深圳学位房：暴涨之后迎来最大利空，这类学位房不能碰

问：十三老师，真诚希望得到你的回复，我们现只有龙华丰泽湖一套三房，最近6号线开通，目前估价750万左右。还欠贷款300万。月供18000.先生有小公司，但疫情下生意一般。不算公司收入，家庭年收入40万左右。有俩娃，大的21年读小学，小的2026年才读小学。主要考虑学位和房子升值的问题，可以接受学校附近租房。 1.请问丰泽湖山庄适合继续持有，办租赁上莲花中小学？2.还是换福外的小三房？七街公馆适合买吗？3.还是换两套小的，光明加旭飞花园，鹏基公寓旧改小住宅适合投资吗？请问你有什么好的建议吗？能不能推荐下适合我们的，升值空间大点的楼盘？感谢！！

答：你好，感谢赞赏！

丰泽湖建议直接出手 七街公馆是公寓。首先，这个积分有一定的风险。 其次，未来你再卖出，公寓满分都上不了学的可能性越来越大，接手人群越来越少，卖出周期长、卖出价格打折，这些都有可能发生。 再次，随着初中学生的剧增，学位越来越紧张，公寓有可能被限制报名。 学位房选择，确定性是最关键的考虑点，宁愿买小，不要买有缺陷或隐患的。 站在主流群体里，安全系数最高。 你们是二胎，买九年制和双学位的楼盘更合适。

兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。关注星球内推荐的双学位。

不要买八卦岭，荔园东建校传出后，几个月时间，八卦岭宿舍成交价从5万多飙到了8万多，涨幅50%以上。 名校小学对房价带动根本达不到这个涨幅，可以确定的说，这波不理性上涨已经过度透支了名校落地带来的预期，后期还要回调。 至于八卦岭的拆迁，目前签约率只有90%，离能拆还早着呢。

问：你觉得深圳这个波涨的原因是什么？经济那么差，会不会坐过山车了？

答：这个问题好，深圳这波涨，无关经济好坏，有三个原因。 一是深圳三年没涨了。 二是全国都不涨了，但资金需要出口，天时地利人和，深圳被选中了。 三是资金从上往下走过一轮之后，自下而上的新一轮置换又开始了，没有比深圳更适合置换的一线了。

问：老师好，我跟老婆是省内的深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知老师如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢

答：你好，云朗那个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。 然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

问：您好！前不久稀里糊涂跟着朋友在大亚湾的金地天润自在城下了五万的定金，回来就后悔了，尤其是看了您的三篇写惠州的文章之后，非常纠结：是要放弃定金止损，还是义无反顾去踩坑？不大可能自主的。请赐教！

答：我看了一下这个盘，在临深和大亚湾西区之间，位置蛮尴尬的，还是一个建面160万平米，停车位一万多个的超大盘，注定是一个不好租不好卖的长持鸡肋盘。 我建议，长痛不如短痛，五万块就当买了一个昂贵的教训吧！

问：你好，坪山新区房产值得入手吗？距离市区太远而且感觉没什么配套。谢谢！

答：坪山新区之前踩盘研究过，目前三万多的价格可以买入郊区的中心地段、并且还有地铁在建，其实横向对比来看，性价比不低的，西部最远的松岗郊区、临近东莞了，目前价格也已经4万。 目前没有配套，所以价格低，看坪山的地铁、学校、商业和高新区的规划，配套慢慢建好，房子价格上涨，不就是你能够享受的增值红利么？是好事儿。

问：十三大大，我正在看450左右的房子，自住+投资，三成首付，目前比较看好的是信和自由广场，皇御苑，碧海富通城三期，求帮助评判，哪个稍微涨幅更好些，或者有什么其他推荐

答：南油以老破大、老破小为主，居住体验差，学位一般。 继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。 这2个盘更推荐富通城

问：老师你好，本人目前手上有一套军产房，120平在西丽留仙洞。蛇口花果山小区有一套50平的小房有贷款130万未还完，年收入60万。目前手上资金有100万。本人工作生活在南山。目前的想法是： 1.花果山小区是育才三中的学位，本人想给小孩置换个更好的学位房。不知道可行否？ 2.等花果山小区的旧改，还是及时置换？ 3.这套军产房居住的很舒服户型很好，但是感觉升值有限。不知道能否出手？ 4.如果没办法换到比三中更好的初中学位，等小孩明年上初中后，本人没有学位需求了。房产配置将怎么考虑？

