错过楼市黄金周？假的，7年数据揭示这个月南宁人购房热情最高涨

金九已经成为过去时，而银十也已过半。今天也来聊聊“金九银十”的话题。

01

“金九银十”已经成为一个重要的传统营销时段，各大商家铆足了劲造势，特别是国庆黄金周。

这个其实就跟某某购物节一样，都是“烘托”出来的。造势，需要的是一种氛围。

不管实际成交量如何，当天现场一定是人头涌动，而且顾问还会时不时在你耳根吹风你，你犹豫的这会儿，你看中的那一套房已经被别人秒拍了。

这其实是在特定环境下，特定氛围里对你实施的心理攻势。心理护城河的城墙不高的人，在这样的氛围里容易激情“买房”。

营造的氛围，这恰恰是开发商所擅长的，尤其是新盘。因为首期如果人流稀稀拉拉，后面推的房子就更不好卖了。

头炮打得响，造势很重要。

所以在开发商的成本里，除了土地出让金，建安成本，最大的成本支出就是营销费用。

刚开始，为了流量，为了轰动效应，很多购物节的商家都会舍得割肉“让利”，薄利多销，让消费者得到一定的价格实惠。

但是后来，效应有了，流量也有了，套路也就接踵而至：先提价再折扣，各种折上折，最后你买到手的时候，发现其实跟平时优惠不了几个钱。

02

这套路放在楼市也是一样的。

各楼盘折扣满天飞，喜庆的红底海报配上极具诱惑力和视觉冲击力的折扣数字，在朋友圈刷屏轰炸，营销中心现场人头攒动，抢房像捡颗白菜一样，一派繁荣景象。

但买房终究不是网络购物，标的物的价格搁在那里，天差地别，成交量注定不可能复制某某购物节创造成交的神迹。

从市场反映上看，近3年国庆黄金周7天的成交量是逐年降低的：

2018年：2299套，面积173032㎡

2019年：1734套，面积156014.9㎡

2020年：1100套，面积86699.61㎡

今年国庆黄金周的成交量不及2018年同期的一半。

老鱼统计了过去7年南宁楼市每个月的成交数据后发现，单月最高成交量，除了2015年的10月，以及2017年的4月之外，其他5年里单月成交量最高既不是“金九”，也不是包含黄金周的“银十”，而是当年年底的12月份。

所以黄金周热闹是别人的，成交量只有自己知道。

03

难道是这“金九银十”、这“黄金周”的折扣它不香了吗？

原因可能没那么简单。

（接下来要说的，可能会得罪开发商，大概率会被和谐）

一方面的原因是，大家生活水平都提高了，长假出游成了放松自我，提升生活品质的重要选择。国庆超长假期，无疑出游行程的首选，再者说买房绝非一朝一夕之事，何况周末也可以腾挪出时间。

何况今年还遭遇特殊情况。大家都有种被圈养的感觉，压抑太久，确实也需要一个情绪的宣泄口。旅游就是这个宣泄口。

房价高企，有条件的也不差这几天的折扣，没条件买不起的，手里积蓄至少还是足够安排一次远行，调整放松自己。也就没必要凑那个热闹。

另一方面，大家对买房的一些套路已经熟稔了，对于卖家的“诚意”也持有理性的保留态度。

判断开发商的“诚意”，不能光看75折、78折这些表面很虚的数字，而是要看折扣的基础价格在哪里，这才是最重要的。是在备案价的基础上打折，还是顾问告诉你的销售价的基础上打折，性质完全不一样。

顾问说的销售价跟备案价是两个不同的概念。

楼盘销售前，都是需要在相关部门备案的，告诉他们，这个盘的房子，我要卖多少单价，经过相关部门核准后的价格就是备案价，这是取得销售许可证的前提。备案价一般就是销售的最高限价，是不能突破的，否则你可以向有关部门投诉。

