大湾区房企发展样本—世茂丨发展洞察：大湾区呼唤怎样的房企进驻

导 读

“到2035年，宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。”这是《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称《规划纲要》）的长期目标，是大湾区发展的美好蓝图。

大湾区发展正在迎来前所未有的发展机遇，是各路房企抢占的市场高地，而房企在布局大湾区的实践中，也面临诸多痛点。如何契合大湾区发展需求，大湾区呼唤怎样的房企进驻，是当下布局大湾区需要重新思考的问题。

01、国际一流湾区目标的实现，呼唤超强地标锻造能力

凯文·林奇曾对标志性建筑有如下描述：“标志性建筑是组成人们的城市心理印象的基本因素。”标志性建筑作为城市地标，印证着城市的历史文化，能够代表和影响城市形象。

纵观国际大都市，都具有时代象征意义的伟大地标建筑。粤港澳大湾区作为世界四大湾区之一，经济快速增长，城市的地标建筑也在时代的变迁中日新月异。

城市的地标变迁史犹如一座城市的发展史。比如：深圳地标从国贸大厦、地王大厦、京基100、平安金融中心再到现在的华润大厦，记录了深圳从罗湖东门商圈到福田CBD商圈再到后海深圳湾总部基地商圈的城市发展历程。可以发现，城市地标不仅代表了城市的形象，也与城市产业经济发展高度协同。

《规划纲要》指出：到2022年，粤港澳大湾区基本形成国际一流湾区和世界级城市群框架。大湾区将通过香港－深圳、广州－佛山、澳门－珠海极点城市带动作用，提升整体实力和全球影响力。未来，极点城市将扮演越加重要的角色。因此，极点城市建设战略性、引领性的城市地标不仅是大湾区城市发展的内在需求，也是大湾区城市发展水平的重要表现。

目前，极点城市地标项目分为两种情况。

• 第一，核心城市——香港、深圳、广州、澳门，这些城市在发展的不同时期涌现了多个地标建筑，如香港中环中心、深圳华润大厦、广州塔。但随着粤港澳大湾区成为国际一流湾区，需要迈向更高的台阶，则需要更具时代性的地标项目加成，如正在规划中的深圳世茂深港国际中心、H700深圳塔；
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• 第二，非核心城市——珠海、佛山，这些城市仍缺乏能够代表极点城市封面的地标项目，如珠海作为港珠澳大桥的连接城市，人们对珠海的感知停留在拱北口岸、港珠澳大桥；佛山作为大湾区唯——个GDP超过万亿元的非一线城市，经济总量仅次于深圳、香港、广州，但外界对佛山的感知只有千灯湖。因此，大湾区极点城市需要具有引领性、战略性的极点地标项目，拥有超强地标打造能力将是大湾区房企不可或缺的能力之一。

众所周知，世茂是地标打造领域的标杆性房企。目前，世茂打造的地标中有上海世茂广场（333米）、深圳前海世茂大厦（约300米）、广州世茂汇金中心（规划320米）、南京世茂国际中心（双塔，300米）、厦门世茂海峡大厦（双塔，300米）等，世茂拥有已建成或规划在建近30座地标的经验。

此外，从填补城市空白到打造城市封面，再到如今赋能城市发展，世茂拥有地标前瞻性的理念，不仅仅在于建筑的高度，更多的是解读城市发展的需要，引领城市升级，赋能城市发展，这正是大湾区之所需。

02、宜居宜业宜游的优质生活圈，呼唤完善的产品力和服务力

“宜居”既是未来粤港澳大湾区成为国际一流湾区的要求，也是人民向往美好生活、提高生活品质的核心诉求。近三年粤港澳大湾区平均每年增加约159万人口，人口的流动带动了住房需求的提升。2019年，大湾区房地产市场交易规模达1.4万亿元，预计到2025年，粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿元，市场前景巨大。

从2019年粤港澳大湾区销售额TOP10房企的产品线来看：

• 碧桂园、恒大以三四线刚需产品住宅为主；
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• 万科则专注于大众化的住宅产品，近年来积极拓展城市中心高端目，不断丰富自己的产品线；
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• 而一些聚焦于大湾区内部发展的房企，如龙光、华发则专注于中高端产品的打造。

我们可以看到，尚未有一家房企的产品线能够满足大众从首次置业到终极改善的需求。在可以预见的市场规模下，能够满足不同消费层次、不同人生阶段的置业需求才能够拥有更广阔的市场受众，全生命周期产品线，将成为抓住大湾区市场需求释放的有力抓点。

与房子相挂钩的物业则直接影响了人们的居住体验。特别是2020年初新冠疫情的影响之下，人们对物业服务有了更多更高的要求，而大湾区作为未来代表中国参与世界经济的重要区域，整体服务力完善及升级是大势所趋。

不难发现，世茂在30余年的地产开发中，从客户的需求出发，不断进行产品的迭代与升级，打造了云系、璀璨系、国风系、天誉系、龙胤系全产品线，从刚需、到改善再到高端客户，世茂拥有全生命周期产品体系，契合大湾区客户多层次的需求，符合大湾区市场发展趋势。

在物业服务方面，世茂服务以高品质服务著称，围绕深蓝品质、智慧互联、人文多元三大核心价值，给予客户带来品质与智慧生活的全新体验。

03、经济活力最强城市群，呼唤多元生态，助力消费升级

《规划纲要》明确提出要“坚持以人民为中心的发展思想，积极拓展粤港澳大湾区在教育、文化、旅游、社会保障等领域的合作，共同打造公共服务优质、宜居宜业宜游的优质生活圈。”多元化是大湾区呼唤的重要元素。

