只要你从房产中介门店路过，一般都会听到“标准式”句子：“姐，您再降点，现在二手房是真不好卖……”
在这方面，中介确实没忽悠，很多二手房已经惨到即便降价，也没人关心。
以至于新房项目都在抱怨，太多的人买不了新房，就是因为二手房卖不掉。
01
有数据统计，自从2017年楼市调控以来，天津二手房累计跌幅最高已达30%，而且这个数字还在以肉眼可见的速度增长。
就连一向保守的统计局数字也显示，天津二手房持续阴跌。
数据来源：统计局70城房价
这是天津二手房的基本面。
事实上，市场还是分化的，在贝壳找房官网上，能看到的二手房有近14万套。
在这些房源中，有两类二手房，跌幅远远低于平均值：
一类是重点学区房，另一类是次新房。
老破小被学区罩上金衣后，并不是没有价值。
次新房因为户型、园林、物业等都比较符合买房人的需求，也比较抗价。
唯一没有价值的就是老破大。
在次新房中，依旧存在“但是”，不是所有的次新房都抗跌。
来看几个真实案例。
河北区中铁国际城，2017年4月成交均价约3.6万/平米，今年7月成交均价为2.4万/平米，跌幅达33%。
河东区翰澜苑，今年4月成交均价为2.8万/平米，2019年底成交价还能在3.5万/平米左右，仅半年就跌了约20％。
再来看南开区，融侨观邸，类似楼层和户型的房源，2017年成交均价约5.4万/平米，今年5月成交均价5.1万/平米，跌幅仅5%。
天房崇德园今年6月成交均价为4.5万/平米，2016年高层卖到3.6万/平米，调控了3年，房价还涨了25%。
天房天拖5月成交一套约90平米房源，均价4.2万/平米，2017年新房尾房价格4.3万/平米，从最高点到现在，也仅跌了2%。
河西区海河大观、格调绮园这些次新房，价格都很扛，相比于最高点有的甚至还涨了。
和平区学区属性太浓，姑且不做比较。
虽然是几个案例，但以小见大。
上三区次新房异常坚挺，“经得起时间的考验”，相比而言，下三区就比较逊色了。
不能说上三区所有的次新房都非常扛价，也不能说下三区所有的次新房都不扛价，只能说，这是天津二手房市场如今的基本面。
二手房价格是区域价值的风向标。
02
为什么南开区、河西区次新房这么坚挺呢？
很简单，现在大家已经达成共识，只有南开区、河西区是真正改善的区域，它们就属于二八定律中的20%。
而且，这两个区域新房少，但是购房需求不少。
因为外溢早晚是要回流的，以前有多少刚需，现在就有多少改善需求。
大概就是“狼多肉少”的意思。
用现在窥探未来：今天的新房就是明天的次新房，今天的刚需就是明天的改善。
所以，从保值角度来说，南开区、河西区的新房最值得买。
毕竟，未来楼市格局将从刚需为主转向改善为主，改善群体才是购房主力，居住升级将会是比刚性需求更刚性的需求。
南开区、河西区的改善盘不用担心以后的“保值度”，全市有这么大的改善水库，需求量不会下降。
只不过，河西区还有新梅江，是巨大的土地池，能持续有新房供应。
但南开区没有新区了，靠都市更新难度太高，未来土地出让量少，现在的新房更稀缺。
地段稀缺是原因之一，同时产品稀缺也很重要。
为什么老破大无人问津，因为它只有面积段符合改善需求，户型设计、楼体外立面、景观园林、物业管理都远远落后。
从这方面来说，品质能跳脱出来的新房，未来在市场会更有竞争力。
比如南开区的南开宸院。
自南开宸院开盘一年以来，在南开区几乎月月是销冠，市场关注度很高。今年1-7月成交面积也是位居第一名，甩出第二名好几条街。
买房人用真金白银投票的背后，也代表着对项目产品力的认可。
数据来源：CRIC
其实在很多区域，融创本身就是一种标签。
这一次，南开宸院作为现代中式的宸院系，更强调还原古代文人雅居的生活意境，同时也体现了对“当代性”的理解。
最重要的，融创基于对天津市场的深度理解，对于居住需求进行研究、理解与回应，在传承传统人居艺术的同时，更能创造出满足天津人需求的房子。
与时俱进的是材料与设计，不变的是匠心。
特别是最近项目的东方层峯会客厅已经正式兑现，也就是未来业主的归家大堂，让项目的兑现力进入了快车道。
远远一望，以为是一座艺术馆，这种超前的设计，是天津楼市不太常见的风格。
南开宸院东方层峯会客厅实景图
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