江西余江完成98%试点村宅改：一户一家，盘活乡村沉睡资产

高大的樟树，笼罩着村民蔡秋荣整葺一新的宅院。这里，是江西省鹰潭市余江区平定乡宅改后的宋家自然村。说到宅改，老蔡话匣子关不住：“脏乱差不见了，房前屋后干净了，村庄道路宽了，生产条件改善了，腰包鼓了……”

农村宅基地改革犹如透彻的雨，滋泽余江全域7镇5乡113个行政村。5年来，余江宅改确立的949个试点村宅改完成率达到98%。坚持公平导向、统筹导向和效能导向，余江宅改试点探索了新办法、新机制，带来了新效能。

一把尺子量宅改——一户一宅，公平为先

宅改，公平为先。中国人民大学农业农村发展学院教授孔祥智说：“公平的尺子，就是一户一宅。”

鸡鸣树丛，宅映花间，旧貌换新颜的宋家村，是余江宅改公平的一面镜子。

——村民宅基地资格权平等。

宋家村宅改理事会理事长宋志强说：“必须是村民，才享有宅基地资格权，具备建房资格。”

村里人、村中事、大家商量着办。你一言我一语，大伙儿为资格权讨论得热火朝天，村两委和宅改理事会集思广益。

讨论的结果最终形成决议，张贴在村部的公开墙上：宅基地资格权可因集体经济组织初设而取得；可因出生取得，可因婚姻或收养关系迁入取得；可因集体经济组织协商取得。宅基地资格权确认，需要通过村民会议或村民代表大会通过。

——村民宅基地分配权益平等。

“一户一宅，每个家庭权益一样。”村宅改理事会专门负责宅基地丈量的村民宋国华说。

老宋的职责是勘察宅基地，勘察结果接受全体村民监督。因为村民宅基地分配权益平等，大家觉得顺气。

咋个顺气呢？一户一宅，按照每人25平方米标准，不足额可增补，超额就腾退或向村集体交有偿使用费。一户多宅，需要腾退或流转。多户一宅，就得分开来，按照标准分配宅基地面积。不管是哪种情况，都必须实现一户一宅，面积达标。

——宅基地有偿退出和有偿占有权责平等。

“经村两委同意并由全体村民讨论，宋家村根据村民申请，采取无偿、有偿和享受政府相关优惠政策三种方式退出宅基地。”宋志强介绍。

余江区自然资源分局局长聂荣华多次来宋家村调研，他说：“按照国家宅基地试点改革原则，充分发挥村民创造性，宋家村在宅基地有偿退出和有偿占有的条件上取得了一致。”

废弃闲置的厕所、畜禽舍和倒塌的住房等建筑物或构筑物，实行无偿退出。一户多宅的多出部分，符合规划的，鼓励在本村集体经济组织内部符合建房条件的家庭中流转。对无法流转又有退出愿望的家庭实行有偿退出。对有使用价值或文物价值的老房，村集体有偿收回，用做村史馆、村民活动中心等村公益用房。一户一宅家庭和一户多宅家庭全部退出的，补偿标准上浮20%。

“这三项公平，在余江宅改制度设计中，都是一把尺子量下来。”余江区委书记苏建军说。

一把尺子量宅改，就是公平。在余江，村民宅基地资格权、宅基地分配权益、宅基地有偿退出和有偿占有权责，三项公平落地，改革试点顺利推进。

“多规合一”统宅改——分类施策，统筹推进

以统筹改革为抓手，分类实施为手段，抓好宅改内部统筹与外部统筹的结合，各项改革措施审慎推进，各项规定统筹使用。“推行农村宅改‘多规合一’，是余江宅改的经验。”聂荣华说。

——统筹政策框架，用好政策体系。

杨溪乡土桥张家村村民事务理事会理事长张国水说：“村里把农村土地三项改革试点统筹起来，推进宅改。”

根据中央关于农村宅改试点的部署，余江确定农村土地改革三项试点统筹开展，三项改革试点全打通。

余江区农业农村局副局长许华说：“按照国家授权试点地区的要求，余江暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，进行农村土地制度改革试点。”

自2015年7月开始，余江的宅改试点分5批进行，第一批41个自然村先行先试，第二批172个自然村，第三批425个自然村，第四批270个自然村，第五批是城镇规划区内41个自然村，分批逐次，有条不紊……

——统筹体制机制，做好制度设计。

上面千条线，下面一根针。把各项政策捆绑起来用，形成简便、实用、有效的制度。锦江镇范家村村民范建兵说：“政策捆绑起来用，农民就是实惠多。”

