广州房价已涨20%，未来5年还能翻倍吗？

　　这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

　　提问：铁粉续费首问：1.依房姐看，广州科学城未来5年房价能翻倍吗？2. jyd每月还1.1，利率5左右，如何计算投资回报率？费心jyd，楼市得涨多少才能跑得过利息成本？3. 全款房继续jyd再搞出150，买哪里好？是否值得折腾？4.以现在形势，比如沈阳都出了新政，是否楼市已转入长持，2年短炒基本没得赚了？5. 南宁投资热点五象新区核心盘2万多，5年内能翻倍吗？值得买吗？急需您解惑，向最伟大的房姐致敬！

　　回答：你好，从去年的3万+到如今的4万，科学城已经完成了第一轮的补涨，后面还能涨吗？

　　广州这种单中心城市，核心是珠城，标杆楼盘房价已经破了14万（凯旋新世界二手），15公里半径内覆盖了嘉禾望岗、科学城、荔湾白鹅潭和万博，价格在4-6万区间，这些区域，因为城市核心地铁轴，都可以通过地铁30-35分钟到达广州核心区。这个半径，也是主城区范围。

　　珠城、金融城、琶洲和鱼珠，毋庸置疑未来是广州的经济引擎，越靠近核心发展区，承接购买力越强大，房价上涨的动能也越强。在通勤上，这几个区域的价值是相对平行的，但各个板块也都有差异，最终会因为购买力的喜好倾斜来完成平衡。

　　对比一下，4万的黄埔相比起来其他的区域，主城空间距离够近，进入门槛够低（人才半年），加美貌的城市颜值和产业加持，势必会吸收更多关注和购买力，供需失衡下，开发商（二手业主）提价是必然事件。科学城与其他区域的1万价差，体现在人口密度和区域配套上，这个问题改善后，科学城，还有上行的空间，最终，形成珠城环线段的价格统一，补平洼地。

　　目前的市场，已经有苗头了。至于5年能否翻倍，谁也不能判断，但是长远看，现在一定不是天花板。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式：

　　WACC=（E*0.3+D*0.7）-租售比

　　WACC是加权资本成本，E是自有资金成本/收益=首付资金成本，D是债务成本=按揭贷款利率（该上浮上浮，一起算进去）

　　亏损=下跌的房价+资金成本，资金成本必须要把5%这个基数带进去算，光把上浮的比例单独拎出来，不带入基数是错误的财务计算方法。

　　沈阳现在非笋勿入

　　南宁能级不高

　　如果能长持，还是建议买武汉 成都 杭州 重庆这些城市。

　　提问：你好，一直仔细学习房姐的回答，我的想法也在慢慢有了调整，现在列出我的想法，感谢回答。 一，07年房价飞快增长时，才刚刚开始在武汉做生意，竭尽所能，买了古田融侨锦城房子一套，二室二厅。 二，辛辛苦苦的做建材生意，积攒的钱，总是赶不赢房价的递增。已经很有几次，宁愿拿钱投资生意，却错过了买房的机会。悔之晚矣。 三，19年八月份，正是买房需要排队抢号的时候。大孩子大学毕业迁移户口，购买古田二路金地悦江一套，三室二厅。 四，2020年，疫情过后，抓紧处理库存，抛货后，手中积累了一点资金。想继续购房一套。开始看房子，了解房子行情。 五，我的二套房子都在古田，而古田是汉口房价最低迷的地方。虽然住习惯了，我很喜欢这里。当初的想法是，住新房，旧房就可以去装修。孩子们在一起相互也有照应。 六，但我现在，后悔不该买金地悦江，房子可以，但地方不行。 七，虽然我的生意在白沙洲，白沙洲的楼盘很多，价钱也还可以接受。但我不喜欢这里，环境差，配套设施没有。 八，喜欢汉阳四新板块，但现在没有什么楼盘，看了几个地方，招商江山和越，电建洺悦江湾，龙湖春江。 九，最后觉得，四新之光，国博新城，相对我来说 ，比较实用。特别喜欢四新之光最后这一期，小区只有四栋楼，二栋平层，幼儿园。后面很大一块公园，前面和右边是河流，交通不错。但是，需要花钱才能有名额。 十，如果不买新楼盘，现在正是二手房交易困难时，房价是不是就更有性价比。如果买二手房，我想还是在古田二路这一块购买。 十一，房姐对我的经历有什么点评的地方。对我现在买房的想法，有什么指点的地方。感谢。 十二，我还有一个请教的地方。我现在48岁了，孩子三个。二套房， 一套全款，一套贷款。现在，生意不好，究竟是买房，就没有什么积蓄了。还是把钱留着，以防万一。感谢房姐指点

