明年起，“新禁令”下，5类房子将不能出租，房东和租客都需留意

很多人都说，现在一线城市租售比达到60倍以上，即房价是年租金的60多倍，也就是房价是年租金的 60 多倍。而且房屋的产权只有 70 年，那么选择租房也可以。根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，超过60%的租客已经租房3年以上，超过20%的租客表示愿意一直租房。不得不说租房甚至长期租房已经逐渐成为了当代年轻人主要生活方式之一。

为何近些年人们的居住方式有如此大的转变呢？其本质原因还是房价过高，对于很多年轻人来说，买房都是非常困难的事情，如果没有家庭的帮助的话，光是存够首付，就30岁以后了，并且以后的房贷也是一个难以填补的空缺。而选择租房的话，起码每个月还有结余。

而如今的诸多数据也表明了租赁市场正在逐渐扩大的现状：根据艾媒数据中心发布的数据来看，2020年全国住房租赁人口数量可能会突破2.25亿，预计2022年租赁人口将达到2.4亿；2020年全国房屋租赁市场租赁面积可能会突破74.2亿平米，2022年全国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平米。

随着房屋租赁市场的不断扩大，越来越多的问题也不可避免地暴露出来，而其中很多都是租客与房东关于房子问题的纠纷。很多房东都认为只要是房子就能出租，毕竟是自己的东西，别人也没有办法干涉。但真的是这样吗？9月7号，住房和城乡建设部两个部门联合公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中明确规定了从明年起，有4类房子将不能对外出租。

而根据以往的经验来看，一般意见征求稿从发布到正式落地需要3~6个月的时间，而目前为止也没有任何更改或者变动的迹象，也就是说该项政策落地已经八九不离十了。换言之，明年起有4类房源不能出租，房东和租客都需留意。

一、不符合工程建设强制性标准的住房，不能用于出租

什么叫“工程建设强制性标准”？官方给出的解答是直接涉及工程质量、安全、卫生及环境保护等方面的工程建设标准强制性条文。包含了设备、设计、防火、节能、勘察和地基基础、结构和抗震设计等十个方面的要求，如果没有达到相关的标准的话，就是不符合工程建设强制性标准的住房。

目前来看，绝大多数开发商新建住房都是经过了专业测定的，其标准基本上都能达到。而不符合标准的住房通常都是以小产权房为代表的房子。很多小产权房都是未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的房子，本身存在各种缺陷、安全问题。还有很多都是自己建的房子，也存在诸多隐患。“新禁令”下，这类房源不得出租，租客需要留意，不要因为图便宜去承租了。

二、不符合室内装修国家有关标准的住房

“新禁令”已经明确要求：

出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。

室内装修不符合标准的住房，对身体的伤害是非常大的。其中存在大量的有害物质，长期吸入可能会引发白血病、心脑血管疾病。所以租客在承租的时候一定要注意。除了房价高之外，如今装修也是一笔比较大的耗资，因此很多购房者都会买毛坯房，然后选取廉价的装修材料。

倒不是说房东故意将装修有问题的房子租出去，只是很多炒房客在买完毛坯房、装修完第一时间想将房子租出去以求资金回笼，可能表面上已经闻不出什么味道了，但是仍有有害气体残留。除了炒房客之外，一些房东想将房子租出去一般都会将房子粉刷一遍，然后挂在房产中介，这时候中介也会第一时间想办法把房子租出去。

因此，对于租客来说，进行租房的时候要自己进行相关的检测，不能仅仅因为“闻不到”味道来判断是否存在有害物质，最好带上简易的检测设备或者专门的检测人员，对自己负责，未来住着也安心。

三、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住

随着房价的增长，房租也在水涨船高。很多买不起房子的人甚至租房都已经出现了困难，只能慢慢减少租房的面积，当面积小到一定程度的时候，市场上已经没有超小面积的房子了，该怎么办呢？这时候群租房便诞生了。何谓“群租房”？群租就是超过设计使用载荷使用房屋，比如原先一套房子只能住几个人，但通过将厨房、卫生间、阳台以及地下储藏室等非居住空间隔断等方式，强行“塞”进去住了很多人。

如果一间房挤了太多人的话，那么相应的用电、火灾等安全隐患问题就会成倍增加，特别是如地下储藏室等非居住空间，一旦火灾发生连逃生都成了问题。而另一方面，群租客的上下班时期也不固定，很多都是忙于深夜再回来，对于隔壁左右邻居影响也很大，并且人多的话自然声音也大了起来，影响正常生活。

事实上，早在2013年7月，北京市住建委、市公安局、市规划委会同市卫生局等部门联合印发《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，明确规定：出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人 ，房主违规出租可罚3万。如今“新禁令”又提到了这点，可见其重要程度。

四、违规行为出租的房子

除了上述三类具体不能出租的房屋外，在租房过程中有违规行为的房子也不能出租。比如违章违建的住房、产权证书有问题或者没有产权证的房子、被查封的房子、没有经过原房东同意的“二房东”房子、被抵押的房子。这些房子都是不能出租的，房东和租客都需留意。

此外，按照相关规定：出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书等证明住房权利归属的材料。以及在合同期内，除了相应法规或者合同写明了的情况，出租人不得擅自终止合同或者提高和降低租金。对于租客也是很好的保护。

除了《住房租赁条例（征求意见稿）》中规定的4类不能用于出租的房屋外，明年1月1日开始实施的《民法典》中也有一类房屋不能用于出租。

五、设立了居住权的房子

明年开始实施的《民法典》中引入了“居住权”的概念，意思就是对他人所有的住房及附属设施占有、使用的权利，以满足生活的需要。也就是说可以住，享受相关的住房权利，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。这类房源也是不能出租的。