请给房山一些排面——房山买房指南

01

跑过那么多新盘二手，以致于我对北京的很多区域、板块都有一些感情。

如果让我描述对房山的感情，那我可以打一个比方。

看过《演员请就位》这个节目的朋友们，肯定知道一个情节，那就是郭敬明给一个演技不怎么样的小鲜肉颁发含金量最高的S卡，这个行为导致很多网友们diss郭敬明，导演们也觉得不可思议。

一个小鲜肉，顶多就是有点流量，被剑刺以后演得就像刺块木头一样，凭什么给S卡？

如果给他S卡，郭敬明是不是太不尊重演技好的演员了？

但如果，把各个板块比作演员，作为导演的猫叔，可能也想颁一张S卡给房山。

同样很多人觉得不可思议，房山有什么好？有万柳阔气嘛？有三里屯时尚嘛？有奥森环境好吗？

即使和近郊区比——

门头沟西长安街沿线打通，晋升为京西改善区，

大兴有亦庄产业园，有新机场，

通州副中心不用说了，妥妥的亲儿子，未来晋升到和国贸一个梯队也不稀奇，昌平紧抱海淀大腿，回天码农聚集地，未来科技城还有利好，

顺义后沙峪是出了名的别墅居住区，还有首都机场。

和他们相比，房山好像没有特别能拿的出手的利好。

那为什么我会给房山S卡呢？房山到底有什么特别之处？

还真有。房山最特别的地方就是它特别便宜。

看到这里，你是不是要喷出口中的茶水要喷人了？

别急，听我慢慢说。

02

这是我从某海鲜网站做的截图。

我们来看一眼近郊几个区。

通州4.3万，亦庄4.3万，大兴4万，昌平4.1万，顺义3.8万，门头沟3.5万，房山3.2万。

房山是最便宜的一个近郊区。

便宜，其实分为两种。一种是地段看上去很好，但实际是坑的。

大山子地段多好，就挨着望京，但老破小多，堵也是真堵。有句话怎么说的来着，人生五大过不去,生老病死大山子。

青塔板块，距离西四环，看上去地段也不错，但经适房回迁房多，尤其是两不靠地铁的小区，价格便宜，但同样也不怎么涨。

另外一种便宜，就是房山的这种，缺少了板块升值的概念和预期，但本身实力不差。

商圈有奥莱，教育有大学城，长阳也有几个叫的出去的小学也不差，还有地铁，长阳公园。

至于价格，均价3万多、4万多的二手房成群成片，而且是次新房，品质也不算差。

哪怕是长阳的标杆小区中粮京西祥云，也才5万多一点的价格。对于刚需来说，难道不香吗？

你再来看，丰台科技园区算是丰台次新比较多的住宅区，长阳板块是房山最好的板块。丰台科技园区板块均价是5.4万，长阳板块是3.6万，只隔着房山线大葆台、稻田两站的距离，价差却有1.5倍。

