在武汉，房产中介都是怎样赚钱的？

　　这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

　　提问：房姐，武汉加盟链家开一家店子，有什么门槛吗？大致哪些投入？平时上班，想与朋友合伙，我安排一到两名亲戚去店子上班。这种方式可行吗，要注意什么。朋友做过店长。

　　回答：你好，感谢付费！ 先说说中介是怎么生存的？ 当你每天都在和中介费打交道，直到充分了解中介这个业态的某一天，你会想到这个问题： 什么样的中介最赚钱？ 是链家？ 还是当年如日中天的中原？ 还是深耕垄断某小区的社区店？ 要是这样想，就乱套了。 首先需要搞清楚一件事： ——谁赚钱？赚的是什么钱？ 中介不是一个固定业态模式，根据结构的不同，其实有很大差别。 1.个体中介 2.开中介店的老板（加盟或独立小中介） 3.中介大企业。 三者截然不同。 中介大企业，赚的是经营公司的利润，公司的利润结构，来源也很多样。 比如链家，赚的是业务量对应的资本套利； 比如中原，各家门店实际经营利润仍然是公司的利润主体； 譬如21世纪，利润大头是加盟费。 对于那些中介店的老板，也分类别。 有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。 有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。

　　事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。 从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。 从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。 有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般； 有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观； 有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。 但对于大企业来说，想要统一市场，就不得不覆盖「亏损」区域。 ——市场占有率提高，利润边际递减。 甚至为了提高占有率，而主动亏损。 链家，就是占有率第一，亏损第一。 但是，公司可以从别处赚到钱，股东拿分红。 最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。 这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情＋个人能力。 一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用最小的精力，获得一定范围的最大回报。 极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。 大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。 你还停留在了解的阶段，看出来你对中介行业一窍不通，还是不要去趟这摊浑水了。

　　提问：新人首问：49岁，夫妻二人收入都不高。坐标石家庄，老破旧小区新苑南区两居室一套无贷款，刚在正定新区入手一套万科文化村二居室，贷款79万，女儿的名字买的。女儿大四，父母共同贷。前几天刚在沈北新区认筹荣盛的坤湖郦舍两居室一套，妻子正在办迁入沈阳北户口。如果沈北新区贷款能办下来，还余子弹20。请问房姐：1、万科文化村升值潜力如何？2、沈北新区的坤湖郦舍升值空间怎么样？纯属投资。3、最近打算把现住房新苑南区置换一下。现在出手合适吗？在石家庄置换到哪里升值空间大？如果我在沈阳办理贷款后，买了石家庄的新苑南区，再买房是否算首套房？潜水很久，看了您很多信息，才毫不犹豫的入手坤湖。期待你的指点迷津。

　　回答：你好，中国大部分城市都会上涨，哪怕345线城市。 问题是多久涨多少，定量后才可以定性。 石家庄当前略溢价，成长艰难，被北京吸血。 资金涌入顺序和城市能级顺序，石家庄排在京津之后，等京津的市场反应就可以。 正定有概念利好，万科文化村入手价不高，能跑平大盘。 坤湖郦舍学区可以，刚需盘，价格有优势，但是升值比较慢，需要长持5年以上。 石家庄改善自住建议在生活半径附近淘笋，新苑南区这类老房子尽快出手。

　　提问：新人首问。房姐好，坐标乌鲁木齐男45已婚无孩家庭年收入25。目前自住一套城郊改善房，产证还未办理下来。还有一套市区学区房（6层顶楼，计划装电梯，后期可能增值）100出租年收3，均无贷款，公积金有20余额。本来懒散惯了不想太折腾，奈何去年替朋友生意担保房子抵押欠款60，年息3，他生意失败，目前无力还款，已起诉，法院执行无标的无限期等待，我已借钱先还了欠款赎回房子。所以目前想从学区房和公积金上想办法。1继续租学区房租金还欠款利息，房子还可用来抵押，或卖房还欠款60，余40去其它城市商贷买个纯投资。2利用公积金贷款再在乌买个二手房也出租以租养贷。想问房姐学区房是租还是卖？公积金能否配合其他城市使用？

