当心！农民的这8种建房行为盖得都是违建，遇拆迁没补偿

导读：辛辛苦苦盖的房子住了没两年，赶上拆迁却被认定为违建进而来个不予补偿，这无疑是最令农民朋友糟心的经历了。那么，究竟怎样的农村建房行为会极大可能地面临不予补偿的结果呢？农民朋友们又该怎样规避“违法建设”的风险呢？接下来，就由北京楹庭律师事务所给大家归纳和总结一下实践中常出现的情形……

【情形一：未经审批擅自占用耕地建房】

根据我国“人多地少”的现实状况，耕地等农用地上并非完全不能建房，但必须履行严格、复杂的审批流程。

一般而言，农用地转用审批是少不了的，要由省级政府来进行。涉及永久基本农田的，很可能要由国务院来批准。

倘若农民朋友未经任何审查报批程序就以“居住困难”为由擅自占用耕地等农用地建房，那么所建房屋几乎百分之百会被定性为违建，将会面临限期拆除、没收、罚款等行政处罚，占地面积较大的甚至会被追究刑事责任。这样的房屋遇到征收拆迁也自然是没有任何补偿的。

【情形二：违反“一户一宅”原则新建房屋】

“一户一宅”原则绝非政策，而是一项重要的土地管理领域法律原则。自1999年《土地管理法》修订后这一原则即深刻影响了农村村民的居住生活，并一直延续至今。

请农民朋友们牢记，一个户口簿只能对应一处宅基地，符合分户条件的应当先分户再申请新的宅基地。未分户就直接建房，新建房屋的合法性将可能处于不确定的状态下，法律风险还是偏大。

在当下严格执行“户有所居”新规的情况下，农民能有地方住是法律的优先保障方向，想要依法获批拥有自己的“宅院”，可谓难上加难。没获批就圈占集体建设用地盖房子，其后果是可想而知的。

诚然，“一户多宅”存在一些历史遗留原因，但新建的房屋如果还“一户多宅”，恐怕就不大能说得过去了。

【情形三：超过宅基地审批面积建房】

2020年底前，农村集体土地确权登记发证工作有望全面完成。农民朋友只需要查阅自家“集体土地建设用地使用证”或者房地一体的不动产权证中所附四至范围图示，即可明晰自家所获批土地的界限范围。

“出圈儿”建房，将注定违反乡、村庄规划，会面临乡镇政府对超占面积部分限期拆除的处置。遇到征收拆迁或是“新农村建设”拆迁项目，圈儿外的部分也自然是不给补偿的。

【情形四：在宅基地范围内超面积建房】

即使在自家的宅基地证载范围内，农民也绝不能想怎么盖就怎么盖。许多地方性规定均明确了在宅基地范围内建房的面积控制标准。

譬如北京市就规定，村民建房基底面积占宅基地面积原则上不得超过75%。也就是说，将宅基地院落内密密麻麻盖满房子，进而用于出租给外来人员的做法是存在法律风险的。

院落内房屋密度过大将可能造成用电、消防等方面的安全隐患，农民若想在新审批宅基地建房困难的现实情况下通过增加密度来解决居住需求，还需要依据地方标准请专业的施工队伍进行设计建造，方能确保乡村建设规划许可的通过。

【情形五：宅基地内建房不能超高】

各地对于宅基地上房屋的总高度均有限制性规定，一般在7.2米到14米不等，也就是两至三层。超过这一高度的部分就可能构成违建，进而在拆迁中不予补偿。这种情形多出现在“小产权房”项目中，有些建房行为还是经过村级“批准”的，但这样的批准若违反法律规定则是无效的。

【情形六：批不下宅基地就随便盖“非宅”？】

一遇征收拆迁，“宅”与“非宅”的认定往往成为补偿利益的争议焦点。原因在于根据很多地方上的规定，对合法建造或因历史遗留原因形成的“非宅”仅给予货币补偿，不能提供安置房或者重新安排宅基地建房。

更为重要的是，“非宅”还可能仅给予房屋重置成新价值的补偿，而没有针对宅基地使用权这部分的“土地使用权基价”“区位补偿价”补偿。这都会导致当事村民的补偿利益缩水。

大家要明确的是，不仅自家宅基地上不能随意建房，本村的其他集体建设用地上同样不能随意盖房，更不能认为建房时村长点头了或者没人管，住上若干年房子所占土地就成了自家的宅基地。

【情形七：宅基地院落内不得随意“加建”或开挖地下空间】

这里所说的“加建”主要指在改变房屋的外立面结构实施的建造“阳光房”等行为，占地面积和房屋总高度可能都没变，但加建行为同样可能影响乡村庄的整体规划和房屋整体结构的安全性，在未经审批的情况下同样可能涉嫌违法。

而开挖地下空间则具有更高的风险系数，一旦施工不当将可能导致房倒屋塌的严重后果，甚至可能因地基沉降而危及周边相邻的房屋、街道，涉嫌危害公共安全。

简言之，无论是新建、改建、扩建、翻建还是加建，都应当报经村委会、乡镇政府及其自然资源和规划、农业农村主管部门审核同意，否则遇到拆迁这部分多出来的面积是很难主张完整的补偿利益的。

【情形八：不得假借“盘活利用”之名行违法建设之实】

自然资源部、农业农村部在日前发布的农村建房“八不准”中明确，不准巧立名目违法占用耕地建房。这就包括“乡村振兴”“美丽乡村”“新农村建设”“设施农业”，以及休闲旅游、养老养生、文化创意等说辞。

需要指出的是，这些项目很多都是国家和地方政策所鼓励的，确在宅基地制度改革之“盘活利用”范畴之内。农民需要避免的是假借这些改革试点的旗号实施的兴建别墅、私人会馆等高档享乐场所等背离改革目的和初衷的违法建设行为。

“盘活”绝不意味着“搞乱”，未经村集体决议，违反乡村庄规划的“盘活”行为将不受法律保护，一旦面临征收拆迁更是难以按照“盘活”后的实际用途享受补偿。

北京楹庭律师事务所最后要提示广大农民朋友的是，宅基地使用权的基本属性在于其无偿性、福利性、保障性和居住功能，地是用来给本集体经济组织成员合法建房居住的，不是用来“炒”的，更不是专门拿来“盘”的。把握住这一大的核心原则，落实对宅基地“动手”前的审批流程，农民朋友自然可以放心地参与各项改革试点举措，从宅基地使用权中获取更加丰富多样的价值和利益。

北京楹庭律师至今有20年的拆迁诉讼经验，为企业为被拆迁人依法争取合理补偿，有过因国有土地按集体土地征收补偿提高34倍的典型案件，也有介入后7天快速结案的某企业经典案例，还有以违法建筑强拆某汽贸城到法院裁定赔偿1亿9千余万的案例，也有通过非诉方式就解决企业数千万企业厂房征收补偿的问题，鉴于行政诉讼的专业性，需要常年大量案件办理的丰富经验，很多被征收人也因此找到北京楹庭律师。