双合同、补差价，深振业的业主哭了

　　花费几百万元买了房，不仅购房合同被拆成两份，业主收房后，竟然还需要补交房款。

　　业主不补缴也行，房产证就别想拿了。

　　广州振业天颂花园的业主们，正面临着这样的困境。

　　改头换面的“双合同”

　　“当年为了买房，真是人为刀俎我为鱼肉。”天颂花园的一名业主这样形容自己的遭遇。

　　公开资料显示，振业天颂花园是上市公司深振业A（000006）旗下项目，由其全资孙公司广州振发（即“广州市振发房地产开发有限公司”）负责开发。

　　深振业A成立于1989年5月，1992年在深圳证券交易所公开上市，是一家国资背景的房企。

　　2018年，天颂花园部分房屋开始预售，房屋户型方正、总价低，又是毛坯房可以自己装修，吸引了不少业主购买。

　　但天颂花园的购房合同，却被拆成了两份。

　　业主张帆（化名）称，天颂花园在2018年卖出的部分房子，都有一份购房合同和一份《品质提升合同》。购房当天，她在售楼处签完购房合同之后，工作人员将她带到了另一处办公地点，签了一份《品质提升合同》。

　　业主余晨（化名）提供了购房合同及发票，购房合同显示，一套95㎡的房屋单价为4.3万元，总价300余万元。而发票则显示，除了合同中标明的房款，开发商还按照4500元的单价收取了一笔费用。按照业主的说法，这笔费用就是开发商口中的“品质提升费”。

　　△购房合同及发票

　　另一位业主提供的《品质提升合同》则显示，一套建筑面积107㎡的房屋，品质提升费总价为93.3万元，单价8600元。

　　△品质提升合同

　　“当时广州市调控房价，天颂花园备案价格比实际销售价格低得多，于是开发商就通过所谓的品质提升费来补差价。”余晨介绍：“当时我就觉得这个品质提升费不合理，但是如果不交这个钱，开发商就不把房子卖给你，出于无奈，大家都交了（品质提升费）。”

　　不难看出，天颂花园的《品质提升合同》，有“双合同”之嫌。

　　2017年8月，广州住建委、发改委、国规委等十大部门联合发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》（以下简称《通知》）。

　　《通知》指出，进一步强化商品房价格监管，对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。加大对房地产开发企业执行明码标价、一房一价规定的检查指导力度，要求备案价格在楼盘销控表明显位置进行公开标示，销售价格不得高于备案价格。

　　这一备案价政策出炉后，广州楼市“双合同”销售模式应运而生，通过房价+装修价方式，将房价拉低至备案价，首付也因此被变相推高。

　　2018年10月，广州市住建委又发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》（以下简称《说明》），严禁开发企业拆分价格报备，并将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。这一政策狠狠打击了将实际销售房价拆分为备案价和装修价的“双合同”现象，也意味着“双合同”从此成了违规行为。

　　而天颂花园业主提供的发票显示，有房屋的开票日期为2019年1月，也就是说其购房合同及品质提升合同是在《说明》发布后签署。

　　此外，还有业主认为，天颂花园的品质提升合同，与其他开发商的装修合同不同。因为房屋品质没有任何提升，这份合同只不过是为了提高房屋的实际售价。

　　而且虽然业主交了钱，也拿到了发票，但这份《品质提升合同》却没有交到业主手中。

　　“我们签了《品质提升合同》之后，这个合同就被工作人员收走了，只给了我们网签购房合同。”张帆称：“有的业主在签合同的时候拍了照，我连照片都没拍，除了发票，什么凭据都没有。”

　　用房产证相“威胁”

　　收房后业主还需补交房款

　　2020年9月，随着业主们陆续收房，天颂花园的补款通知也发到业主们手中。

　　业主提供的的购房合同中，第十八条规定，合同约定的房屋套内面积与实测套内面积存在差异的，以实测套内面积为准，并且明确了差价退补情况，以误差比3%为分界线，多退少补。

　　△《商品房买卖合同（预售）》

　　但该合同附有一份《补充条款》，对合同第十八条进行了修改。首先，面积计算方式由套内面积变为建筑面积；其次，划分界限变为误差比0.6%：误差比在0.6%以内，双方不作任何补偿。

　　误差比超过0.6%小于3%，则按多退少补原则补缴或退还房款。如果业主需补交房款，则要在开发商发出通知后5日内补齐，否则将按照“0.03%差价/每天”的标准收取违约金。