价差这么大的板块，只是辖区不同，而住宅品质还有的一比，配套也不算差，至少在北京是少有的。

当然，我喜欢房山，还有一点点我的私心。

京西京北的很多板块，其实潜力都不错。一旦开发出来，大开发商拿地，要么就直接价格拉升了，要么就是SM。总之和刚需无望。

典型的古城板块，海淀西北旺板块都是这样。即使是门头沟，长安西延线、S1号线开通，房价直接从3、4万蹿升到6、7万。刚需真没有多少机会。

如果说门头沟、丰台都是贫富不均的板块，那么可以说房山“穷的很平均”。正是因为穷，刚需们才有可以搏一搏，上车的机会。

加了我好友的老粉丝们说，我最近有点不务正业，不写房地产，天天朋友圈研究股市。

我炒股其实不是为了赚钱，当然钱越多越好，本质上是通过投资，想多了解更多的知识（这话真不是装逼）。

最近的感悟就是，无论是炒房和炒股，大众最喜欢的永远是最热的题材，比如汽车板块，暴涨的没有天理，资本也愿意给很高的估值。

对于这样的板块，什么市盈率什么营收，其实不重要，重要的是人气和预期。

但是明明一些好的公司，基本面也不错，发展也不错，但就是没有热度，炒不起来。像粤港澳大湾区一些鸟不拉屎的板块就是前者，而房山就是后者。

我并不是说，房山一定会大幅度上涨如何如何。我是说，像房山这样配套比较完善的板块，给了想上车北京，而且想要比较完善的配套的刚需朋友们，提供了一个机会。

至少首付100来万的次新小两居，在这里还能找得到。而且本身价格已经相对低估了，二手房市场换手率也还不错，已经跌不到哪里去了。

买入不至于因为溢价站岗，反而等丰台地王们炒作的时候，还能沾一点运气。

03

当然了，置业房山也是需要点勇气的。西部南部上班族们比较好一些，有房山线沿线，但如果是在东部北部置业，那可真要哭了。

至于房山置业群还有不少在望京上班的朋友，对你们肃然起敬。

所以房山的价格低，也是有客观原因的。

一是确实位置偏僻了一点，置业人群受限。

二是通勤就靠房山线。交通也不算优势。

还有一点，丰台你真的太不争气了，房山什么时候才能抱一抱你的大腿？

丽泽商务区能不能给力点？周边的棚户拆迁，和断头路能不能快点？眼巴巴的看着大兴和通州一路奔腾，你咋也不着急呢？

如果说未来房山还有什么优势，那么房山北延线，还算一个。

这条线的路线和站点已经实锤，就差开通了。

上图我画了两个圈，房山线北延，一个圈是首经贸站与10号线衔接换乘，一个圈是丰益桥南站将与在建的16号线换乘。

这两个圈，未来会对房山通勤族带来很大的便利。另外丰益桥南站还是丽金线的起点，直达金融街。金融街的民工们可以关注一下这条线沿途的二手房。

不过，房山坑也是不少的。

和大家简单聊了聊房山的优劣以后，我们系统的来看看，房山必须买在哪里，涨幅才能不输大盘。

以下仅仅是我自己的分析，因为我分析从来不靠谱，而且从来不客观。请不要抄作业。

很多年前，我第一次去房山的时候，我发现了房山特别有意思的一个地方。

你们看，房山区政府和房山地铁线，隔得很远。

或者说，房山地铁线，是有意识的脱离了老的房山区。

很多区域的地铁规划思路是，领导班子在哪里，就往哪里修地铁，这样可以让老城区的人赚得地铁的红利。

这么做非常合情合理。

但是房山，很珍惜这样一条地铁线。这条线彻底绕开了区政府。

到底是为什么？

为了不着眼于眼前的利益，发展更广阔的新城。

为了留住更多的外来人群，合理的在地铁沿线规划各种配套。

所以非常明显，房山区的买房思路就是：一定要沿着地铁线找楼盘。

而且要尽可能在人气足够旺，距离地铁足够近的地方找，最好是1KM以内，步行15分钟左右达到地铁站。

按照15年以内的次新房去选择。长阳板块2097套，良乡板块774套，阎村354套，城关、燕山不足百套。

所以沿着地铁线，越往城区的方向，流动性越高，可选择余地越大。

我觉得这里有一个安全阀门，就是良乡板块的边界，苏庄地铁站。苏庄地铁站以西，流动性明显的降低。

至于具体的小区，只要是有小学一年级的画图水平，就可以找到。

04

另外，再提供一点干货。

很多大V把房山按照板块来排序。我觉得可以更精确一点。

因为房山是典型的沿地铁发展的规划区域。直接按照站点来分更好。请注意，这里不是以距离城区远近排序那么简单。

而是以地铁站点的配套、人气、小区品质等综合因素。

按照购房优先级排序

1、长阳地铁站、篱笆房

目前房山价值最高的地方，房山CSD中央休闲购物区最核心的部分。有商圈，有小学，次新品质，换手率高。

2、稻田

虽然是距离丰台最近的站点，但是配套差一点，生态环境不错，适合做改善。仅次于前两个站点。

3、良乡大学城北、良乡大学城

大学城商圈。因为各大校区存在，生活便利性更高。

4、广阳城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄

配套相对不完整，老房子多一点，换手率略差。

接下来，说一说限竞房。本质上房山这篇也是限竞房板块系列文章之一。

没有任何利益相关，全凭个人喜好。

良乡大学城板块，限价4W+。和周边次新价格略持平。华发中央公园和中海京西里，是我认为唯二可买入的。

地铁地铁地铁，重要性说三遍。

良乡非地铁沿线板块，限价3.5万左右，金樾和著，旭辉城，中骏·云景台等扎堆，不建议买入。

原因之一是，刚需盘没了地铁优势，铁定大幅度跑输大盘。因为品质或者价格低买入，实际上你会发现，通勤太痛苦了。

一个典型的例子就是，旭辉城。2018年8月当时售价为3.8万遇冷，一度降价到2.9万，后来还因为减配的原因搞维权。

原因之二是这里同质的产品过多。地段差不说，还要面临大量的同质对手盘。

中骏·云景台3800多户，如果再加上另外两个盘，以及恒大新盘等，那么这个板块仅限竞房就要供应6000多套。

如果未来到二手市场，同质化产品过多，需求不足，很容易产生价格上的相互踩踏现象。

一句话总结就是，刚需非地铁盘+大量同质化楼盘供应，是买房大忌。

同样的现象，还表现在青龙湖板块，限价3.2-3.5万不等。

青龙湖板块虽然环境优越，但交通不便，只能靠驾车通勤。再加上金地大湖风华、首开熙悦观湖、熙湖悦著等等上万套的限竞房供应，未来在二手房市场不容乐观。

最后，猫叔划一下重点：

一、房山在近郊区性价比最好，京西、京南刚需上班族可考虑；

二、买房需要沿着地铁站买，苏庄地铁站以西，流动性明显的降低。

三、买房地铁站点先后排序见文中。

四、买新盘需要谨记：刚需非地铁盘+大量同质化楼盘供应，是买房大忌。

这篇文章，希望能对在房山买房的朋友有所帮助。

如果觉得有帮助，请随手点个好看。

如果有问题，欢迎转发点赞之后，留言提问。

附：其他限竞房板块分析

——限价7-9万/平的板块

——限价5.5万-7万/平的板块

限价5-5.5万/平的板块

限价5-5.5万/平的板块

——限价5W/平的板块

欢迎对文章提出批评和质疑，

因为我的观点不适合所有人。

希望你能读过文章后思考，得出自己的结论。

不随波逐流，不人云亦云。

借着我的文字，找到你自己的路。

这是猫叔聊地产的价值所在。