史上“最严”住房租赁条例预计明年出台，租赁市场即将告别“野蛮生长”

9月2日，上海寓意公寓疑似暴雷，已解散所有工作群；

9月1日，杭州适享公寓，卷款五六亿，维权登记都排不上号；

8月27日，重庆满城房产跑路，导致租客与房东维权，受害者达到近3万人；

8月6日，成都巢客遇家暴雷，涉及房屋17000余套，涉案金额上亿元。

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短短一个多月时间，成都、重庆、杭州、上海等地的租赁市场频频暴雷，“高收低租”、“长收短付”现象频频发生，长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，严重影响了房屋租赁市场的正常发展和秩序。

为了有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化，9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（下称《意见稿》），并向全社会征求意见，预计明年即将出台。据悉，征求意见稿从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施等多方面，对租赁市场的秩序进行规范，着重维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，其规范程度堪称“史上最严”。

首部住房租赁领域条例性规范性文件，重点有哪些？

在《意见稿》中，记者注意到核心内容有以下几点：

1、装修不得危及承租人的人身健康；

2、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住；

3、租赁双方不得单方面解除住房租赁合同，房主不得单方面提高或者降低租金；

4、就算你是房主，也不得擅自进入租赁住房；

5、出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人退租；

6、租赁合同必须网签备案；

7、不得使用租金贷；

8、鼓励长期租赁；

9、对房产经纪公司的租赁行为进行了更深入的规范；

10、严格处罚措施19条，违规出租个人最高罚5万，企业最高罚50万。

有业内人士表示，随着我国住房租赁市场快速发展，房主、房屋中介、租户等房屋租赁各方呈现的种类和数量急速扩大，房屋租赁、房屋经纪等法律关系日趋复杂，过去只针对房东和租户的法律规定，已难以覆盖对整个市场的指导和监管，近期频频暴雷的长租公寓严重影响了房屋租赁市场的正常发展，例如，在重庆发生的房屋托管“爆雷”事件中，房东租出了房子但是租金被托管企业卷走跑路，最惨的是刚出来的大学毕业生，他们好不容易借钱凑了一年的房租，结果到现在钱也交了，还要面临被房东赶。

而住建部此次《意见稿》的发布，进一步明确了针对住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，能进一步规范和引导市场主体合法经营，引导行业健康发展。此外，也加强了对于行业准入企业的监管，建立租赁机构登记制度，要求企业进行备案，制定奖惩措施，明确了市场主体机构及从业人员行为的“红线”，对于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化将会起到很大的作用。

重庆万科泊寓项目负责人刘金升表示，最近几年，重庆的租赁市场发展得很快，但是同时也带来了一些问题，从最开始的管家婆到如今的满城，缺乏有效的监管措施让行业“野蛮生长”化比较严重，像他们也经常和冠寓的内部人士互相交流一些行业内的问题，而本次出台的《意见稿》从多个方面对租赁市场划下“红线”，相信对于规范重庆的租赁市场将会起到良好的引导作用。

行业分化加剧，目前重庆长租市场发展现状如何？

据数据显示，2015-2020年，我国品牌长租公寓企业规模从100多万间扩张到约1000万间，完成固定资产投资约2000-3000亿，涉及物业资产超过超过4万亿（按照每出租单位20平方米、单价2万元/平方米估算），并出现了多家上市公司。其中，以万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓为代表的集中式长租公寓,以及以自如、相寓为代表的分散式长租公寓迅速发展。截至2020年上半年，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、招商公寓已经步入集中式长租公寓的前十。

而在重庆，长租公寓市场的起步则要从2015年万科在重庆石坪桥布下万科驿·西九，成为重庆长租市场发展的标志性事件开始，当时其提出的提出“租金抵房款，房款抵租金”的创新举措，冲击了当时的租房市场。

随后的2016年，龙湖宣布正式涉足重庆长租市场，先后在龙湖源著、龙湖新壹城、龙湖伯乐街旗下三家商业体中布局长租公寓品牌“冠寓”。

历经数年发展，目前重庆长租公寓市场主要分为集中式和分散式两种，集中式以龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉领寓为代表，分散式则指的是其他长租公寓管理公司从业主手中租赁，签订长期租赁协议，再按照工厂化、标准化进行装修对外出租的模式。

据悉，在集中式代表方面，重庆万科泊寓项目负责人刘金升告诉记者，目前万科泊寓全国在住房间突破12万间，整体出租率突破90%，重庆已开业有西九、锦尚两个项目，两百多间房屋出租率为100%；而在龙湖冠寓方面，截止到 2020 年中，随着龙湖冠寓业务规模的不断增长，已经开业7.9万间，单年上半年累计营收就达到了7.3 亿元，同比增幅 63%，目前在重庆已开业的有5家，共计1084间，其中龙湖自持4家，共计1021间；另外，嘛嘛公寓也属于开发商体系的长租公寓，所有公寓都是以集中式模式在管理，嘛嘛公寓在重庆区域分布在：大学城、观音桥、南坪、歇台子、陈家坪、七星岗、白马凼等地，拥有1048套自有房源，606套集中式改建房源。除此之外，外地还有海南博鳌度假公寓，武汉、成都均有在建项目。

在分散式则以每客逸家等为代表，据悉，目前每客逸家在主城区的茶园、西永、空港、巴南等地拥有1000多套房，在装的房源近300套。

对于最近长租公寓市场出现不少爆雷情况的原因，重庆龙湖地产副总经理、重庆冠寓总经理 罗政日前在接受采访时表示，大量的人口流入带来了巨大的租赁需求，相应的各城市租赁市场的容量也得到了进一步的扩大。而自“租购并举”政策以来，短短几年，长租公寓行业已经经历了风口、跑马圈地、百花齐放，以及现在遇到的成长烦恼。但他们认为，这个行业，甚至万事万物的发展可能都是一条曲线，不是一帆风顺的。可能目前有一些负面的声音，但他们还是希望通过龙湖冠寓的努力，能够给这个行业传递一些正能量。

对于未来的租赁市场发展，龙湖冠寓又是如何考虑的呢？

罗政认为，租房这件事，从最初的房东直租，到中介产业的形成和成熟，再到集中式品牌公寓，其实已经经历了不少年头。但市场上对于年轻人在居住环境及社群品质方面强烈的消费升级意愿，并没有足够的供应，房屋租赁的供需矛盾依然突出，市场仍处于起步阶段，企业唯有把产品、运营和服务不断优化，做到更好，走的更远，这也是行业发展的重中之重。龙湖冠寓作为专注运营长租公寓的平台，一直把租客的安全和满意的租住体验，作为他们服务的目标。他们一定会积极参与，与各机构、平台携手，联合打造更多高质量、优价格的租房产品，提供给这些城市的青年人，让他们去创造更多可能性。