　　回答：你好，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。 zf重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。 如果生活半径在古田，可以买，如果考虑投资，白沙洲和四新是更好的选择。 四新之光可以买。二手也可以沿着地铁淘笋，单价1.5左右入手比较好。

　　提问：房姐，您好，你对深圳这波传言的调控怎么看？目前刚过户的房产和公司还能做抵押贷吗？

　　回答：深圳不是传言，已经开启2波调控了，第一波是学位改革，第二波是严查jyd。 现在深圳各大银行对jyd有所收紧，特别是需要开对公户的产品，非常严格。要办jyd的，如果非实际经营，建议不办需要开对公户的产品。 央行对所有企业主，公司有基本户的挨个电核，严查企业对公户，银行打来的电话要及时接听，否则会被央行锁定，冻结对公账户。 是真实经营，资金用途做好就没有太大问题。

　　提问：万能的房姐，新的契税法对投资房地产意味着什么？在武汉还能投资房地产吗？投资的区域与方向如何把握？谢谢

　　回答：房产热点新闻，大概就是契税调整到3%-5%，从2021年9月1日起实施。由于当前的住宅交易契税是1%，1.5%，3%，很多人就释放出一个信号，契税即将提高，请尽快买房。 其实这是错误的导向！务必警惕，持有这个观点的不是蠢就是坏。 首先1997年出台的契税暂行条例就是3%-5%，也就是新出的契税条例仅仅是将暂行条例转换为正式条例，契税没有调整，也没有增加。 其次，当前的契税1%（首套面积90以下），1.5%（首套面积90以上），3%（二套），但是首套契税有优惠。 如果本次正式条例实施后，需要各省出台自己省的细则，如果细则依然是实施优惠政策，那么相当于本次出台正式条例没有任何调整了。 不要被一惊一乍的小编带偏了，如果房地产契税真有执行上的变化再说吧。

　　提问：房姐你好，目前现金贷款最多600万，想在深圳投资，但是本人不在深圳发展，可以分散资金买两套吗？一套罗湖区名仕阁的老旧小一室一厅200多万和一套光明区的光明乐府新楼盘，或者您有更具体的更好的建议嘛？

　　回答：罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似，所以罗湖整体分析，不再细分片区； 罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。 但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上，甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃，就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，小老板们也都转移到了关外，因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势； 组合方式：光明1N博暴击，福田保税区1N求稳和高租金。 感谢付费！

　　提问：房姐你好武汉壹号院和华侨城原岸位的叠墅 ，每平方米都是38000 ，武汉壹号院是豪装（241平 总价1000万），华侨城原岸位是毛坯（292平 总价11000万），未来哪个增值快？谢谢

　　回答：你好，感谢付费！ 融创壹号绝对称得上是CEO里的战斗机。没有稀缺景观，没有学区，之前还维权过。 我们假设投资回报还有一倍的空间，融创壹号院除了武汉土著自住，武汉八万多的价格还能卖给谁？ 那个时候会有更好的一手项目。 买壹号院纯属消费行为，改善是不错的选择。能保值就不错了，升值潜力不乐观。 华侨城原岸有学区，是一线临湖大豪宅 又是东湖风景区唯一一个楼盘。所以很多权贵喜欢。 这2个盘对比，更偏爱华侨城原岸。