备案价如果要变更，需要提前半个月申请。

很多人买房之前，基本上是不会去查这个备案价的，现场顾问也不会主动告诉你。

这就是我们说的信息差。

顾问通常会给你报一个价，你也不知道是否突破了备案价，然后告诉你，这里打个折，那里又可以打个折。

听到第一个折的时候，很多人本能觉得没啥吸引力，但是当第二个附加条件的折扣，第三个折扣接连抛出的时候，人就容易被打动了，因为从心理感受上好像超出了自己原先的预期，觉得自己是得到了实惠。

加上每次开盘，放出的房源少，看房买房的人多，再时不时播报一下“秒拍”的信息。这一波心理攻势组合拳打下来，很多人急了可能就当即拍板，结果折后还是以接近备案价的价格买的。

买的终究还是不如卖的精。

但是如果你事先做功课，花点时间查一查备案价，情况可能就不一样。

备案价在房管局网站可以查到。可以具体查到某个楼盘在售的房源数量，哪个单元哪个房子在卖，备案价多少。

但是千万不要耿直地在售楼处当面问，因为我怕他们会打你，或者直接拒绝接待：他们大概率会把你当作同行探底，故意找茬。

因此，还是要认清折扣这东西背后的操作。你知道备案价之后，什么时候买房优惠，自己可以有个理性客观的判断。

04

国庆假期结束后，不少楼盘纷纷发布“提价”公告。

有的小伙伴会纳闷，成交量走低，还“提价”，这是什么骚操作？

首先我们要明白一点，成交量比同期低，那是就整体市场表现而言，具体到各楼盘情况又是不一样。有的销售数以亿计，有的则未必。

这个市场是分化的，有的人吃饱了撑着，要松腰带，有的人饿得连根栓裤子的腰带都没有。

“提价”也好，取消优惠，恢复“原价”也罢，一方面是向消费者传递和营造一种市场“看涨”的信息，表明自家产品抢手，暗示没上车的朋友抓紧时间检票上车。

买涨不买跌，这是大众的心理。所以卖的好要提价，卖得不好的硬着头皮也要提。

另一方面其实也是在兑现“保价”承诺。

购物节我们买东西的时候，商家往往都会承诺自家产品，在一定周期内不降价，以此保证已经购买产品的人的“权益”。

同样的，开发商则通过“提价”，或者说取消所谓的折扣优惠恢复原价，来“维护”已经购房的人的利益，避免出现不必要的纠纷，因为在咱大天朝，房价一降，不管有理没理，总会闹出点动静。

毕竟买房就已经耗尽六个钱包了，我刚买你就降价，别人10号买的跟我1号买的，享受着同样的折扣优惠，搁谁心里都不会舒服好过。

所以这其实就是个常规操作，还没上车的，不必扎心，也不用焦虑。

因为金九银十是个伪命题。
。

05

上文提到，历年真正的楼市旺季其实是在年底。

楼市向来以政策为导向和风向标。

今年的情况大家都知道，上头的态度大家也都看到了，再加上融资三大红线的设置，等于在开发商头上悬了一把利剑。

那些靠高杠杆举债开发的企业，一时间风声鹤唳，资金吃紧，现金流成了生命线。福晟、泰禾的处境，相信大家都有目共睹。

克而瑞的数据显示：9月份，南宁商品住宅的供求比已经高达2.34：1，这意味着开发商接下来将面临着更大的库存压力。

（数据来源丨克而瑞）

结合历史数据和现实压力看，楼市年底大概率还会迎来一波折扣潮，相信折扣力度来的不会比黄金周低。

因为快速回笼资金，尽快偿债，降低负债率，然后好好活下去才是至关重要的。

这对于刚需来说，会是个利好消息。

但越是在折扣满天飞的时候，刚需们越需要擦亮眼睛后再上车。

能买现房的决买不期房，要时刻关注你目标楼盘所属公司的现金流情况，不要轻易上被那些“分期首付”之类的“优惠”迷惑，更不要选购那些交付期动辄好几年的楼盘。

因为夜长梦多。一个不小心，你的房就可能抛锚在半道上了。