聚焦｜广东探索多元化解旧改行业矛盾纠纷

最近，由广州中院房地产审判庭成功调解的一宗官司，让杨箕村村民与富力公司在旧改过程中积怨多年的矛盾纠纷划上句号。作为广州城中村改造项目回迁后村民与改造企业就拆迁安置补偿产生诉讼纠纷的第一案，这起官司以13页民事调解书、9000余页证据以及近9亿元涉案标的的惊人数字，创下广州法院民事案件调解的新纪录，也引发了舆论的高度关注。

让人瞪目结舌的数字背后，是以诉讼解决矛盾给社会带来的高昂代价。11月11日，在广州仲裁委“三旧”改造行业仲裁调解中心和广东省三旧改造协会人民调解委员会成立大会上，广东省三旧改造协会监事长兼政策与法律专委会主任龚军伟分析透露，2010年以来，全国“三旧”改造领域发生的一审民事和行政诉讼案件就有1256宗，其中由广东法院受理的就有953宗，占75.9%；同期，全国与城市更新相关的一审诉讼案件则多达1938宗，其中来自广东的案件占比71.7%，达1389宗。“本身旧改涉及的工作内容和利益关系就错综复杂，能否在诉前就以高效稳妥的办法解决这些矛盾，已成为保障项目顺利推进的必要条件。”

广东省司法厅公共法律服务管理处处长陈武明、省自然资源厅开发利用处副处长杜伟、广州仲裁委员会主任陈思民、协会秘书长庾来顺、监事长龚军伟、仲裁调解中心主任郝飞为仲裁调解中心成立揭牌。

广州市司法局市管干部一级调研员鲁义华、广州市天河区司法局副局长李捡、广州开发区管委会副主任黄东、广州市天河区林和司法所所长刘斌、省三旧改造协会秘书长庾来顺、人民调解委员会主任贺春娇为人民调解委员会揭牌。

问题

掰手腕和打官司的代价难以负担

10年前，作为国内知名的旧改“专业户”，富力公司在广州CBD附近先后成功实施了对杨箕和猎德两个城中村的改造。这两个项目均是广州市政府以整村改造模式大力推进的首批城中村项目。由于项目在推进效率以及实际取得的改造效果方面均得到政府和社会各界的肯定，两个项目均已被业界视为城中村整体改造的经典案例。

村箕村村民与富力公司的矛盾发生在村民回迁以后的安置补偿等问题上。由于双方谈妥的回迁房维修费用迟迟没有到账，而且在验收结算时发现回迁物业建筑面积存在“缺斤少两”的问题，加上企业延迟交付导致联社遭受巨额租金和停车费收入损失，杨箕村村民在2019年9月将富力公司诉至广州中院，并提出7个多亿的巨额赔偿。由于案件复杂、涉及利益重大，广州中院2020年1月7日正式开庭审理，殊料庭审结束当天下午，富力公司即提起反诉，要求杨箕联社向其返还弃产补偿款约1.6亿元——即此前由于富力公司垫付赔偿给杨箕村被拆迁村民的钱。

所幸的是，就当双方在法庭上势同水火时，主审法官利用富力公司预先缴纳过足额复建安置监管资金的有利条件，以及争议双方共同的利益诉求，及时地找到了一把通过调解来化解矛盾纠纷的钥匙，让双方握手言和，同时也让这个跨度达11年的旧村改造项目最终尘埃落定。

广东是全国最早对“三旧”改造进行重点探索并已取得实际成效的省份，仅截至2019年末，全省累计实施改造的面积就已经达到82.3万亩。然而，随着“三旧”改造工作在近年逐步进入深水区，加上参与主体法律意识不断增强，由此引发的各类权益纠纷事件也日益增多。

“不管是对企业，还是对村民来说，用掰手腕和打官司的方式来解决矛盾纠纷，都会让对方背上难以负担的综合成本。”一家不愿具名、参与过珠三角多个旧改项目的房地产企业相关项目负责人向南方日报记者坦言。

