最近两年，房地产行业有两个当红指标：ROIC和ROE。ROE是老面孔了，很多人都熟悉。但ROIC是什么，很多人还有点云里雾里。
ROE高的，ROIC不一定高。为啥？因为前者带杠杆，后者更凭房企内在的经营实力。这也是为什么去年以来，诸多大佬频频表示，今后要重视ROIC。最近“三道红线”重压之下，加杠杆的空间进一步被压缩，ROIC会更加重要。作为地产人必须要对这两个指标以及背后的含义有清晰的认识。毕竟，搞懂了公司的重点你才能更好地做工作——哪些是必须要重视的做好的。
01
什么是ROE与ROIC
在巴菲特眼里，ROE是衡量生意最核心的指标。那什么是ROE呢？
所谓ROE（净资产收益率），就是股东净资产的投资回报率。
ROE的计算公式：
ROE=归属股东的利润 ÷ 股东投入的资金（方便理解的公式）
#举个栗子，登山哥开了个奶茶店，一年下来投入资金200万（其中借款100万），利息5万、净利润15万，那么小张这家奶茶店今年的净资产收益率：
ROE=15万÷（200万-100万）=15%
ROE当然是越高越好，意味着给股东的回报越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那这家公司的股东还不如把资金撤回来去存银行。
但是正如登山哥这个例子，一家公司的资本投入不单单是股东的钱，还有使用杠杆（贷款）借来的钱。这就有了另外一个指标——ROIC。
所谓ROIC（投入资本回报率），可以近似理解为“股东和债权人投入资金总和的回报率”。也就是说，计算ROIC的时候，不区分资本投入来自于股东，还是来自于债权人。
ROIC的计算公式：
ROIC=企业息前税后利润 ÷ （股东投入资金 + 债权人投入资金）（方便理解公式）
#还拿登山哥这个例子来说，
企业息前税后利润=（净利润+利息）=20万，
投入总额=（股东投入+贷款）=200万
ROIC=20万÷200万=10%
02
杜邦法拆解ROE
用于解读ROE最著名的工具莫过于杜邦分析。杜邦分析把ROE拆解成了三个指标，每个指标分别代表企业在某一方面的特征。
杜邦分析把ROE拆解为三个比率指标，分别是
1）销售净利润率；
2）总资产周转率；
3）权益乘数。
接下来，咱们将逐一解读这三项比率指标。
1、净利润/销售收入=销售净利率。这一部分反映的是公司的盈利能力的指标。
之于地产开发来说，主要就是控成本，高溢价。我们都希望能低价拿地，相对溢价卖房子，例如以前碧桂园的“劳斯莱斯”。
2、销售收入/总资产=总资产周转率。这一部分是考察公司资产运营效率的一项重要指标。
#举个栗子，小王年初投资10万开了个烧烤摊，一年总销售60万的烧烤，那么其总资产周转率为600%
新芽查了一下，2017年TOP20房企平均总资产周转率为0.41，TOP100房企平均总资产周转率为0.25。这也说明头部房企平均周转能力，显著强于普通房企。
3、总资产/净资产=权益乘数。这一部分是考察企业融资杠杆能力。
其中，总资产=借的钱+自有资金（所有者权益）
一般来说，权益乘数越大，即是财务杠杆越大，说明融资能力越强。当然，小股操盘也是提高杠杆而经常采用的方式。
总结，ROE的杜邦分析给我们揭示了地产赚钱的三大武器：
1、控成本，高溢价；
2、提高运营效率，快周转；
3、高杠杆，借鸡生蛋。
03
ROIC的意义何在？
ROIC的逻辑是：衡量企业投入所有资本后赚钱的能力，反映公司的主营业务上的盈利能力，说白了就是反映了生意是不是好生意。
相比股东回报率（ROE），ROIC剔除了非经常损益以避免其影响，并还原了杠杆前经营性资产（剔除了超额现金等）的获利能力，更加能反映真实的项目盈利。
04
ROE和ROIC的运用
1.ROE和ROIC分别考核什么？
ROE更多是从自有资金的视角来强调股东回报能力，其综合了融资、周转等角度来评价公司的经营能力。
ROIC更多强调项目本身的盈利能力，由于反映的是全投资，其管理逻辑更为下沉。
所以，在选择ROE和ROIC进行考核时，主要是分别考量的是项目的融资杠杆和快周转运用能力，或项目本身的管理和盈利能力。
2.哪些房企适用ROE，哪些适用ROIC？
越来越多TOP100房企，像碧桂园、万科、保利、龙湖等公司都在采用ROE和ROIC作为主要考核指标，但是不同公司发展计划和所处阶段不同，对指标的选用也不一样，哪些公司适合ROE，哪些适合ROIC呢？
正如文上所述，ROE表达的是公司股东层面的回报，更侧重考核的是杠杆、快周转能力，所以，对于一些需要冲规模，高周转的企业，会比较喜欢采用这个指标对区域公司进行考核。
但是对于一些比较侧重项目利润、对融资市场需求没有那么大，经营偏稳健，需要考核负债风险的公司，则偏好于ROIC。例如一些央企和偏利润型公司龙湖等。
最近融资“三道红线”的出台，也可以看出国家在对地产公司的未来发展走向上，越来越偏向于紧控负债。从西方国家的地产发展来看，未来ROIC会慢慢C位出道。
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