“放水”又多了，楼市还有机会吗？

　　2020年的中国房价走势，总体上“城市分化”比较严重：北方城市房价下降比例偏高，而南方城市房价普涨，但总体上房价走势“稳中有涨”。

　　比如8月份国家统计局公布的70个城市房价指数中，新房房价有59个城市在上涨，二手房有47个城市在上涨。

　　像深圳、唐山、无锡、宁波、杭州等城市房价在2020年表现是比较显眼的，深圳一年房价就上涨了15%以上。

　　2020年房价“稳中有涨”的一个主要原因，目前看跟货币“放水”有比较紧密的联系。

　　根据央行10月15日公布的金融数据，9月末M2增速达10.9%，社融增速13.5%，两个最主要的货币供应指标都创造了近3年来新高点。

　　可以说货币放水的力度和融资贷款的力度，都在明显加大。

　　钱同时也部分流入了房地产。

　　根据央行的数据，9月末人民币贷款增加16.26万亿，其中住户部门中长期贷款增加4.6万亿元，创下6年来前三季度增幅新高。

　　其中一季度新增1.21万亿，二季度是1.59万亿，三季度直接上升到1.8万亿，住户部门的中长期贷款大部分都是房贷。

　　所以只要社融增速放大，钱总会部分流入房地产。

　　住户部门中长期贷款增加，说明今年前三季度购房比较活跃。

　　一是因为今年多数房企降价促销，房价进入低谷，导致出手买房“抄底”的人变多。另一个原因是居民担心货币贬值，下手买房的人变多。

　　2020年住户部门中长期新增贷款有望超过6万亿元，将可能超过2016年的5.68万亿，创造了6年来的新高。

　　这可能就是2020年房价还在“稳中有涨”的重要原因。

　　10月14日在央行举办新闻发布会上，其统计司司长明确表示：应该允许宏观杠杆率有阶段性上升。

　　这是央行今年以来首次对宏观杠杆率松口，这个表态是近期加大货币供应的重要信号，四季度可能会采取更大宽松政策来完成全年经济增长目标。

　　央行的“松口”当然是有原因的。

　　10月15日，国家统计局公布了9月末的CPI和PPI价格指数，这两个指数从数据上看，呈现“双双下降”的趋势：通缩迹象有点明显。

　　其中消费价格CPI指数跌破2%，9月份同比上涨仅有1.7%，比8月份的2.4%有明显下降趋势。

　　消费价值指数CPI，一般认为2%-2.5%是比较温和的区间，突破3%有通胀危险，跌破2%有通缩危险。

　　所以1.7%的CPI，确实值得注意，消费需求不够。

　　PPI价格指数是企业生产是否旺盛的关键指标，PPI价格下降，说明企业生产需求不旺，PPI价格上升，则说明企业生产旺盛。

　　9月份PPT同比下降2.1%，比8月份的-2.0%出现了回调，中断了自从5月份开始持续上升的势头，是一个非常重要的“拐点”。

　　这说明企业复工复产还是不够，需要进一步支持。

　　这两个价格指数下降，都是意味着“内需”的疲软。

　　消费价格指数CPI是消费需求，PPI指数是生产需求，消费需求不足会导致消费商品价格下跌，企业利润就无法改善。

　　这将导致企业“复工复产”动力不足，PPI价格上会持续下降，所以从9月份的数据看，CPI已经传导到PPI，形成了“通缩”局势。

　　所以，更加宽松的货币政策，提振需求势在必行，这种政策趋势有可能在未来的1年还会持续。

　　“水”只会越来越多，未来的房价怎么走？我们认为可能有以下两大趋势：

　　第一，疫情对实体经济复苏的影响依然比较大，房地产在宏观经济中的“压舱石”作用还是比较重要的。

　　所以房价要“稳”为主，可以小涨，但不能疯涨，可以个别城市涨，但不能普涨，毕竟水放的太多了，总是需要一个“蓄水池”。

　　2020年的深圳、杭州等城市楼市其实就是一个货币“蓄水池”。

　　第二，“房住不炒”的原则还是要坚持，但“因城施策”，“因区施策”的策略依然会持续，甚至会成为主流。

　　2020年是一个在坚持“房住不炒”的原则，执行“因城施策”策略的年度，所以有的城市尺度放的宽，房价就出现了猛涨。而有的城市基本上持续严控，所以房价出现“阴跌”。

　　所以在2020年我们看到的就是“南涨北跌”，南方普遍房价上涨，北方普遍房价阴跌，这其实就是“因城施策”的结果：北方普遍严，南方普遍松，资金大量南下导致的结果。

　　2021年，我们判断可能是“因区施策”时代：整个城市普遍严控，但个别区域放松，一个城市内部不同区之间的限购政策会明显不同。

　　比如像广州的郊区基本比较松，城区比较严；成都也是高新区就比较严厉，其他区就相对比较松。北京的通州区也比其他区更严。

　　所以如果说2020年的楼市投资，是选择对城市，那么2021年的楼市投资，关键是选择对区域。

　　有明显利好及价格洼地的片区，会迎来房价上涨的周期。

　　从总体上看，货币“放水”的周期对中国房价的影响确实比较大，在M2增速和社融规模增速比较高的时期，都是房价上涨幅度比较明显的时间。

　　但是自从2017年进入“房住不炒”的基本阶段后，中国的房价不再体现出之前全国普涨的状态，而是进入了“城市”和“版块”的轮动上涨周期。

　　比如2018年-2019年是新一线城市房价普遍上涨的周期，而一线城市房价则相对保守，甚至下降。

　　2019-2020年是南方城市房价普遍上涨的周期，北方城市房价则持续“阴跌”，天津房价都跌出热搜了。

　　这样的城市轮动上涨，既可以稳住房价普涨的预期，也可以适当提高房地产的经济效应，稳住经济增长预期，充当货币“蓄水池”。

　　未来的1年，在货币持续放水的背景下，我们认为房价的上涨会从“城市板块轮动”过渡到“区域板块轮动”：在一个城市中，可能会出现有些板块房价下降，而有些板块房价上涨的情况。

　　放水不止，楼市投资的机会就不会消失。