　　△《补充条款》

　　然而收房后，业主们发现，根据开发商提供的实测面积，需要补缴房款的业主大多是因为公摊面积增加。

　　一名业主提供的信息截图显示，实际测量的套内面积比预测的减少了0.002㎡，但由于公摊面积的增加，总面积也有所增加，且误差比大于0.6%。

　　这让业主们难以接受，不少业主认为，当初的《补充条款》将套内面积改为建筑面积，是开发商早就设计好的陷阱。

　　此外，开发商也没有未明确告知房屋测量时的具体情况，对于房款补缴“一边倒”，完全不存在开发商“多退”的情况，业主们难以信服。

　　另一方面，补缴的房款不仅包含购房合同中的房款，至今未拿到合同的品质提升费，也需要按面积补缴。

　　“即使我交了这部分钱，（品质提升）合同开发商还是不会给我！”有业主愤愤不平的表示。

　　除了违约金，业主反应称，开发商还以房产证相“要挟”——不补缴房款，就不提供房产证办理资料。

　　针对这一问题，业主们向开发商广州振发提出了三点要求：

　　①实测面积应当与房屋测量部门一起测量，按照法定程序，需要业主代表在场进行监督参与，并将最终测量结果对业主进行公示。开发商应告知测量时的业主代表分别哪几位业主，并请业主代表向向业主说明测绘情况。最终测量结果在哪里公示，开发商应拿出公示时间、地点与场景照片。

　　②开发商提供给房屋测量部门的测绘资料应当向行公开说明，哪些是属于要公摊的项目与对应的面积，业主享有知情权。

　　③开发商与业主签订的购房合同中，附加协议属格式条款。根据《合同法》与马上要生效的《民法典》，格式条款内容应当事行公示、公证与备案才具有法律效力。请开发商提供公证书及房管局备案文号。如果不能提供，附加协议就是无效协议，业主有权拒绝。

　　9月初，天颂花园部分业主组团约见了广州振发管理层，反映了以上几点问题，但开放商方面并未提及品质提升合同的问题。

　　开发商原销售总监：

　　合同签订合法合规

　　深蓝财经联系到2018年参与天颂花园花园销售的销售总监，对方表示自己已经离职，但当时签订的合同都是符合国家法律法规，包括品质提升合同也是如此。

　　“（品质提升合同）当然也有，不然业主怎么会签呢？”对方表示。

　　深蓝财经又尝试联系天颂花园现任销售总监，但辗转拿到联系方式后，多次拨打电话均无人接听。

　　关于《品质提升合同》，北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师，对深蓝财经表示，从现有材料初步来看，这份《品质提升合同》与以往开发商采用的“购房+装修”分拆合同的模式如出一辙，目的即为拆分房价，绕开房地产主管部门的价格监管。

　　按“购房+装修”这一模式进行分析，购房者关注的核心问题在于《装修合同》是否有效，根据相关案例，大部分法院在处理类似案件时，均将购房合同与装修合同放在一个体系内进行考量，同时考虑装修合同项下是否存在真实、具体、等价的实质性服务内容，以此判断装修合同的效力及装修款的性质、与房屋价款的关系。

　　鞠秦仪律师表示：“具体到天颂花园这里，《品质提升合同》是否有效也要观察该合同是否存在实质性服务内容，是否只是以空洞的名义以掩饰另行收取房款的目的。需要注意的是，在以往诸多法院裁判案例中，即使部分法院确认过另行签署的《装修合同》无效，但也没有判令开发商退还该款项，而是将这些款项的性质划归购房款。”

　　“当然，在行政监管框架下，对天颂花园这种模式进行举报以获得行政干预，也不失为天颂花园购房者的一种可选的方式。”鞠秦仪律师称。

　　广东博敦律师事务所王美舟律师则向深蓝财经指出，开发商开具的的品质提升费发票值得关注。

　　“天颂花园的做法是明显的‘双合同’，是为了补足房款。”王美舟律师称：“同样是增值税发票，不同的类别税率是不一样的，开发商是按哪种税率来缴税呢？”

　　而关于交房后补差价的问题，鞠秦仪律师认为，核心点在于开发商与业主签订的《补充条款》的效力问题。天颂花园的开发商让购房者签署《补充条款》时，是否正确履行了法律规定的提示说明义务，比如采用了足够引起购房者注意的特别的文字、符号等特殊标识，并按照购房者的要求进行详细解释与说明，决定了《补充条款》作为格式条款的有效与无效。

　　“购房者也可以从该《补充条款》是否限制、排除了己方的主要权利这一视角，来综合判断《补充条款》作为格式合同的有效与否。”

　　8月28日，深振业A发布了2020年半年报，从2019年底开始，深振业A收入与现金流背离。

　　2020年上半年，深振业A营业收入12.01亿元，同比增26%，归属股东净利润2.17亿元，同比增6.89%。基本每股收益0.1611元。

　　公告指出，2020年上半年，公司房地产开发与销售工作进展顺利，累计实现合同销售收入10.93亿元，合同销售面积8.31万平方米，资金回笼8.85亿元。

　　但其现金流净额却持续下降至-2.35亿元，连续3季度为负。

　　2020年，深振业A划资金回笼≥25.60亿元，合同销售收入≥32.84亿元，合同销售面积≥20.66万平方米。