见稿）》，住房和城乡建设部