一套涨20万！300多组排队等房！“示范区”嘉善楼市的疯狂与谎言

秋风乍起，各地楼市转冷趋势明显，但是，上海边上的嘉善，却一枝独秀，楼市一片火热，特别是国庆假期，汇聚了天南海北来客，豪掷资金，认领一套套房源，欲分一杯羹“一体化示范区”国家级红利。

最为夸张的是，位于嘉善东部（靠近上海金山区）的一个新盘，这次续开据说要大幅度调整价格！

金茂项目第二批开盘，300多组前期客户优先选房

一个月前，该项目首开，274套房源被当场秒光，据说有100多组关系户提前一天选房，剩下的几百组很多人没买到房。一个月之后，第二批开盘，要优先之前未选到的客户（300多组），然后再是新排卡的客户。

就这情况，即使涨价20万，很可能还是抢不到房！

9月19日金茂项目线上抢房

这两年，借着“一体化示范区”名义，嘉善俨然成为炒房客聚集地，这个国庆假期，每个售楼处人气旺盛，包括我们平台的网友，北京、西安、连云港等全国各地，更不用说上海过来的，都扎堆在此“淘金”。

但是，借着金茂项目涨价这个事，淘哥想说的是，嘉善并非处处是机会，着急盲目入场，大概率会踩个坑！你知道吗，金茂这个项目隔壁就是上海枫泾，那边的装修新盘也差不多是1.8万/平米的价位，金茂已经毫无价格优势。再者嘉善有的板块则开始回吐，比如大云镇中都华庭，之前一万六七买不到房子，现在一万四五降价都没人要。

买嘉善，谨防三个误区：

误区一，哪里都可以买，买了反正都会涨。×

误区二，遍地都是轨交盘，以后30分钟就能到上海。×

误区三，价格低，持有成本也低，空置放着没关系。×

下面我就来重点说一说这三个常见的误区。

首先，很多人觉得嘉善也不大，随便买就行，反正都会涨价。而事实是，嘉善这两三年才开始大力发展，板块启动肯定有先有后，有主有次。姚庄、西塘先行启动区肯定优先发展、重点倾斜，但并不意味着隔壁的天凝、陶庄也会鸡犬升天、今天买明天就会涨。

嘉善产业园区分布图

上海浦东、苏州园区这些全国性成功案例，也是经过20多年的艰苦奋斗、巨大机遇、滚动式开发才取得今天的成果，就嘉善而言，姚庄、西塘先吃饱了才会轮动到外围区域，所以指望天凝、陶庄三年五年就出成果，一口吃个胖子房价翻倍，简直太天真。

投资肯定是看价格足够低洼，未来产业、人口、教育和交通有快速提升的地方，姚庄、西塘、归谷、经开区符合这些条件，而其他大云、干窑、陶庄、天凝等板块则不具备这种优势，还是要谨慎入场。

其次，嘉善遍地是轨交盘，以后到上海也就30分钟，工作在上海，住在嘉善，美美哒。对不起，你可能被当地开发商洗了脑，而事实是，沪嘉城际、示范区一号线也就是这两年才提出来的规划，嘉兴单方面自嗨，上海缓慢推进假装配合。到底能否落地、何时开通，需要一定时间等待。

一个例子就是，沪嘉城际本来说从上海松江南站引出，对接上海9号线，远期延伸到上海南站、虹桥站。而根据最近曝光的消息，上海方面给的意见是，沪嘉城际对接上海南枫线（奉贤南桥至金山枫泾，该线尚在初期规划中）到浦东临港自贸区，是实实在在的郊区线。这么一绕，基本上不要说30分钟到上海，就是再加1小时也难到上海（市区）。如果这条线真是这么走（老的火车线改造），买在枫南站准备去隔壁松江上班的要哭晕了。

10.9官方公布的嘉善片区交通规划

南枫线大致走向

对于一些上海自住客来说，一定要重视了，修一条地铁或城轨，规划期2-3年、施工期4-5年，这一晃很可能6、7年就过去了，小孩子都会打酱油了可能还没等来地铁。一定要清醒一下再做决定。

第三，嘉善价位低、持有成本低，买到手等个几年再说，反正没啥压力。而事实是，捆绑车位成常态，一言不合就涨价，车位贷首付贷漫天飞，买一套房子投资，月供八九千，感觉像买了CEO改善盘一样压力山大。

以金茂项目这次即将加推房源为例，89平米总价160万，捆绑一个12万车位。车位走消费贷，做5年分期，月供是2264元，房贷30年，月供是6510元，加一起头五年每个月要还8774元！看似便宜，实则供养的成本很贵，因为隐形成本也要考虑进去。

如果再碰到2年期房，交房后续无人接盘，租金打折，养这房子至少三五年，感觉比养个孩子花销还大、还让你操心，那就得不偿失了。

讲到这，或许有网友问了，那嘉善到底还能不能买？具体买哪里呢？淘哥比较看好的地方，姚庄、归谷、经开区（惠民街道）。

一体化示范区，青、嘉、吴加一起约2300平方公里，是个很大的区域（深圳全市才1997平方公里），要发展不能眉毛胡子一把抓，所以就有了“三区（县）五镇”组成的先行启动区一说。

