预算不够如何买市区？最强攻略来了！

前段时间，我的朋友终于下定决心，砸碎了从5岁开始攒的那只金猪存钱罐，准备跟心爱的女友在广州买房。

在看了一段时间房子之后，他意志消沉地跑来告诉我：仅凭着他微薄的存款，只能够买得起石滩跟朱村，通勤时长2小时+，以后他的生活只剩下两个画面：

在出城的地铁上，和在回村的地铁上。

我一直劝我身边的朋友，上车盘尽量别买远郊，一来生活不便，二来涨幅小。但很多人会怼我：不是我想买哪里，而是我买得起哪里。

事实上，市区还有很多灯下黑洼地，即便是2、300万的总价，也能轻松上车。

而且这些洼地，不少还有着可观的升值空间，就连我们公司的不少同事，也买了这些区域。

接下来，一起看看市区都有哪些洼地吧！

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天河

先说说天河，天河的洼地区域有3个，一个是棠下-东圃一带，一个是沙河一带，还有一个是天河客运站。

棠下-东圃是我个人比较推荐的一个区域，片区价格较低的原因，是区域内存在大量的城中村，一定程度上拖了区域发展的后腿。

不过，近几年，片区利好越来越明显，车陂已经在几年前传出旧改的消息了，目前，片区复建方案已经敲定。

长远的不说，就说近期的，21号线的开通，打破了片区以往交通不便的短板，在建中的13号线二期也将在棠下设站。此外，片区内生活氛围也比较成熟，住起来还是挺方便的。

不过，随着近些年片区的关注度逐渐升高，片区的价格也开始涨起来了，车陂、东圃地铁站周边的单价，基本都在5万/平以上。

如果预算比较充足，400万左右，富力天朗明居、骏景花园、阳光假日园等等，都是不错的选择。

富力天朗明居

如果预算再低一些，沿着东圃立交桥自南往北一溜找过去，有不少300万以内的房源，当然这一带相对与地铁的距离远一点，而且要注意规避环城高速。

200万以下的房源，集中在珠村一带，不过那边相对偏一些，受利好辐射较少，而且又处于黄埔跟天河的交界，位置稍微有些尴尬，早期上车可以，但涨幅不大。

珠村

沙河一带也值得年轻人关注，具体来说，在地铁站燕塘-梅花园之间，天河和白云的交界处，简直就是刚需天堂。片区小区单价基本在4万以下，甚至有不少3万不到的。

这个片区之所以成为天河洼地，原因有三：

一是这一代有很多上世纪90年代的福利房，虽然现在很多都可以交易，但是由于早期交易时受限（补交土地出让金），所以一定程度上拉了片区房价后腿。

梅花园

二是片区利好基本出尽，没有新地铁，学校素质也一般，加上处于天河白云交界，聚集了大片工厂和批发市场，导致片区比较乱。

另一方面就跟人的心理因素有关。燕塘一带由于银河园和烈士陵园的存在，劝退了不少讲究风水的购房者。

银河园

不过，从居住角度来看，适合想上车且暂时没有养娃需求的年轻人们，一来离珠江新城近，上班方便，而来基础配套也都有，周末还能去天平架批发市场买点水果，分分钟实现水果自由。

天平架批发市场

另外，天河客运站-长湴站一带也存在不少低价盘，天河客运站一带的优点明显：交通便捷，双地铁，而且片区内有优托邦，商业氛围还不错，背靠华南植物园，环境也可以。

不过那边缺点也比较多，楼龄老、客运站人流多且杂、车辆多且近环城华快、长湴以工业园为主，还有不少城中村。如果想将那边作为上车区域，记得不要选楼龄太老的，影响贷款。

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海珠

说完天河，我们再谈谈海珠。

海珠我强推的板块有3个：赤岗、广州大道南以及沥滘。

如果海珠低预算买房，我一般都推荐直接去赤岗，一来片区货量巨大，可以满足不同需求。二来赤岗靠近琶洲，将来可以承接非常多的外溢红利。所以赤岗这个片区，我觉得是可以用最低付出实现暴击的区域。

关于赤岗，我们以前做过很详细的分析推荐，可以戳下面链接：

泛琶洲之赤岗篇（上）| 最容易咸鱼翻身的板块，非他莫属

泛琶洲之赤岗篇（下）| 在这里，员工和老板当邻居！

不过，片区中最大的缺点，是交通不便，好几条地铁线路围着她转，偏偏一个在片区中心设站的都没有，像极了非酋。

但是，俗话说得好，上帝给你关上一扇门，就会给你打开一扇窗，在赤岗，这扇被打开的窗，就是片区的生活配套。

省第二商业医院、商场、食肆、学校、肉菜市场，一应俱全，加上片区内居民区聚集，整个生活氛围熟得透透的。

另外，片区内的红卫村也进入了旧改第二阶段，等到旧改完成之后，片区面貌提升，也会有涨价空间。

当然，就居住角度来看，赤岗也很香。如果家中有娃或者有生娃打算的，沿着新港西路两侧找楼盘，学位会好一些。而内侧学位较差，但是生活氛围醇熟，更适合年轻一点的上车群体。

