深圳楼市：这类楼盘千万谨慎入手，当心成为接盘侠

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1、会员提问：请问九哥，朗景园62平米490万，刚刷新外墙，更换电梯，看上去也没那么旧。地段学位也都不错，缺点就是小区老，2000年左右的盘，环境很一般，还有点吵。请问九哥哪种更适合我呢？

答：会员你好，豪方花园是2000年的房子，楼龄有20年了；朗景园也差不多，这个楼龄的房子，加上品质都一般，都谈不上保值增值能力强，唯一你看中的是学位。 南外大冲今年是当了一次黑马，可明年会不会继续黑下去，谁也不敢保证，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。 如果一定要选的话，还是朗景园吧，离地铁口近，外观稍微时尚一点，比豪方花园这类产品，喜欢的人会更多一点。

2、会员提问：九哥您好！本人90后未婚，目前有套小2房在东莞，因深圳社保满5年故想出手换至到深圳来，但深圳的的房价一眼望去实在有困难，若是卖的东莞的，除去贷款可到手110w，现在手上也没有什么资金，父母在农村提供不了帮助，想办法的话最多凑到130。您觉得我是继续在东莞入套大一点的好，还是转到深圳来，纯投资。另中介说有贷款记录再买的话需要付5层，压力也很大，请教一下九哥的建议。盼复！

答：会员你好！东莞核心板块涨幅30%，目前属于阶段性高点，未来需要看东莞的产业转型和人口导入。东莞楼市基本是跟着深圳喝汤。 深圳比东莞上限高很多，建议入手深圳。 全款抵押，5改3都可以操作成首付3成。 首付130，首选宝安，碧海 ，西乡 ，沙井，次选福田新洲 ，保税区， 龙华上塘。具体可参考会员内部分享！

3、会员提问：九哥您好，我在宝中有套一房，大概400万，还剩欠款160万，刚需想置换500以内的两房或者小三房。目前可能考虑碧海，领航城或者沙井。想问九哥，现在置换是否合适，还是继续持有。还有置换的碧海，领航城，沙井怎么选择好一些呢？已付费咨询！

答：会员你好！如果月供能力还不错，建议加按揭继续加仓第二套。宝中这套小户型如果位置房龄都还不错，可以保留。 如果月供压力比较大，建议出手置换。 刚需自住盘，地理位置距离宝中，但是周边的配套设施完善需要时间，农民房较多，噪音大，交通一般距离地铁口较远。自住是没问题的，投资涨幅应该一般，周边可以选择的房源充裕。 自住和投资 首选碧海，次选西乡和沙井。具体可参考会员内部分享！

4、会员提问：我是付费会员！九哥好！想要在深圳找总价850-900的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

答：会员你好！

华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。具体可参考会员内部分享！

5、会员提问：九哥你好，请问西乡领航城五期领誉158平四房新房，均价5.5，总价870左右，投资加自住可以买吗？目前个人有领航城领丽花园89平三房自住，15年入手，市值580左右，贷款210，手中现金250左右，家庭税后年收入100起，家里两个老人和不到三岁的小孩一起住，准备要二胎，老婆罗湖上班，我在宝安上班，目前都比较稳定。老婆名下无房无贷，目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢？还是保留89平这套，直接再买一套？或者自住这套卖掉，置换个福田或宝中的三房学区房？您对领航城小区未来升值空间看好吗？什么时间点出手比较好？已咨询会费！

答：会员你好！领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。 缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩，可买可自住，但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。 建议保留自住这套，等待下一波涨幅完再考虑出售，现在可以继续加仓宝中或者福田学位。具体可参考会员内部分享！

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