答：你好，花果山小区，片区特点如下： 1.居住体验感差，比如没车位，比如扛大米上五楼; 2.旧改，1：1.2～1：1.3的赔偿，而且拆迁遥遥无期，回报率并不高; 3.育才学位，由于生源等问题，会进一步走下坡路，除了业主和中介，现在很少炒作育才学位了; 4.其他配套，一般，比如地铁、商业，片区改造难度极大。 综上：我认为花果山会严重跑输大市。 房产的内别有商品房 小产权 农民房 军产房 保障房 公寓 写字楼 商铺等。 每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家就要学会选择与放弃，那我的选择是买商品房。 这2套房从投资角度看都建议出手。 自住+学位+投资：诺德假日、鼎太风华、君南山可以关注。

问：十三，您好！我目前在罗湖国贸有一套总价220左右的小两房（有贷款120万，明年九月才能卖，锁三年）。离婚还可以做一套三成首付。我在福田上班，老婆在宝安桃源居老师（非在编）。现在想换大点的房子，打算以后自住，目前在桃源居租房。考虑两种方案：一是等明年卖掉罗湖的房子，在桃源居买一套450左右的。二是今年年底在大运（乐城或者中海康城）或者坪山（大东城或者京基御景印象）买一套350以内两房。十三有什么建议，谢谢！

答：买房不能用静态思维考虑动态问题，中海康城73平小三房成交价已经破350了。 等你明年卖完罗湖，桃源居450大概率买不到三房了； 等你年底出手，350也买不了大运甚至坪山了。 所以，你现在的选择是，或者尽快出手买350的标，或者等明年卖完罗湖后，再重新定位450万还能买到哪里。

问：你好，最近看赛格公寓成交很多，考虑作为学位自用购入，但是担心剩余年限太少，过十年学位用完没人接盘，专家如何看呢？谢谢

答：可以研究下赛格公寓、现代之窗和雷圳碧榕湾这三个小区。 孩子即将上学，可以买入自用。 如果距离上学还有很久，不建议买了。

问：老师好，周末去看了西丽的京基御景峯，对小区和户型都比较满意，但好像学校比较一般，不知您是否了解，有啥比较好的建议没有。(自住+学位的需求)

答：自住尚可，学区一般，西丽的高端盘二手市场有限，总价有天花板，这个价位其实不如选宝中甚至红山

问：十三老师，您好！请问您觉得福田、南山和宝中，哪个区域投资潜力大一点？最近在看宝中的房子，第五大道、尚都、西岸官邸、凯旋城，请问哪个升值空间大一点？

答：宝中我也很看好，这几个盘都不错，看总预算，我会选楼龄更新一些，品质更高一些的。

问：十三老师好，我在广州科学城上班，老婆和俩个孩子在深圳，老大读初一，老二都小四，名下碧水龙庭一套房无贷款，老婆在惠州一套房出租，想将惠州房卖掉，在深圳或广州购一套500万左右学位房居住。手头120万，限售股票80万，家庭年收入50万，请问怎样选择。谢谢。

答：你好，从土地供应、人口结构、落户政策、人口迁移数量的角度看深圳优于北上广，这也是深圳这一轮率先走出独立行情的原因。 建议仓位集中在深圳，未来发展深圳优于广州。 总价500，关注南山、宝安2002年以后的学位品质两房。

问：请问您对赤湾片区怎么看？近期很多人在某大V的宣传下到赤湾购买山海津，山海韵，山语海。

答：D大是圈内前辈，非营利性目的推荐，值得肯定，而且敢于明盘的投资人，自然要找出一系列的论据来支撑。 三山是会涨的，毕竟楼盘新、价格低，最近成交很活跃，同样也享受前海的利好，是符合“买反差、地段升”的投资逻辑的。 至于会不会有学位暴击，这个谁都说不准，中性看待吧。