广州大道南，这个地方更绝，3万出头的均价，就能同时拥有万达+合生广场！

板块的短板主要有三个，一个是康乐村，体量巨大的城中村。一个是轻纺交易园，一个是交通不便。

不过好消息是，康乐村去年已经签订了旧改协议，将改造成高端居住区。

康乐村

不过我觉得，就康乐村的体量来看，短期内应该是等不到了，不过，片区内还有一个能等到的红利，那就是地铁11号线将在片区内设逸景路站，打破交通短板。与此同时，近期片区有一个新盘——紫星华府即将开盘，据说售价会去到8万，新盘的搅动也会对片区售价有所提升。

片区内比较值得推荐的小区有逸景翠园、叠彩园、敦和花园等。属于居家必备、投资自住两相宜的类型。

最后说下沥滘，沥滘的罗马家园也是我一直向朋友强推的小区，小区体量大且新，正对广州中轴线，能远望小蛮腰。片区的最大利好来自珠光拿下的沥滘旧改，去年，沥滘的复建房已经正式开工，意味着整个片区的旧改有着实质性的突破。

在此前提下，买罗马家园也是有窍门的，罗马家园其实更适合预算不太够的改善，买了之后能住10年以上的那种，而不是刚需的过渡上车，因为持有罗马家园的时间越长，随着片区旧改的推动，小区带给你的红利空间越大。如果是预算足够的刚需，想在这里置业，建议直接上三房。

沥滘改造效果图

最后，海珠其实还存在很多低总价上车片区，像著名的金碧板块、南洲板块等等，相对而言，这些板块近几年没有什么利好。不过胜在价格够低，部分小区200万以内甚至能拿下，所以，如果预算实在有限，该片区也是一个不错的上车点。

第三金碧花园

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荔湾

荔湾近些年的利好，都集中在靠近佛山的花地湾、西塱、芳村一带。

芳村，片区最大的利好来自白鹅潭，作为西部CBD，这是荔湾近几年几乎孤注一掷发展的对象，所以，每隔一段时间，都会传出片区新的利好消息。

而到了今年，白鹅潭“三馆合一”项目开始招标，终于让人们看到了片区从蓝图走向现实的希望。

当然，除了白鹅潭，片区内还有一个将兑现的利好，那就是在建中的11号线将在芳村设站，届时芳村将成为双地铁交汇站，出行比较方便。

不过，片区的价格已经慢慢涨起来了，片区内还有少量单价3万的房子，我觉得值得入手，上到4万，就值得斟酌了。

花地湾目前挂牌的房源不多，只有靠近荔湾儿童公园的恒利翠竹园，但是片区短期内的利好是万科花地湾项目的入市，这对片区的房价有一定的拉动作用，另外被万科收购的花鸟鱼虫大世界租约即将于今年到期，万科后期会如何改造，也算是一个值得期待的彩蛋。

最后说下西塱，在建中的22号线、10号线都会在西塱设站，与已开通的1号线、广佛线一期形成4地铁交汇。此外，广钢的逐渐成型、广船的开发，都会给片区带来利好。而目前片区内的次新房价格不过3万出头，个人觉得可期待值还是挺高的。

不过，目前片区内的环境确实比较一般，想要整个片区得到提升，需要付出一定的等待时间。对于刚需人群来说，其实不大友好，不能快速完成资本累积。

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黄埔和番禺

最后，简单说说黄埔和番禺。

黄埔非常适合刚需入手，一来价格不高，二来整个板块的提升速度非常快，属于典型的低付出，高回报。

黄埔往一个地方看就行了，旧区府一带，大沙地、大沙东和裕丰围几个地铁站周边，都能淘到很多笋盘，而且片区生活氛围浓厚，黄埔的不少老牌学校也集中于这一带，性价比非常高。

值得入手的小区主要有黄埔花园、金港花园、金逸雅居、金碧领秀国际等。

金隆园

番禺近年来价格已经涨起来了，但是也不乏一些优质选择。

300万左右预算，直接上万博，华南碧桂园、广州雅居乐花园，都在射程范围内，而且红利清晰可见。

华南碧桂园

如果预算再低点，只有200万左右，可以去番禺广场看一看。作为番禺区府的所在地，番禺广场的城市界面以及配套都还不错，在建中的18号线、22号线都会在番禺广场设站，三地铁交汇，而且片区内还有永旺、清河市场，生活氛围非常成熟。

值得一提的是，很多人在问，祈福新村和金山谷那一带，值不值得入手。我个人建议是，不大建议。

原因很简单，金山谷和祈福两个小区都太大了，虽说后期22号线会开祈福站，但光是祈福新村，最内侧到地铁站的直线距离也要2.5公里。而且一个祈福站承接片区三个大型住宅组团的出行需求，估计是会挤到崩溃。当然，如果有车，而且能接受日常出行全靠开车，可以买。

听到这里，有人可能会问，怎么少了越秀。其实越秀基本不存在洼地，如果非要找一个，流花湖一带算是相对洼地，不过楼龄实在太老，又没啥利好，没啥入手的必要。