这“五镇”面积660平方公里，恰好相当于上海市中心（主城区）的面积，也是不小了。就嘉善而言，姚庄、西塘，肯定是要优先发展的。

这就是优先看好姚庄的原因。

首先，示范区一号线经过姚庄并设姚庄站。5站路15分钟能到上海青浦东方绿舟站，东方绿舟到虹桥站12站约40分钟，票价6元。

其次，姚庄目前1.4-1.5万单价在整个嘉善几个热门板块来说，价格最低。一套小户型首付在30-40万。

第三，姚庄离上海最近，而且是靠近上海发展比较好的青浦、松江最近的地方，素有“浙江版花桥”之说，上海出来，第一个高速口（申嘉湖）就是姚庄。

第四，姚庄重点发展的是现代产业，不是炒房、也不是旅游。

嘉善重大产业平台分布图（规划馆）

姚庄在5年前就是浙江省级经济开发区，重点发展精密机械、节能环保、通信电子三大主导产业，先后吸引美、德、日、台、港等国内外企业，其中外资150余家，内资170多家，引进外资额160亿。

姚庄临沪产业区（经济开发区）密集的园区和厂房

姚庄南部则是中新嘉善现代产业园，号称“万亩千亿”，占地一万亩，年产值将达1000亿。主要做什么？传感器大产业。说的通俗点，智能手机、无人驾驶、远程医疗、智能家居，都跟这个产业相关，是个万亿级市场，也是国家战略产业。

截至目前，这个园区设立了100亿专项基金，引进总投资超100亿元的光环新网，总投资20亿元的博升科技等高精尖项目。

示范区一号线，在姚庄设站

北部是中低端的开发区，南部是高精尖的园区，在雄厚产业加持下，姚庄想不崛起，也是难事，再加上示范区一号线地铁的引入，可以说姚庄就是“花桥2.0”版。目前一万四五的价位，确实还有很大优势。

第二个潜力板块，则是位于嘉善西部的归谷区域。

归谷优势在于：

1、沪嘉城际设有归谷站，在售项目在800米范围内，轻轨盘概念较为明晰。

2、归谷一期基本建成，已经有2000多研发人员进驻，后续还有二期，规划面积更大，高收入人群足以支撑起当地房价。

3、归谷目前1.7-1.8万售价，精装修、送车位（部分项目），无论是转售还是租给园区海归研发人群收取高额租金，未来前景都不错。

归谷园区一期

从大的规划来说，归谷片区位于罗星街道，是科创功能片区之一，也属于主城区概念。

归谷科技园一期面积5.6平方公里，二期规划加入后达到10平方公里，重点聚焦人工智能、健康医疗两大未来产业。已经有38家国家级高新企业、77家省级科技型企业入驻，是浙江省海归、涉外、华侨、欧美同学会等组织对外产学研基地、窗口。

同济大学校友数字经济产业园-长三角未来邨项目

第三个潜力板块，嘉善国家经济开发区，俗称国开区。

国开区优势：

1、规划面积大，紧挨着上海金山区，是上海进入浙江的门户区域。

2、配套相对完善，优质国际学校、实验学校分布在此，学区房概念强。诸如浙师大附属实验、上海理工附属学校等。

3、国开区还是当地人认可的地方，自住需求和外来投资需求各半，有当地需求支撑。这里均价1.7-1.8万，个别项目备案价已达到近2万。进一步看涨。

10年前，国务院批准成为国家级经济开发区，而早在90年代，这里已经是浙江首批经济开发区。核心区18平方公里，规划面积达到66平方公里，相当于3个上海黄浦区面积。

国开区已形成装备制造、电力电子、高端家具为支撑，新材料、节能环保、现代物流为特点，积极发展通用航空和培育特色园区的产业格局。

开发区已累计吸引全球30多个国家和地区400多家外商投资项目落户，拥有喜力啤酒、铠嘉电脑（和硕集团）、特易购（华润万家）、阿克苏·诺贝尔等一批世界500强企业，汇聚了晋亿实业、斯道拉索恩、众成包装、华瑞赛晶、梦天门业、索菲亚家居等行业龙头。

整体来说，随着国家政策公布，各种利好不断释放，诸如嘉善这样的投资风口真的不多了。

政策层面上，同样是一体化示范区，上海青浦和苏州吴江仍然是高门槛，而嘉善无论是限购（外地以家庭为单位限购一套）、还是限贷（首套首付3成，二套首付4成），都是极为宽松，而且目前还未出台任何限售措施。

嘉善市场火热倒是事实，这个国庆假期，各大售楼处门庭若市，销量也居高不下，很多热销项目已经尾盘或者清盘。嘉善这两年新房市场，无论是成交价还是成交量，都占据整个嘉兴市前列。

嘉善-姚庄-东亚售楼处实拍

嘉善-姚庄-旭辉售楼处实拍

嘉善-姚庄-碧桂园售楼处实拍

嘉善-经开区（上海之窗智慧园）-金茂售楼处实拍

伴随着高关注度、高来访量，假期楼市成交量自然放大，一些项目短短6天销量过百套。有的直接就清盘了。

中介群里发送的销售动态

这几天，嘉善一份规划被刷屏了，除了轨交是个大亮点外，透露的人口规划也很值得关注。

规划披露，507平方公里的嘉善，远期人口规划是90万人，人口密度每平方公里1775人。

怎么理解呢？对比下，嘉善户籍人口目前是40万人，居住人口是57万人。也就是说，未来嘉善至少还要引入人口33万，是典型的人口导入型区域。

上海一把手、中央常委，浙江瑞安人

嘉善，既是制度创新的探索，也是经济发展的提速，对于地方乃至省（市）里面来说，更是一份政治考卷，江浙沪的一干领导能否按时交作业，考个好分数？毋庸置疑，将是大概率事件。