蛋壳公寓危机背后：长租公寓频暴雷，170家企业已消失

从2018年开始，GO窝公寓、Color公寓、爱公寓、鼎家公寓等一大批长租公寓企业发生暴雷、跑路事件。

策划丨腾讯新闻 江波

长租公寓暴雷再一次成为舆论关注焦点。在经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等风波后，在美上市的国内长租公寓头部企业蛋壳公寓正陷入危机泥潭。

公开数据显示，作为国内知名的住房租赁公司，蛋壳公寓的管理房间高达40万间以上，累计服务用户超过100万。自今年6月传出CEO被调查后，相继被爆出资金链断裂、跑路、破产等消息，并在近日因租客、房东等大规模维权，导致蛋壳公寓危机进一步升级。

由于涉及人群众多，在舆论上造成了恶劣的影响。多地政府部门已经陆续介入蛋壳公寓危机事件，北京住建委成立专办小组，深圳住建局紧急出手防止失控，重庆、成都、西安等地也开始对租赁市场进行排雷。

陷入困境的不只是蛋壳公寓， 同样在美上市的青客公寓也已经连续三年亏损，2019年净亏损达4.98亿元，行业老大自如也不断被曝出“涨租”、解约”、“租金贷”纠纷。而还有更多的中小型长租公寓没有熬过行业寒冬，据统计，2020年以来全国爆雷、跑路的长租公寓超过20家。而近三年来，已有170家长租公寓企业消失。

长租公寓：起源于2011年，市场集中在一线城市

作为房地产市场的一个新兴产业，长租公寓在国内出现的时间并不长。

在2011年后，国内一些大城市开始出现了青年公寓这一租赁新产品。这种集中式公寓主要以传统的商业地产运作模式为主，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，可提供大面积的公共使用区域，比如健身房、便利店等场所，受到白领阶层的青睐。目前的多个知名长租公寓品牌中集中式公寓都占有很大比例。

除了集中式公寓，还有一种是分散式公寓形式，由运营公司将业主的闲置房屋租赁下来，然后进行装修改造，配置家具家电后，租赁给消费人群。

另外根据消费者的需求不同，长租公寓还分为服务式公寓和青年公寓，服务式公寓一般的消费人群是高端以及涉外客户，青年公寓则以普通白领、蓝领客户居多。

国内目前的长租公寓市场以分散式公寓占比较高，头部品牌包括链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓以及最近爆雷的蛋壳公寓。集中式公寓相对较少，知名的品牌包括万科旗下的泊寓、龙湖旗下的冠寓以及旭辉旗下的领寓。

从长租公寓市场的全国布局来看，目前主要集中于一线城市。具体来看，上海、北京、广东的占比排名前三，分别为29%、28%和13%。

政策支持：长租公寓迎来发展风口

经过几年的粗放型发展，长租公寓这一新产业，在2015年迎来了政策风口。为了解决高房价压力下的人们的住房需求，国家开始大力发展租赁市场。住建部、央行、国务院办公厅、国家发改委等有关部委，先后出台了《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》、《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等。

在中央层面的新政支持下，全国各地也纷纷出台了各类鼓励住房租赁的政策。2017年7月17日，广州在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》；8月18日，南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》；9月29日，北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，旨在发展住房租赁市场；11月22日，沈阳市出台的《关于在沈租赁住房居民享受公共服务相关政策的通告》推出了九大措施。

资本追捧：长租公寓四年融资超三百亿

城市新移民对居住的巨大需求，让资本纷纷投入到长租公寓这一新兴行业，对早期开拓长租公寓业务的头部企业魔方公寓、链家、优客逸家、YOU+等展开角逐，市场头部企业也迎来大笔投资。魔方公寓早在2013年就完成了6000万美元的A轮融资，YOU+也在2014年获得雷军领投的1亿元融资。

应该说，2015年以前是资本市场广泛投资长租公寓的赛道时期。但这一时期由于大多数企业处于创业早期，融资额度比较小，累计融资额约为32亿元。2015年以后，随着国家对房屋租赁行业的支持政策陆续出台，长租公寓进入快速发展阶段，融资额也相应上升。其中2016年，长租公寓企业公开的融资事件有41起，融资额46.44亿；2017年长租公寓行业通过43起融资，获得51.39亿投资；2018年，全行业共有31起融资，投资额近90亿；2019年，随着爆雷、跑路事件频发，长租公寓遭遇到“资本寒冬”，融资难度增加。融资事件也减少至16起，但融资额却创出123亿的新高。

之所以出现这种情况，是投资开始集中到了行业头部企业。2019年，仅蛋壳、窝趣、城家、魔方、自如这五家长租公寓就获得了超过18亿美元的投资。

市场份额：自如、蛋壳、相寓排前三

由于有政策的支持，再加上住房需求旺盛，各路资本也加大投资。长租公寓行业进入快速发展期，不少知名公司和品牌相继诞生。据中国饭店协会公寓委员会统计，仅在2015年，国内拥有规模公寓企业就超过500家，公寓间数超过100万间。

据天眼查《房地产行业企业数据报告（2020）》显示，目前全国共有900余家长租公寓相关企业，其中深圳市的长租公寓企业数量最多，超过150家；北京、上海、成都等地也拥有超过50家的长租公寓相关企业，西安、佛山、广州、杭州、泉州、郑州也进入了全国长租公寓相关企业注册数Top10城市排名当中。

数据显示，目前长租公寓行业中的头部品牌分为两类，一类是主打集中式公寓品牌，以房地产企业为主，目前市场前三为万科旗下的泊寓（23万间）、龙湖旗下的冠寓（11万间）、旭辉旗下的领寓（7万间）。

除了房企品牌外，还有一类以魔方公寓为代表的集中式运营商，目前管理规模已达到10万间。

不过在数量上来看，分散式公寓为主的品牌运营商更具优势，市场前三大企业分别为链家旗下的自如（100万间）、蛋壳公寓（40万间）、我爱我家旗下的相寓（25万间）。

暴雷潮起：170家长租公寓企业已经消失

由于行业竞争激烈，为了从房东手中拿到房源，很多运营商不得不哄抬房价抢占资源，尤其是高买低卖、盲目扩张导致一些企业资金链开始出现问题。从2018年开始，GO窝公寓、Color公寓、爱公寓、鼎家公寓等一大批长租公寓企业发生爆雷、跑路事件。

此后，全国多地的长租公寓爆雷事件愈演愈烈。据公开数据显示，仅在2019年就有近60家长租公寓企业陷入困境，爆雷跑路的高达40多家。这一年，上海的遇见公寓、南京的乐咖公寓、北京昊园恒业、西安万巢等接连爆仓，而杭州成为“重灾区”，位于杭州的国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

进入2020年后，在卫生事件影响下，长租公寓的发展再次受到挫折，仅上半年就有优客逸家、友客公寓、岚悦公寓、小鹰公寓、城城找房等超过10家长租公寓发生资金链断裂、跑路的事件。

据贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107家，“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成，近七成是因为“高收低租”的模式导致。

融资途径受阻，经营压力骤增，越来越多的长租公寓已经从市场消失。公开数据显示，全国目前已经注销或吊销（以工商登记为准）的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。