房产知识 | 导致延期交房的因素中，哪些属于不可抗力？

对于满怀期待等着收房的业主来说，延期交房会打乱原有一切计划。比如入学、装修、搬家、房租等，毕竟月供要还，房租要付，多等一天就多一天的花销。

“延期交房都有哪些情况？”“到底什么属于不可抗力？”“遇到延期交房到底该如何处理？”这些都成了大家极为关心的问题，今天我们就来一起看一下。

延期交房的三种情况

延期交房是指已经过了合同中所签订的交房时间而开发商却没有交房的行为。延期交房认定首先就是是否超过了交房时间的认定。根据约定合同条款签订的交房时间，超过即为违约。即使是延迟交房，开发商的交付时间也必须取得业主同意，否则，买受人可以要求开发商继续履行房屋买卖合同并支付违约金，或者请求法院解除房屋买卖合同并要求开发商承担违约责任。

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正常延期交付

正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况。

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非正常延期交付

非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。

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不可抗力延期交付

因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。

赔偿标准：

1、买卖双方签订的购房合同中，明确规定的逾期交房的赔偿金额

2、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，业内一般参照以下两个标准确定:

A、可将违约金定为每延期一日向买方支付买卖总价格的万分之五的违约金。

B、按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

哪些因素属于不可抗力？

“在具体的房产交易中，违约方为何如此‘热衷’不可抗力？”

作为违约的一方都会主张以不可抗力作为抗辩的，因为一旦认定为“不可抗力”，根据法律规定，不可追究责任，违约方就可以全部免责或部分免责，但法院一般都很慎用，以调解为主。所以我们常见的延期交房原因，都会被开发商冠以“不可抗力”之名。

所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。

构成不可抗力必须具备以下要件：

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不可预见性

合同当事人对于不可抗力事件的发生必须根本无法预见。如果能预见，或应该能够预见，则不构成不可抗力。

例如某船运输一批货物从一海港到另一海港，船长出海前未听广播天气预报即开船，结果遇上风暴使货物受损。该风暴对于船长来说就不是不可抗力。因为作为海上运输的船长出海前，应了解一下当天的天气预报，而天气预报已对该风暴作了预告，船长能够预见，却由于疏忽未注意应当承担货损的责任。

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不可避免性

即使出现了不可预见的灾害，如果造成的后果是可以避免的，那么也不构成不可抗力，只有无法采取任何措施加以避免，才具有不可抗力的特征。例如船在海上遇到风暴，附近就有避风港但不进去致使货物受损也需承担责任。

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不可克服性

这是不可抗力的最后一个特征。指当事人对该事件的后果无法加以克服，即毫无办法加以阻止这是不可抗力。政府或社会行为，譬如政策的变化、国家出现政权的交替等。

但是并不是所有的政府行为，都可以被定义为不可抗力。

根据我国实践、国际贸易惯例和多数国家有关法律的解释，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：

一是由自然原因引起的自然现象，如火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；

二是由社会原因引起的社会现象，如战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件各国是一致的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。

行政行为是否构成商品房买卖中的不可抗力？

商品房买卖中最常见的有以下三类行政行为：

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拆迁行为

政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，因此，对于该地段的房地产开发商而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍。即使政府拆迁进度慢于预期，开发商作为建筑业的专业主体，也应该对此有所预见并做好充分的履约准备。因此，一般情况下，拆迁导致交房的迟延不能适用不可抗力制度进行免责。

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限购政策

国家对于房地产市场的宏观调控并非一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为合同法上的不可抗力。

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其他强制措施

如应对自然灾害或气候异常而采取的各种强制措施，此类行为要根据该自然现象与当地的地理位置、气候特点等综合判断当事人对其是否具有预见性等。如在一起商品房预售合同纠纷中，法院认为，每年7、8月份高温炎热的气候是众所周知和可以预料的，房地产公司应做好相应防范措施，该困难并非无法克服，行政部门要求各级施工单位在高温期间部分时段必须停工或者缩短作业的文件不属于民法意义上的“不可抗力”。

但是现行房产交易中，不少开发商常以施工过程中遇到了重大的困难无法解决或市政配套的变更延误作为不可抗力的免责条款，但这些情况都不能构成“不可抗力”的免责条款。

实际上，如何认定“不可抗力”一直富有争议。据此，不少开发商却对“不可抗力”的范畴进行了任意的延伸与解释，在合同中对“不可抗力”的注解除了自然灾害外，还将“项目规划变更导致工期顺延”以及“对市场变化判断失误等企业风险”，这些开发商不能控制的其他原因也一并归入“不可抗力”。

这些被开发商擅自归为“不可抗力”的因素，明显违背相关法律原则，涉嫌霸王条款，都不能构成‘不可抗力’的因素，多为违约方逃避房产纠纷的托词。

所以当遇见因“不可抗力”造成的延期交房，且开发商拒绝进行赔偿时，大家一定要仔细分辨，并结合律师意见，拿起法律武器维护自己的合法权益。