成都楼市：目前东部新区的房可以买，买哪里是潜力股呢？

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提问: 房哥你好，我在成都市区有一套房,款已付清，现在手里有20,想在大丰看二手老房子,是现在下手，还是等疫情稳定了再说，经济有限不敢下手买新房，希望你提下建议，非常感谢!

回答：你好，投资不建议买太老的房子，没有太大升值潜力，未来跑不赢新盘或次新盘。子弹20太少，反而影响选筹的判断和选择，买错比买贵更可怕，我建议你把成都市区全款房进行抵押融资，扩大资金流，然后选择的范围会更大，会买到更有价值的板块和楼盘。成都子弹有限主要有两种打法:一种是在成熟商圈附近找小房子，另一种是在近郊新区买新一点的大房子， 我更加倾向于第一种，买的比较稳一点，各种配套也会好一些。

提问：房哥，能否说说您为什么不建议我们投资学区房吗？

回答：从投资方面，没有学区的房产获得学区提升的概率更大，特别是在一个教育集团化，或者扩大划片，新区迅猛发展的城市。

从个人财富方面，上学目前是投入产出比很低的活动，本科以后就是负收益，这个回报率正在逐年下降。

很多人的目标是考上好大学，这个逻辑已经错位很久了。

三十年前，大学生基本等同于好工作，那个年代一份好工作可以说是获得财富和地位的唯一途径，与其说是考上好大学，更多的是获得美好人生。

但在今天，这个关系不再对等，对应不存在了，把考上大学当做目标是一种浅层思维导致的谬误，更是植根于大众智力不平等基础上的掠夺游戏。

不否认好学校里有聪明人出现，但逻辑是因为有更大比例的这种聪明人，或者说，这个组织通过游戏规则来获取更多的聪明人，所以这个学校才被视为好学校。

提问:请问房哥，成都市温江区，市政府旁边，商铺，是一个大小区门口第一个位置,有2个门面，120平方。开发商手上拿出来的。租出去了合同3年, 8000一个月，是70一个平方租出去的。2022年一月到期。中介说旁边的说是租金都是120一平方了。240万全款，划算么?

回答：你买还是卖。中介的话，当放屁。240w的铺，一年租10w,马马虎虎市场价。

商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。

门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商外卖平台社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。

商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。

但是短期内社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市场和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。面且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。恰好未来租金收益高，不是你眼光好，9%是运气好。

如果你的底仓充足，底商租售比能到6%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。

提问：请问房哥成都东部新区怎么样，有投资价值吗？

回答：东部新区是否能够入手，我认为可以买，但是并不适合所有人，东部新区最近立项，目前仅有少量楼盘进入市场，所以大家买入东部新区工作生活的可能性不大。

其实目前东部新区可供购买的楼盘并不多，而且也不适合大多数投资者，可以考虑在这个区域提前建仓的购房者无非三种：

一是本来就没有主城资格，又急于让资金动起来的购房者，属于玩票性质。

二是抗风险能力较低的购房者，但可以承受资金低流动性好，投资偏好较保守。

三是投资兼自住的购房者，特别是简阳当地的购房者可以酌情选择。

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