大力推进制度创新，余江按照“就地入市促融合，异地入市享红利，统筹布局细安排，整治环境惠群众”的原则，建立了协同推进机制，统筹“三农”政策、项目、资金，加强了与土地整治、增减挂钩、地灾防治、精准扶贫、农业产业化发展、古村落（古建筑）保护、新农村建设等重点工作和农村集体产权、户籍、金融等改革相衔接，释放统筹改革综合效应。

聂荣华介绍，5年来，余江宅改共出台了23项制度，乡镇制定了11项运行制度，村组制定了9项实施办法，初步构建了区、乡、村的宅基地制度体系。

——统筹改革方案，一张蓝图干到底。

“把宅基地改革办好，分类施策，政策落地就有了保障。”苏建军掰开了指头：余江压实宅基地日常使用管理责任，出台工作具体实施方案；实施农村宅基地“三权分置”，探索宅基地资格权和使用权的多种实现形式，出台《余江区以进城农民“户有所居”多种保障方式推进宅基地“三权分置”实施方案》……

许华说：“统筹政策框架，统筹体制机制，统筹改革方案，‘多规合一’统宅改，余江干出了名堂。”

宅改以来，余江按照城乡一体化建设总要求，通过统筹改革推行“多规合一”，先后出资2000多万元，为全区113个行政村编制了行政村总体规划，并编制了自然村规划，实现规划村村全覆盖。规划的编制，给了村民美丽且可实现的愿景。

宅改促“六化”——环境改善，效能提升

宋家村村民议事堂宽敞明亮，许华说：“余江宅改效能正在化为乡村振兴的重要动力。”

——公共服务在村庄延伸，村民获得感更加殷实。

议事堂，村民建，村民有，村民享。宋家村宅改理事会副理事长宋教有说：“没有宅改，哪来这个议事堂？宅改后腾出的空地翻修扩建，村民有了自己谈事说事的好地方。”

村里大事小事，大家都在这里议。村级财务公开栏、政务公开栏，应有尽有。村民代表大会、宅改理事会，都在这里举行。宋教有说：“扭秧歌，唱赣戏，也都在这里了。”

苏建军说，以宅改试点为抓手，推进乡村公共服务均等化，余江开了一个好局。

——村庄外在美，内在也美，村民环境获得感丰满。

来到锦江镇范家村贫困户范金山的家，眼前的房子干干净净，新装饰过的厨房和堂屋很亮堂，老范脸上喜滋滋的。

村委会副主任范伟胜说：“村庄美起来了，乡亲们居住条件都改善了。”

聂荣华介绍，宅改以来，余江宅改试点村新修村内道路526公里，沟渠539公里，清运建筑垃圾108.9万吨，绿化村内面积946亩，687个试点村绿化率达到20%以上，村庄人居环境、卫生环境明显改善。

——宅基地权益盘活流转，增加了农民收入。

通过有偿使用、有偿退出、流转、出租、增减挂钩、农房抵押贷款，宅基地资产得到盘活利用，乡村沉睡资产要素得到激活，农民收入有所增加。

在邓埠镇西坂村，村民王水菊说：“宅改集约利用了村里的土地，村民用房子抵押贷款发展产业，日子越来越好。”在马荃镇岩前倪家村，村民倪和平说：“村民使用闲置农房和闲置宅基地改造成民宿，不少人都吃上了旅游饭。”

来到锦江镇铁山村上陈村民小组经济合作社，董事长陈细水说：“集体将村民的超标宅基地收回，再出让给本村水产养殖企业，保障了小微企业用地，增加了集体收入。”

截至目前，余江区退出宅基地共41180宗、面积4946亩，村集体收回的宅基地可满足未来10—15年村民建房需求。在保障村民宅基地使用的前提下，通过“增减挂钩”复垦1258亩，流转宅基地1132宗，面积14.72公顷。另外，收取有偿使用费1144万元，发放农民住房财产权抵押贷款5251万元。

苏建军说：“宅改给农业农村发展带来了活力，一村一品庭院经济、休闲农业、观光旅游业态在培育，农村一二三产业融合发展，农民就业创业成为新潮流，农民实际收入不断增长。”

清华大学中国农村研究院副院长张红宇表示，余江通过宅改，一改促“六化”，推进了农业发展现代化、基础设施标准化、公共服务均等化、村庄面貌亮丽化、转移人口市民化、村庄治理规范化，农村宅改成为推进乡村振兴重要推动力。

(原题：《余江宅改 改出乡村活力》)