　　提问：2N，一年买两套房，是怎么做到的？

　　回答：2n的说法来自几年前了，那会儿是一线城市建仓，2n也是一年至少两套北上广深，现在很多买二线的了，所以我们要换算，大概就是每年至少新增1000万贷款。 2N 指的是当前身无分文状态下，每年继续买两套。 没有钱就赚钱，开拓融资渠道。 2N是主动行为，不是等被动增值收益产生后再去行动。 房产增值的时间点不固定，截断再抵押的时机不固定，除非底仓及其庞大，不然不会每年都有被动增值并且产生现金。 就算底仓极其庞大，今年增值的现金也早在去年的负债计划里了，都会变成月供。 2N对于大部分普通人来说都是天方夜谭。活学活用、出手无招才是上乘境界。什么阶段性计划都不太重要，想破头都没用。有欲望和执行力才是真的。

　　提问：新人首问:睿智的房姐，想问下，我们夫妻黄石户口，老公省直保，人在国外，想在武汉用老公公积金买房，首套首贷，子弹50左右。一直跟随房姐的脚步，看光谷东的，但是因为疫情老公回不来而耽搁了，现在考虑用小叔子的房票和公积金买，才看了中南的聚豪华庭92平168万，单价1.8万，还未算税费，50年产权，对方满二唯一。又看了套中南国际城的64平的150万，精装修，算上税费单价划到了2.5万。刚才又接到了中介的电话，山水的88平毛坯，148万，满二。买的房是准备出租或者做民宿。请问房姐哪套是值得购买的？非常非常感谢了！！否则纠结的睡不着了！！

　　回答：你好，建议用老公的房票买，自己的房票用完，再考虑亲戚代持票。 1.产权人本人签字+配偶视频是签约是OK的（最好有一人签字）。 2.找个渠道银行，发送电子版文件给你，打印出来签字并且同时拍视频，再顺丰纸质版回来。 本人在国外，一般银行不会同意这样操作，但是疫情属于特殊情况，可以跟银行申请下。 聚豪华庭和中南国际城这个选筹都比较一般，中南过气IP，也不如中北路沙湖和东湖住的舒服。如果是生活半径在附近，自住优先中南国际城。 如果是考虑投资，建议优先光谷东，白沙洲这些板块，升值潜力更大。

　　提问：最专业的美丽房姐，因为想加入自如这个平台，所以想问一下你怎么看房屋租凭这个行业，这个行业未来的发展前景，尤其是在武汉的发展前景！其次在这个行业中自如的发展潜力，以及相对于其他竞争对手的优劣势。谢谢！

　　回答：长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业。中介(自如)、我爱我家(相寓)主要由租赁中介业务延展而来 ，有天然的客源和分散式房源获取渠道，所以中介背景的长租公 寓商主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，以期获得更高的收益空间。 在这个领域，有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重，更好地发挥资金和客源优势，同时以集中式公寓为据点 发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重结合的方式进行扩张。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营，对产品的理解和成 本控制能力将是争夺市场的关键； 对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业，无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。 事实上在中介内部，以往比较重视二手房，今年开始在新房上发力，租赁模块一直是不冷不热，不赚钱的业务往往也不能获得太多资源。 房产开发行业利润越来越微薄，快速发大财的机遇少了。最直接的好处是有公司楼盘打折。 分析一个行业有没有前途，第一看行业增量空间，二是看你提供的行业价值，最后更重要的是行业是否充分竞争。

　　提问：光谷南山府优缺点

　　回答：南山府位置不错，但是地王项目，价格肯定不低 自住可以考虑，投资看价格 光谷东单价超过1.9的项目都不建议买入。 未来房价最高的板块，不一定是涨幅最大的板块，但一定是最稳的板块。 虽然未来关山大道和光谷东核心区是光谷板块房价第一梯队，但是价格涨上去之后留给我们的利润就太少了，接下来要寻找第二梯队产品。 未来的投资方案还要看你追求稳，还是利益最大化。

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