园区上市公司解读 | “超级黑马”易商红木的崛起之术

作者：和君咨询产业园区事业部

北京和创瑞智管理咨询公司

一、2020年业绩亮眼

在新冠肺炎疫情影响之下，大多数行业都出现“下行”趋势，物流产业却成为少数“因祸得福”的行业之一。作为亚太物流园区“一哥”的易商红木，在2020年上半年交出了一份“亮眼”的成绩单：营收大增27%，净利润大增超过70%。

截至8月28日收盘，易商红木的股价也大涨，涨幅达9.40%，市值达到727亿港元（折合约644亿人民币），较今年3月底的380多亿港元翻了近一倍，较上市首日高点（上市首日收盘市值约537.48 亿港元）大涨35%。仅仅半年时间，易商红木的市值就翻了一倍。

易商红木到底是一家怎样的公司？

二、2019年香港上市

易商红木（01821.HK)，简称ESR，是由易商集团与红木集团在2016年合并而成，并于2019年11月1日正式登陆资本市场，成为2014年以来港股最大的地产行业IPO。易商红木上市后的总市值超过500亿港元，在园区上市公司中处于前列。

易商红木在亚太区主要市场中拥有总数最多的储备项目，已发展为亚洲排名前列的物流地产商，其租户包括亚马逊、京东、一号店、H&M、家乐福、德铁信可、戴姆勒、爱速客乐等著名企业。

2019年，易商红木实现收入3.57亿美元，较2018年增长40.6%，2016年至2019年的营收复合增长率超过60%（具体参见附图），税后归属股东净利润达到2.45亿美元，较2018年增长20.8%。旗下拥有合计1100万平方米的管理建筑面积，包括建筑面积约570万平方米的已竣工物业、建筑面积约34000万平方米在建物业及约19000万平方米待施工预留作为日后发展的土地。

三、成功要素剖析

无疑，易商红木是2019年产业园区领域最大的一匹“黑马”，总结其快速崛起的原因，我们认为主要有以下四个方面：

1. 受惠于电商和物流产业红利。

物流园区是物流业与房地产业结合的重要衍生产业。近年来，伴随国内电商产业的崛起，中国在线零售的份额继续保持快速增长，物流园区企业也受惠良多，通过物流仓储的出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值等盈利，且核心城市的物流仓储租金、物流租金仍不断上升。

根据世邦魏理仕2017年7月发布的统计报告，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6％-8%，明显高于商业地产的4％-5%，住宅地产的2％-3%，投资回报率相对较高。

2. 类似于“普洛斯”的物流投行盈利模式。

公司商业模式与普洛斯类似，采用的是“物流投行”模式，即物流地产开发、运营与资产管理并举，通过设立基金撬动更大的资金，不追求持有物业，增加资金的使用效率和回笼速度。2019年，公司物业发展、基金管理与投资三大业务占比分别为33.03%、46.65%和19.55%。基金管理已成为公司营收的主要来源。

基金管理业务的盈利模式是将物流仓储项目打造成为成熟的资产后，将这些资产出售给管理的核心增益基金及投资公司或不动产投资信托基金，利润兑现后继续进入资金循环。到2019年末，易商红木的资产管理规模由160亿美元大幅跃升至221亿美元，按年增幅38.7%。与此同时，公司加快并购版图，2017年至今，共收购5家公司，包括1家澳大利亚综合物业开发公司和4家财富管理类企业。

3. 深耕亚太与聚焦电商战略。

易商红木主要发展亚太地区的一线及1.5线城市的物流地产，战略选址定位在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近。根据公司2019年年报，以建筑面积计算，易商红木83.8%的投资组合资产位于中国、日本及韩国，而从区域营收角度来看，中国、日本与韩国的营收占比60.5%，中国区域占比25.1%，成为易商红木第一大市场。

同时，易商红木聚焦电商领域，截至2018年12月31日，以出租面积计算，易商红木投资组合资产租户群中约49.6%为电子商务及第三方物流租户。

4. 强大的管理与投资团队。

管理团队由易商集团和红木集团两大团队合并组成，易商总裁沈晋初曾在普洛斯担任华东区总经理和中华区第一副总裁，董事长孙冬平曾与普洛斯合作，擅长运作仓储地产项目。红木集团创始人Stuart Gibson和Charles de Portes曾在普洛斯有过任职经历，可谓是强强联合。

同时，易商红木有着强大的投资人阵容，已获得包括华平、荷兰汇盈(APG)、荷兰养老基金PGGM、加拿大养老基金投资公司(CPPIB)和高盛等全球知名投资机构的资本青睐，共计完成20亿美元的五轮投资。其中，第一大股东华平投资是全球知名的私募股权投资机构，管理逾620亿美元的私募股权资产，投资了190多家企业，为易商红木不断拓展新市场和引入一流战略合作伙伴提供了资源保障。

四、结语

被誉为“中国版普洛斯”的易商红木，选对了一条高速成长的“赛道”，也拥有先进的业务模式、精准的战略定位、强大的核心团队等优势，近两年更是借助资本市场实现了跨越式发展，成为亚太物流园区的领头羊。尽管也存在债务激增等问题，但基于对亚太物流、电商产业的发展前景，以及其在细分领域内的领先地位，我们依然看好易商红木的发展前景。

《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》由和君咨询产业园区事业部、选址中国、赛迪网联合出品，历时3个月调研编撰，总字数超过6万字，全方位、多维度深度分析产业园区行业发展现状及前景。《白皮书》将35家产业园区主板及新三板上市公司纳入研究范畴，以各家上市公司近三年年报中的公开数据为基础，从市值、总资产、净利润、净资产收益率、营收增长率、毛利润增长率、服务收入占比、投资收益占比等多个维度建立评价模型，筛选出主板上市公司综合实力5强、潜力增长5强、模式创新5强，以及新三板上市公司5强，并对每个榜单中的5强企业进行剖析解读。