龚军伟亦表示，“三旧”改造（城市更新）本身就是很复杂的系统性工程，涉及面广，牵涉的利益主体多，需要方方面面的天衣无缝地配合，方能推动整个项目顺利推进。任何微小的争议或纠纷，都可能阻断整个项目的推进。因而，高效解决这些矛盾纠纷，无疑成了保障项目推进的必要条件。

分析

成低成本和高效率化解矛盾不容易

事实上，广东针对“三旧”改造工作推进过程中出现各类民生痛点问题早有研究，近年亦不断寻求通过加强对旧改工作的法制化和规范化来减少这类矛盾的发生，同时亦为各类参与主体依法依规来解决类似的权益纠纷提供更专业和明确的指引。

然而，要大幅降低解决矛盾的成本和提高解决矛盾的效率，仍面临不小困难。

据龚军伟分析，在民商事争议方面，争议的内容可以来自服务合同、合作合同、融资合同、拆补合同和工程合同等各个方面，争议的主体则可能是村与平台公司、前期服务商、合作企业、复建安置房代建企业或施工企业、承包企业之间，或者平台公司与房地产公司、资金机构等之间，又或者是房地产公司与资金机构之间，联合体成员之间，改造主体与被拆迁人、测绘公司、策划公司之间。

在行政争议方面，则包括针对征收、收回土地使用权以及政府裁决等具体行政行为提起的复议或诉讼，针对拆迁补偿安置协议纠纷提起的诉讼，以及针对政府与改造实施主体之间的签署的《项目实施监管协议》提起的诉讼等。

因而，他指出，凡是涉及旧改和城市更新的争议，往往都具有庞杂、复杂、敏感、重大、尖锐和疑难的特点。庞杂指的是合同类型多、内容多、主体多；复杂指的是法律关系复杂，政策、法律、技术交织，法、理、情杂糅；敏感指的是新生事物、灰色地带多，政府审批事项多、廉洁风险大，涉及被拆迁人多、社会风险大；重大是指合同数量多、很多合同涉及资金量巨大，土地问题本身也是重大问题；尖锐是各类主体之间的利益矛盾都很尖锐；疑难是民事和行政纠纷交叉，非村民持有宅基地、历史违建等历史遗留问题多。

未来

以仲裁和调解为抓手加速矛盾化解

当前，解决争议的途径主要有民事诉讼、商事仲裁、行政裁决、调解、协商（和解）五大类。

广州仲裁委员会主任陈思民认为，在“三旧”改造项目中，难以避免发生各类矛盾、纠纷、法律争议，促进矛盾多元化解是推进“三旧”改造工作的重要手段。

而广东省三旧改造协会和广州仲裁委员会此前所作的多项调查研究则显示，仲裁、调解作为多元化解纠纷解决机制，是解决旧改行业矛盾纠纷最佳匹配手段。广州仲裁委员会副主任王天喜即提到，仲裁调解具备程序快捷、意思自治、保密性强、一裁终局、专家断案、强制执行等特点，能很好的解决部分“三旧”改造纠纷问题。龚军伟亦认为，调解，使各方愉快化解争议，是最绿色环保的纠纷解决方法；仲裁，副作用最小的无痛疗法，是最安全高效的纠纷解决方法。所以，“调解”“仲裁”，是与“三旧”改造最般配的纠纷解决方式。

正是基于这一原因，11月11日，由上述两家机构联合主办的广州仲裁委“三旧”改造行业仲裁调解中心和省三旧改造协会人民调解委员会在广东社会科学中心正式揭牌。

广东省自然资源厅开发利用处副处长杜伟、广州市开发区城市更新局党组书记、局长侯奔为人民调解员颁发证书。

广州市天河区林和街人民调解委员会（司法所）与广东省三旧改造协会人民调解委员会签订共建合作协议。

广东省三旧改造协会秘书长庾来顺亦表示，“三旧”改造工作涉及多方利益诉求，纠纷矛盾较多，调解和仲裁需求较多。该协会为解决行业的需求，适时成立仲裁中心和人民调解委员会，希望能够有效快速化解矛盾纠纷，快速推进项目落地实施，为落实广东省委、省政府要求“三旧”改造取得重大突破性进展拿出关键有效招数。

【记者】冯善书

【通讯员】谭宏伟 龚怡馨

【作者】 冯善书

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端