深圳蔫了，东莞飙了……

近日，深圳市场回归理性，临深市场反倒热闹起来，这不，开发商抢地都抢疯了！

昨天（10月27日），东莞挂牌出让大岭山地块，经过56家房企119轮报价后封顶，转入终次报价。最终，中海以18.2亿元拿下大岭山大沙村地块，折合楼面价20842元/㎡，刷新大岭山楼面价！

据悉，参与竞拍的56家房企，不乏金地、碧桂园、新城、保利、招商、龙光、绿城、旭辉、华润等大牌开发商。按道理讲，这些百强房企背后都有一套择地方案，在智囊团和研究团队的分析下，即使以高价拿地也有可观的利润率，亏本的情况极其少见。

尤其在房企融资“三条红线”的背景下，房企在东莞大岭山高价拿地，绝对是经过深思熟虑的，他们的眼光要远远高于普通投资者。这样看来，经过2020年短期上涨的东莞，明年的房价还得涨。

深圳看房团同样看好东莞临深楼市，如果有地段优质的好项目，建议粉丝可以果断入手。下面团长将从政策、产业、市场和土地四个方面，来剖析东莞临深的价值。

01

政策

深圳没有明说扩容，也不敢直说扩容，经济特区不可能沦为炒房特区，但在深圳40周年大会最高领导人的讲话中，无不透露出深圳对土地空间的渴望，如：

“（深圳）面临城市治理承压明显、发展空间不足等诸多挑战”；

“加快粤港澳大湾区城际铁路建设，促进人员、货物等各类要素高效便捷流动，提升市场一体化水平”；

“要树立全周期管理意识，加快推动城市治理体系和治理能力现代化，努力走出一条符合超大型城市特点和规律的治理新路子”；

“支持深圳实施综合改革试点，以清单批量授权方式赋予深圳在重要领域和关键环节改革上更多自主权，一揽子推出27条改革举措和40条首批授权事项”。

由于土地严重制约了深圳城市发展和城市竞争力，未来临深片区都将迎来历史性机遇。

值得关注的是，东莞临深9镇早已向深圳抛出橄榄枝！

9月25日，《东莞日报》发布了一则重磅消息，东莞市委十四届十一次全会会议开幕，会议审议了《关于进一步完善区域协调发展格局推动南部各镇加快高质量发展的意见》（下称《意见》）。

《意见》提出，加快推动南部各镇（虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪）对接和融入深圳中国特色社会主义示范区，探索与深圳共建深莞深度融合发展示范区，探索与深圳共建新兴产业集聚区，支持南部各镇率先与深圳毗邻地区开展深度合作。

当东莞迈出了“扩容”的第一步，深圳的表态还会远吗？

在团长看来，东莞9镇即将步入发展的快车道，尤其是黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪这5个镇，它们开始从东莞城市边缘的“两不管地带“，慢慢转变成为深圳高端产业转移，高端人才转移，轨道交通互联互通的重要地区。

同时《意见》对东莞南部9镇提出不同的发展格局：

虎门、长安携手滨海湾新区，建设面向全球的高水平对外开放高地；

大岭山、大朗、黄江携手松山湖科学城，打造具有全球影响力的中实验证和成果转化基地；

樟木头、凤岗、塘厦、清溪，建设生产、生活、生态融合的魅力城镇。

大岭山、大朗、黄江是目前东莞临深乃至大湾区中，投资周期最短回报率最高的三个镇，也是近期最值得关注的三个镇。

02

产业

华为的产业链效应，为松山湖和环松山湖带来新的机遇。

2019年，松山湖预计全年实现地区生产总值同比增长11%，在全市镇街、园区中排名第一；完成固定资产投资约230亿元，总量在全市排名第一；规上工业总产值突破 5400 亿元，总量在全市排名第一，先进制造业、高技术制造业占比均超过 90%。

过去一年来，松山湖在全国高新区综合排名预计将上升至21名，高企存量达311家，新增国家级孵化器6家、省级新型研发机构2家，各类人才总数突破 9.9 万名。

片区已吸引了赵忠贤院士、王恩哥院士、汪卫华院士等顶尖科学家来园区创新创业。方忠、汤超、邵新宇三位科学家新当选为两院院士，园区院士数量已达30 名，顶尖科技人才集聚的趋势更加明显。

松山湖不仅有华为，它已逐渐发展成一个高科技产业中心，据不完全统计，松山湖园区目前已引进华为机器、中集集团、新能源、宇龙通讯、生益科技、易事特、普联、东阳光药业总部、大连机床、光启、普门科技、合泰半导体、中软国际、易宝软件等一批国内外行业龙头企业。

然而松山湖只是一个大型天然水库，旅游景点分布，可开发土地少之又少，华为带来的产业链和吸引的龙头企业，其生产用地需求，人才的居住需求，必然向周边的大岭山、寮步和大朗三个镇转移，所以我们可以坚定的看好环松山湖的住房需求。

03

市场

市场上不少专家，包括团长自己，当东莞725新政落地后，都觉得东莞市场这次要凉了。

因为东莞725新政是超预期的调控，二手房全面限购，需要1年社保，商品房转让年限从2年提高到3年，市场流通性的减弱必然降低东莞楼市的热度。

但是市场数据的反馈却打了脸，也让我们看到了东莞本地的购买力和东莞楼市的韧性。

新政后一手房依旧坚挺，东莞住建局6月到9月的网签数据显示，8月份一手房的成交量甚至达到了7049套，超过了前两个月，9月略有回落但也没有跌落6000套大关，与6、7月属于同一水平。

二手房市场的表现更能说明问题，东莞住建局6月到9月的网签数据显示，7月底新政出台后，东莞二手房成交量从7月的8051套，下跌到8月的3367套，跌幅达到58%，市场凉意十足。

但是到了9月，东莞二手房市场马上从低谷走了出来，二手房成交量恢复至6000套左右，市场的韧性十足。

04

土地

东莞今年的土地市场，就是在不断“被刷新”中度过的，除了10月27日中海以20842元/㎡的楼面价刷新了大岭山地价，塘厦、凤岗、大朗、沙田等地的土拍市场都在不停的被刷新。

例如塘厦镇前海控股地块楼面价24618元/平；凤岗镇保利地块楼面价25856元/平；凤岗镇鸿荣源地块楼面价25871元/平；大朗镇阳光城地块楼面价20907元/平；沙田镇世茂地块楼面价13022元/平…………

房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。金融方面中国乃至全球的货币持续大幅宽松趋势难以改变；

土地方面，楼面价是一个重要参考因素，如果以深圳速度，今年拿地明年就可以预售，随着东莞楼面价全面上涨，明年（或后年）的商品房入市后，新房价格上涨的概率相当大。

东莞楼市价值值得看好，但如何为镇区的价值排序，哪些镇区的哪些楼盘更有价值？如何根据自身的情况选择城市（东莞、惠州、珠海、中山、南沙……），以上问题欢迎加入知识星球共同探讨。