300万想在南山福田买两房？我整理了13个楼盘给你...

新政后，首套首贷的刚需成为了最被关爱的群体，不知收割多少欣羡的眼光。有网友问，预算不多还能肖想南山跟福田吗？

而对于失去购房名额或者想继续投资房地产的人来说，购买商品住宅这条路很难走通，一部分人把目光投向了公寓、回迁房，甚至还有小产权房。

计小岚最近也收到很多相关咨询，今天跟大家叨叨，这些房子能不能买？存在什么风险？

这是一档个人主观判断较强的栏目，耐心看完，或许也有你要的答案哦。当然，回答的内容仅供大家参考~如果有其他见解，也欢迎在文末评论~

1.

关键词

首套首贷

Q：总预算300还能在福田南山买到两房或者三房吗？首套首贷。

A：或许写少了个“万”字？预算300估计能买到一个房子模型。

贝壳找房显示，南山和福田目前的均价分别是10.8万/㎡和9.2万/㎡，300万预算在南山买不到三房，在福田也极少，两房倒是有的，但是符合预算的楼盘也不多，而且普遍楼龄较老。

总价300万、坐标南山福田、两房/三房住宅，根据这个筛选条件整理的这份表格，内含13个楼盘。

▲数据来源：贝壳找房

如果想在南山、福田买个好一点的两房，建议提高预算； 又或者把选房的目光拓宽到周边区域，例如宝安、罗湖、龙岗等。

2.

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回迁房

Q：买房名额没有了，最近看到群里在发回迁房的消息，请问可以入手吗？会有哪些风险？

A：新政后关于回迁房买卖的热度有很明显的上升。对于没有名额但有购房需求、或者有需求但预算不够的购房者来说，回迁房不受限购影响、价格相比商品住宅较低、还能享受旧改带来的房价上涨红利，这三个诱惑有点大。

硬币有两面，买家实际要承担的风险也很大。

@韩梅梅 同学就曾经写了一篇有关回迁房的文章（详情请戳：）

以下这5点风险，请对回迁房感兴趣的朋友们注意：

• 回迁房最大的风险，不是业主反悔，是旧改烂尾。

• 不是所有的回迁房，将来都可以换到红本的商品房。

• 土地整备赔的回迁房不限购，但持有10年后才能补地价转红本。

• 不碰绿本房和已备案的猪肝本房，买完后当天去开发商旧改办签拆赔协议，签完再付全款。

• 回迁期房买卖由于多数出售时并无任何权属证明，且跨时长，房价波动大，法律风险高，建议大家慎重购买。

从防范风险的角度，越到旧改后面的环节购买回迁房，风险越小，但这样一来，价格会贵很多。

3.

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小产权房

这个问题来自计小岚的好基友，他说家里人买了南岭村的小产权房。

Q：南岭村的荔枝花园你了解吗？小产权房，140㎡才100多万，家里人买了想博拆迁。

A：对于小产权房，我的看法是，如果是刚需买不起商品房，谨慎挑选后买小产权房用于自住，是没办法中的办法。但是如果买了博旧改拆迁，那更得谨慎再谨慎，因为……有可能拆不了。

资料显示，南岭村内有305栋小产权房，2017年11月曾经刮起一阵棚改风，当时盛传天健集团将接手南岭村棚改项目，“船过了无痕”，没有后续了。

其实早在2012年，南岭村就曾纳入过旧改规划，但因房产没有得到确权，最终出现在首批被清除旧改的名单里。

合一城市更新集团董事总经理罗宇说，现在深圳有很多动辄二、三十层的小产权房，这些项目就算达到旧改或棚改条件，都没有开发商愿意接手，容积率太高，帐算不过来。

4.

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二手公寓

Q：请问坪山的二手公寓能买吗？38㎡的小户型，上次去看过感觉还不错，总价100万出头。

A：首先，目前深圳市场上的公寓也有分三类：商务公寓、商办公寓、产办公寓，鄙视 链：商>办>产。如果要买公寓作为投资，商务公寓是首选。

其次，目前深圳二手公寓的交易量较低，一方面是市场不缺一手公寓的供应，另一方面是公寓转让时的税费要比住宅高出一个量级，主要多在增值税和契税上。

• 会多出一笔土地增值税。

  商务公寓以及以公司名义交易的住宅，都需要征收。征收标准是收益的30-60%，即过户价减去登记价和交易中合理费用之后的30-60%。

• 契税比照二套房。

  如果是住宅，忽略增值税的影响，首套一般在1-1.5%，二套在3%，公寓和公司购买住宅的，契税都是3%。

一位公寓项目的售楼员曾经跟计小岚说过，二手住宅交易税费，大约占到交易额的8-10%，公寓税费要占到交易额的15-20%。

如果想投资公寓，可以考虑4点： 地段（有较完善的交通和商业配套）、规划（片区前景）、租金回报、小户型。

在同片区内，公寓的升值潜力不比住宅，同时转让税费高，建议考虑一手公 寓。

附上深圳在售的小户型公寓表格。

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