福州中骏世界城·璟悦，是纯正TOD吗？

最近关于中骏世界城·璟悦开盘的消息频出，今天来分析看看这个所谓的TOD4.0的新盘有哪些不利因素。

一期预开盘情况

目前售楼部的宣传，一期要开5栋（1，2，3，5，6），位于地块C的东南角。两梯四户设计，板楼连廊，层高2.9米，楼层在15-17层左右，户型有128，118，110，95平米。宣传的均价带装修32000左右。

是否是TOD项目

近年福州随着地铁建设，购房者对于地铁的重视度加大，给了很多新盘借鉴的契机。中骏世界城一直以tod自居，但是对于它们的交通出行争论很大，那就分析看看。

土拍描述：宗地2020-07号（仓山东升地铁停车场上盖及周边地块），从土拍的描述可以看出项目是地铁上盖，同时还有部分周边地块，从规划来看A商业地块E地块是处于滨海快线上盖，后续商品住宅主要在BC地块，并不属于地铁上盖。

地铁规划：虽然楼盘一直宣称自己是三叉街换乘站，但是楼盘定位的是滨海快线，并不是地铁一号线。从售楼部的地图也能看出，滨海快线的三叉街站与一号线三叉街站也存在一定距离。

地铁距离远近

虽然也是TOD项目，那对于争论最大的出行距离问题，首先售楼部位于A商圈地块，地块处于地铁上盖，距离滨海快线200米左右。但是住宅的C地块是在商圈的西南面，虽然售楼部宣称地下打通，那看看就算给它全部打通，直线距离滨海快线要700米左右，距离1号线850米左右。而且实际步行肯定没办法做到地图这种直线，目测后续要步行1公里左右到地图号线，800米左右到滨海快线。不知道这样的TOD，对于购房者来说是否算得上。

楼盘户型门对门

楼盘位于三叉街板块，受机场限高影响，楼盘都在17层以下，不过楼盘并没有做两梯两户小洋房设计，可惜了这个限高。楼盘目前5栋设计成两梯四户连廊板楼，由于楼层不高，消防只需要配建一部楼梯，所以总的公摊率较低。

楼盘的户型平面图，可以看出唯一楼梯设计在连廊中间，对于西边中户北面有一点遮挡，不过影响不大。

楼盘户型设计成内开门，从平面图可以看出端头与中户的门是紧紧相连，后续估计连门联都贴不了，为了一点得房率却搞得这么尴尬，对于购房者而言需要注意。

一期周边不利因素

记得去了售楼部，置业宣传C地块右侧就是政府的文体公园规划，南面是小学规划。但是细看规划之后发现。一期的的5栋主要有以下不利因素：

一、1，6号楼西侧规划了幼儿园，存在一点噪音影响

二、2号楼位于5栋楼中间，虽然看上去好像是5栋楼的楼王，但是从平面图可以看出，虽然楼盘限高，但是2号楼与左右两边的1，3号楼间距很近，可能会影响到采光

三、2号楼南面规划了地下停车场入口（虽然置业说后续不启用），以及一排的非机动车停车棚，会存在一定的噪音影响

四、5栋楼南面正对规划的小学，后续存在噪音影响

五、5栋楼右侧，虽然是文体公园，但是距离最近的却是供电用地，存在变电站等辐射问题

暗开操作

虽然最近一直传出开盘的消息，但是备案价一直没有动静，后面听到说受商场建设延误，无法备案。至于个人去售楼部，置业给予的说法是一期只能认筹500组，需要告诉它们自己想要哪一套房源，然后再缴纳意向金。

分析：对于这种暗开的楼盘，个人建议不要急着下手，毕竟不按流程来，很容易出现不可意料的问题。对于有意向的朋友，最好确定缴纳的房款是存在自己的冻结账户，而不是开发商不受监管的账户。

中骏口碑

由于项目是带装修交互，目前中骏也是第一次来福州，对于中骏的口碑和质量目前还不好说，虽然中骏也在厦门岛内拿下地王项目，不过中骏的高端系列是天系，景系定位是城市低密菁品住区，对于这个系列产品的质量也需要打个问号。

对于中骏这个项目大家怎么看？