开发商未取得建筑资质，委托代建合同被解

开发商未取得建筑资质，委托代建合同被解除

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定”当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。

2014年6月17日，A乡政府（甲方）B公司（乙方）签订《C村旧村居改造协议书》（以下简称《协议书》）一份。该《协议书》甲方的权利和义务部分约定：”1、C村范围内约600亩的土地开发，宗地出让金为每亩35万元。2、甲方承诺在乙方按时全额支付上述宗地款项的条件下，协议出让上述宗地给乙方。在2014年10月10日之前，乙方必须将C村搬迁村民新居建设完成。供排水、道路建设需达到入住条件，否则甲方可以和除乙方以外的第三方采用‘招、拍、挂’的方式出让土地”。乙方权利和义务部分约定：”1、协议签订之日起10工作日内，乙方向甲方缴纳500万元保证金”。其他部分约定：”1、乙方承建此改造项目的房地产公司尚未注册成立，待乙方公司成立后，甲方将与乙方新成立的公司重新签订C村旧村居改造协议，协议内容不变，本协议将在新协议签订之日起终止。2、乙方负责完成开发土地的规划设计方案，规划设计方案在同甲方协商达成一致后报县规划土地领导小组会议审定，审定通过后甲方将按照规划方案协助乙方办理开发土地的规划及用地手续。如甲方在规划设计方案审定通过后未能协助乙方办理相关手续，甲方应按照实际确定的施工单价偿付乙方代建承建的房屋及基础设施施工费用及相应的银行贷款利息”。

被告B公司未履行约定的多项义务：1、应当在2014年6月27日前交纳500万元保证金，但未履行该义务。2、最迟应当在2014年10月10日之前，完成承建此改造项目的房地产公司的注册义务，但未履行该义务。3、最迟应当在2014年10月10日之前，完成开发土地的规划设计方案，但未履行该义务。4、必须在2014年10月10日之前将C村搬迁村民新居建设完成，但未完全履行该义务，也不可能在2014年10月10日之前将C村搬迁村民新居建设完成。5、擅自随意安排建设。B公司擅自随意安排开工建设，对于乡政府多次制止擅自建设村民尚未确定户型的部分新居工程均置之不理。6、B公司的法定代表人，持2014年3月24日加盖商业银行印章的虚假《资信证明》作为B公司资金实力的证明，骗取乡政府信任。鉴于以上种种违约行为，乡政府于2014年8月5日向B公司发出《解除协议通知》，并要求B公司派人前来确认在建工程的工程量及办理结算。B公司虽派出陈X前来处理相关事宜，但双方未能取得一致意见。故请求：1、解除2014年6月17日A乡政府与B公司签订的《C村旧村居改造协议书》（合同金额2.1亿元人民币）；2、由被告承担本案全部诉讼费、保全费、鉴定费等全部诉讼费用。

案件解析：

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定”当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。截至庭审时，B公司仍然未取得房地产开发经营资质，亦未注册成立新的房地产开发公司，故A乡政府与B公司签订的《C村旧村居改造协议书》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条【合同自始无效与部分有效】规定”无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故涉案《协议书》不存在继续履行的必要。《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。