楼市，越来越理性了

双节之后房地产金九银十的传统销售旺季也悄然进入了下半场，在我们的印象中今年楼市的“狂欢季”貌似也没什么特别的波澜，是因为调控？或是因为疫情？单看今年金九银十的市场热度，这一波确实这么一丝凉意。

但冰冻三尺非一日之寒，关于国内房地产市场金九银十的“狂欢季”归于冷淡其实早有苗头。

从2016年棚改货币化安置开始，楼市潜在的购买力就在被大量透支，房产实属低频消费，既然如此就必然出现此涨彼消，2016年楼市的火爆就已经为下一个楼市周期的暗淡埋下了种子。

直至2019年三年之间，楼市金九银十的销量开始大幅缩水，楼市传统销售旺季的耀眼光环就此褪色。

根据贝壳、乐有家、易居研究的数据显示，2020年过去的九月份，楼市整体的交易量处于平均水平，没有任何可以看作暴涨的趋势。

究其原因说透了就是因为前期市场的透支+楼市政策的收拢+卖方市场到买方的角色转变。

楼市是个弹簧，购买力就是簧芯，过度的释放就会后续无力，积压就会猛然爆发。

在今年的前三个季度中，66个城市的新房成交量同比增长2%，涨幅超过去年同期，特别是疫情稳定的第二个季度，国内主要城市的楼市都开启了反弹，之前被疫情挡住的购买力开始凶猛释放。

再加上各地政府对土地市场的放宽，土地市场也随之飙升，地王频现，楼市万人摇号的场景层出，整个市场都在这一季度被推向高潮。

但是随着释放之后，第三季度的房地产市场开始逐步降温，重点城市二手房成交量下滑9%，房价的涨幅开始放缓，又在各地政府出台的调控下，楼市回归稳定。

在这样的阶段、这样的环境下，黄金九月楼市销量表现得平淡，其实也并不奇怪。

部分三线城市的楼市开发商这一阶段也开始效仿恒大释放打折优惠，鉴于“金九”的表现、区域库存和上面给的压力（监管针对房企的三道红线）开始想方设法加快去化速度。

据克而瑞的数据显示，房企前三季度的top100名单中，即便是排名前20位的房企，销售目标的完成率也仅仅只达到了70%，后续的去化压力堪称巨大。

这种环境下或是购房者入场的好时机，但是方向一定要先搞清楚。

像三四线城市的“特价房”基本上没什么投资意义，之前我也说过，随着城市分化的加大，三四线城市房地产市场库存大的位置会成为“灾”地，也是最有可能房价阴跌的主要区域，所以像这种“特价房”的意义并不大。

当然，如果是自住那另当别论。

刚性需求+性价比会是未来楼市的主流量

在任何人口持续流入的城市，刚需群体的居住、教育、交通、生活等配套在未来很长的一段时间里都将成为必需品，无论是新房、二手房，都具备接盘群体稳定甚至增量的优势，所以低总价的刚需型房产都是最为稳健的投资。

参考开发商灵敏的嗅觉，追逐大势

目前国内初具雏形的城市群不少，但是在多次高级别会议上，长三角、京津翼、大湾区、成渝这四大城市群被提及最多。和政策对应的是开发商敏锐的投资嗅觉，根据国家统计局数据显示，前三个季度房地产开发投资数据中，广东省位列全国第一，投资总额10414.8亿元，超万亿的体量，分列第二、三位的是江苏和浙江省，投资金额为8777.6和7321.7亿，四川和河北省都处于3000亿投资段位。

从数据中可以看到，开发商的投资方向与各属的城市群被国家重视程度形成正比。

排序依次为：大湾区、长三角、成渝、京津翼。

大湾区的房地产市场是这次疫情之后率先反弹的区域，由深圳楼市最先火爆，带动东莞、惠州等临深城市，随着大湾区的利好接连降临，广州、珠海、中山也相继入场，最终因为爆发力度过猛，调控随即降临。

从调控的力度上来讲，深圳、东莞在全国范围内的调控力度之紧都是首屈一指的，远超过后继加入调控的唐山、银川、南京、杭州等地。

但是换一种角度看待，之所以以“史上最严”的调控来束缚一座城市的楼市，则能反面印证一个区域楼市的成长势头的强劲。

政策是道紧箍咒，政策需要一座城市的楼市稳，但是强行的压制必然会换来未来的凶猛反弹。

像这一波大湾区、长三角被调控大棒敲打过的热门城市，自住刚需凡持有房票的年底之前都可以放心入场了。

值得着重说明的是，除了大湾区、长三角，成渝城市群都可以作为具备刚需自住兼顾投资的考虑来看待，但京津翼城市群除外，虽然从经济、人口、开发商投资的动向来看都不输其他三个城市群，但结构限制了整个板块，并不适合买房布局。

楼市大概率会有一到两个季度的平静期

这也是上文中说到年前适合入场布局的原因，随着后疫情时段的到来，国内的经济开始复苏，暂时被调控压制的楼市，持续人口流入的城市终会因为市场需求在下一个季度形成反弹，预计会在明年年初或第二个季度。

2021年的金九银十依旧会消失，前三年的惯性如此，之后也会如此，楼市的销量趋于平衡，在没有巨大利好趋势的前提下，市场的走向将会完全由供需双方决定。

解惑、找房就找房师姐，大湾区房产配置专家，已服务上万名购房者解决置业困惑！