川系房企领地集团过聆讯：踩中两条红线，首五月收益猛增181%

“备考负债比率、净负债比率及现金与短期借贷比率分别为80.2%、153.1%及1.1倍。”

本文为IPO早知道原创

作者｜苍穹

据IPO早知道消息，领地控股集团有限公司（以下简称“领地集团”）已于11月19日通过港交所聆讯，建银国际担任独家保荐人。

其实，领地集团的上市之路并非一帆风顺，其早于4月9日首次交表，6个月后面临一次招股书失效的尴尬，这一情况亦同诸多赴港上市房企一样。如今领地集团距离敲钟挂牌只差临门一脚，亦有望成为年内香港第六只内房股。

领地集团于1999年在四川成立，主要为改善居住环境的客户提供优质住宅物业，除此之外，其亦发展办公楼、购物大楼、商业综合体及公寓等商业物业以及营运酒店。历经20余年的发展，领地集团现已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局，项目分布于全国20多个城市。

为满足客户的多样化需求，领地集团开发出丰富的产品组合，包括中心系（提供优质商业物业，一般坐落于省会或副省级城市的中心商业区）、观字系（一般坐落于风景区）、兰字系及天字系（均提供优质住宅物业）、凯旋系（一般坐落于不久将来有望成为市中心的区域）、文旅系（提供位于风景区的度假屋）、悦字系（提供现代设计，以迎合希望改善居住环境的年轻买家）、商业系（以主题商业街、步行区及食肆为特色）、公寓系（以智能家居系统及管家服务为特色）、产城系（以开发的社区为特色，一般包括办公楼、购物中心、医疗设施、城市公园及K12国际学校）及特色小镇（提供坐落于古镇的历史文化度假村）十一个产品系列。此外其亦开发出海纳系，成功更新产品系列，但日后并无计划开发海纳系新物业项目。

根据中国房地产TOP10研究组的资料，按综合实力计，领地集团自2017年起连续四年获选为「中国房地产百强企业」，并于2020年排名第72位；按品牌价值计，其亦自2017年起连续三年入选「中国西部房地产公司品牌价值TOP10」，于2017年、2018年及2019年分别排名第四、第二及第二。而在2019年，领地集团的成都环球金融中心荣获「中国建设工程鲁班奖（国家优质工程）」。

截至2020年9月30日，领地集团应占的总土地储备为1656.77万平方米，包括应占的可作销售而仍未出售的建筑面积及已售但未交付的建筑面积61.67万平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积959.64万平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积635.77万平方米。

领地集团土储情况（来源：聆讯后资料）

其中，领地集团合计107个项目之中有70个位于四川省，约占65.5%的比例。正如领地集团坦言，其的业务及前景高度依赖四川省房地产市场的表现，相对业务分布更为广泛的竞争对手而言，面临更高的地域集中风险。

享受过往地产的黄金期红利，不少房企都实现极财务业绩的高速增长，领地集团亦然。2017-2019年其的收益由53.39亿元增至75.68亿元，复合年增长率为19.1%，并在2020年前五月实现收益30.28亿元，相较上一年同期大幅增长181%。

领地集团利润表（来源：聆讯后资料）

营收增长的同时，领地集团的盈利能力却一直是个难题。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度与截至2020年5月31日止五个月，其的利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元及1.66亿元，甚至于2019年首五月录得亏损930万元。

以此类计，过往三年及今年以来领地集团的净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%及5.5%，呈现逐步下滑的势头。而据亿翰智库报告，2019年房企平均净利润率为16.39%，领地集团的盈利能力显然低于行业平均水准。

领地集团主要财务比率（来源：聆讯后资料）

于上述期间，领地集团维持大量借款以为经营提供资金，其的银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元，三年之中负债总额增加逾百亿元。

而在当下，住建部以及央行于今年8月下旬划定房企融资的“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，俨然成为衡量房企风险程度的国标。

若从领地集团角度来看，其在2020年5月末的备考负债比率、净负债比率及现金与短期借贷比率分别为80.2%、153.1%及1.1倍，相当于踩中两条红线，意味着今后有息负债每年增幅不得超过10%，这将部分限制其的融资水平，进而遏制其的规模增长。