　　回答：你好，长远并不是特别看好新疆房地产，会弱于全国大盘的平均涨幅。 乌市人口逐年内迁，一个门户城市人口逐年下降，这是绝大多数西北城市的现状； 南疆，汉人是少数民族，北疆以汉人为主，但是不管哪里，都是绝对安全，警察快比人民多了，稳定压倒一切，经济发展是其次的； 孔雀东南飞，内地甚至新疆、甘肃的中产阶级都有了来一线城市投资房产的意向，这是新时代的“六个钱包”，会进一步让人口、资源、资金向东南部大城市倾斜； 乌市、呼市、兰州、太原以及其他三四线城市房产的未来。或许真的会回归居住本质，丧失投资土壤； “只有大城市才有房地产”！ 乌市虽然租售比高，但是涨幅弱。建议保留1套自住，没有学区需求 可以直接出手学区，剩余子弹投资到高能级城市才可以利益最大化。 武汉支持异地公积金贷款，大专学历可以落户，是比较好的选择。

　　提问：房姐你好:请问一下，投资加自住，复式楼有哪些优缺点，后期好脱手吗？

　　回答：复式楼分为很多种，具体看楼盘。 顶复才有豪宅的视野与私密，普通复式压抑，楼上楼下都是人，还不如平层舒服。 通常来说，复式要比平层的单价低一点。但是随着城市的发展，改善需求越来越旺盛，未来长线看，房间数量多的复式房子也是有很好的价值的。

　　提问：新人首问。房姐好，大神，膜拜下。 我在贵阳观山湖区会展城有一套，租金抵贷款。去掉房贷估计值70万。在武汉汉阳三眼桥有一套还建楼，估值60万。 因去年在广州投资失败，现在血本无归。想回武汉或者贵阳。 之前在贵阳做中介的，我想问下贵阳楼市跟观山湖区还有没有发展空间？贵阳的房子还有没有留的必要？是否全出都去武汉买？ 贵阳的房子写的我老婆单独所有，贷款我是次贷人，jlh后怎样操作我在武汉算首房首贷？ 最近还想问下房姐对未来房产中介的发展趋势有什么看法？是否会完全整合？ 谢谢房姐了。

　　回答：你好，贵阳过去时最穷的标志，近些年发展还不错隐隐也是西南大城了。 相比武汉成都重庆还是差一两级。 眼光不错，贵阳唯一有点投资价值的只有观山湖和小河了，可以继续持有。 如果贵阳这套房的贷款记录不显示在你的征信上，离婚之后买武汉就算是sfsd。 中介是个很苦逼的行业。传统中介挣钱很难很难，从业人员素质参差不齐，我指的是专业素质。 如果你很年轻，又没有耐心，这未尝不是一个历练心智的好机会，学会忍人所不能忍。 呆半年，了解行业运营逻辑，再考虑出来。 你在这个行业，首先要明白自己要什么。 中介是一个分化巨大的行业，菜鸟中介完全靠运气吃饭，厉害的中介任何时候总能找到赚钱的机会。 哪怕市场行情不好，老鸟也能秒杀一般中介。 哪些人去看房，老鸟就观察靠谱好下手的，完事儿了跟上联系，大部分一次成功。 这还不是最牛的。 老鸟专做那种高端楼盘租赁，老鸟服务很贴心，这些客户里有不少都攥着钞票准备买房的，做几个租赁客户，老鸟搭上话顺道又成了一单买卖。 不仅如此。 由于老鸟业务熟练，沟通到位，有这些业主也愿意把房子交给他打理。 业主要卖房，有其他中介的客户来了，业主最后把要签的那个客户告诉给老鸟。 老鸟马上开车尾随，又签下一单。 房产这一行原本的从业者不熟悉互联网玩法，两栖人才很容易降维打击。

　　房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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