粤港澳大湾区是我国经济活力最强，开放程度最高的区域之一，是人均GDP最高的区域，是消费升级的前沿阵地。消费升级带动了多元化的经济发展业态，诸如旅游、文化、健康、教育等领域产业存在巨大的消费市场。房企通过布局这些产业不仅可以平衡业态发展，增强企业盈利能力，也可通过这些业态增加地产项目特色，助力地产业态发展。

就旅游业而言，广东省入境过夜游客连续五年保持高位，2019年更是达到3771.38万人次。大湾区旅游业除了市场导向，更有政策加持。2020年6月19日，国家交通运输部官网发布的《关于推进海事服务粤港澳大湾区发展的意见》明确指出，将支持粤港澳大湾区海上旅游产业高质量发展。酒店作为旅游产业中的重要一环，随着旅游产业的兴盛得到了充足的发展。对于房企而言，酒店正是房企多元化布局的重要入口之一。

粤港澳大湾区未来的房企形态必然是多元化的业态，这既是迎合粤港澳大湾区发展的需求，也是符合房地产行业发展规律的。

世茂的“大飞机战略”正是房企多元化布局的典型代表。地产开发方面，2019年世茂合约销售额2600.7亿元，在克而瑞研究中心发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，排名第9位，跻身行业十强。

• 在多元布局方面，世茂在大湾区将开发运营11家酒店、3个综合体、4个商办项目；
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• 在酒店管理方面，与多家国际知名酒店管理公司建立起长期战略合作关系，成立了专业的酒店管理运营平台，在大湾区实现轻重并举联合运营；
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• 在商业运营方面，已形成4+2+M产品体系，截止2020年6月，其经营管理面积近750万㎡，EBITDA率达65%，行业内出类拔萃；同时入股了商汤科技、新风天域、茂宸集团等，不断在高科技、医疗、教育、养老、金融加大投资，世茂的多元业务稳步向前发展，将全面赋能大湾区发展。

04、面对旧改难题，呼唤城市面貌焕新

城市的发展与其土地开发强度息息相关。土地开发强度指建设用地总量占行政区域面积的比例。土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高，进而推动城市经济发展。按照国际惯例，一个地区土地开发强度达到30%已经是警戒线，超过该强度，人的生存环境就会受到影响。因此，城市的发展需要保持在合理的土地强度之内，方能保障优质的人居环境。

随着湾区经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高要求，目前高速发展的城市土地开发已达到警戒线。为满足城市功能升级需求，旧改成为盘活土地、提升土地利用率的主要途径。

不同城市的发展成熟度不同，旧改的迫切性与必要性也不同。粤港澳大湾区作为中国最早开发发展的区域之一，目前深圳、东莞、中山、佛山和珠海5市的土地开发强度已经很高，香港、澳门的土地更是稀缺，广州虽腹地较大，但主城区的开发强度也已经达到48.9%，大湾区的城市发展成熟度高决定了旧改将成为大湾区主要发展方向之一。如：广州2021年之前将新增实施“三旧”改造面积54000亩，完成改造任务面积35000亩。大湾区通过旧改盘活存量用地的迫切度与必要性非常之高。

从大湾区旧改发展历程来看，旧改最大的难点在于流程复杂及开发周期长，需要房企长期扎根在大湾区。

• 深圳作为最早开展旧改且旧改实施最为成熟的区域，目前城市更新主要分为三类，综合整治类、功能改变类及拆除重建类；
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• 广州主要为微改造（局部拆建及功能置换）及全面改造（拆除重建）两个方向为主；目前开发商涉及最广泛的多为拆除重建类。

而拆除重建类的旧改由于其流程的复杂性，一个完整的城市更新项目平均周期是5-8年，十年八载也很常见，这显然很难满足城市快速发展中迫切需要焕新城市面貌的需求。

功能改变类或许是未来旧改的一个主要方向，这就对大湾区的房企提出了功能改造及产品升级能力的要求。目前，参与到这种功能改造及产品升级的企业非常少，民企更是少之又少，这将成为房企助力赋能大湾区城市发展的重要途径。

世茂作为参与大湾区旧改的民企，深入参与城市焕新，为大湾区城市发展贡献着自己的力量。2020年，广州世茂珠江天鹅湾、广州世茂天越项目的成功升级，彰显了世茂超强的产品升级及改造的能力，相信世茂未来参与到大湾区旧改市场中一定会带来更加高标准的作品。

05、世茂全面契合大湾区发展需求

《规划纲要》的出台，对未来大湾区的发展提出了明确和清晰的要求，如何打造与世界级城市群匹配的引擎封面；如何满足大湾区人们日益增长的多元化需求；如何助力大湾区打造宜居宜业宜游的优质生活圈；如何盘活城市的存量资产，助力城市焕新面貌等。不难发现，谁能率先匹配和解决目前大湾区面临的急迫的、本质的问题，谁就能率先抢得先机，真正实现深耕和发展，最终实现与大湾区共生长、同繁荣的目标。

世茂具有非常丰富的地标打造经验，其全生命周期的产品体系契合大湾区多层次的人群结构需求，在住宅地产开发的基础上，其在酒店、商业等多个领域均创造了显著的成绩，且目前在大湾区的土储货值已跃升集团首位，旧改土储迅速增长，彰显了世茂深耕大湾区的决心。

世茂深耕大湾区，是世茂之所需，亦是大湾区之所急。世茂对大湾区布局速度之快，覆盖之广，倾注之多，可谓是大湾区房企发展的样本，值得全行业参考与学习。

结 语

此书重要篇章，我们将从世茂战略力、布局力、地标力、产品力、使命力、资源力、多元力及情怀力八个方面，深度剖析世茂大湾区的进阶之路；同时，在世茂大湾区打造的标杆作品中，选取了五个代表项目进行分析，看世茂如何解读城市痛点，赋能城市发展。

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