撤离苏河湾后50亿上海补仓 华侨城此番折腾为哪般？

一卖一买之间，华侨城作何打算？

《中国科技投资》杨春霞

2019年12月，华侨城A（000069.SZ；下称华侨城）将持有的苏河湾二期项目50%的股权卖给了由赌王何鸿燊之女何超琼掌舵的信德集团（00242.hk），对价为47.12亿元。据了解，苏河湾项目是华侨城在上海为数不多的项目之一。

至此半年已过，华侨城却杀了个回马枪，以50亿的总价拿下了同样位于上海的唐镇地王，楼面价为44238元/平方米，再加上15%的自持，可售部分楼板价达到52045元/平方米，创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录。

这一卖一买之间，华侨城作何打算？华侨城方面回应《中国科技投资》记者称，此次拿地既是下半年工作目标的具体落实，也体现了华侨城作为文旅央企集团，承接国家“长三角一体化”战略，继续深耕上海的决心。

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50亿上海“任性”拿地

7月21日，上海浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块成交现场，吸引了建发国际、旭辉控股、中国金茂、华侨城以及上海本地国企金桥集团等房企竞拍，5家房企共竞价232轮，“战况”异常激烈。

出让文件信息显示，该地块总出让面积56522.9㎡，建筑面积113045.8㎡，有15%的自持要求，出让起始价42亿元，楼面起价3.71万元/㎡。

最终，华侨城以50.01亿竞得该地块，成交楼板价44238元/平方米，溢价率19%。据记者测算，若扣除15%自持面积后，地块可售部分楼板价达到52048元/平方米，创下了浦东唐镇板块楼面单价新记录，也将上海外环外地价推上了新高度。

据了解，在第74轮往后，这场竞拍基本就成了华侨城与金桥集团两家之间的厮杀，两方共出价100多个回合，最终因为金桥集团申报的自有资金达到上限无法继续应价，华侨城才拿下了这幅宅地。

也就是说，最终地块的成交价格超过了金桥集团的预期。

华侨城为何如此坚决要拿下该地块？上海中原地产高级分析师卢文曦认为，“华侨城去年年底把苏河湾项目卖给了赌王，在上海土储严重空虚/紧张，（不补仓）会被边缘化的。”根据年报，2019年华侨城在上海累计土储总占地面积43.37万平方米 ，总建筑面积80.20万平方米，剩余可开发建筑面积24.08万平方米，占全公司对应数值比例均低于1%。

那么就该地块楼面价来看，未来前景如何？卢文曦认为，一年以后6-7万的售价没有太大的问题，利润是有保证的。“不过，毕竟唐镇属于上海外环外区域，实际的发展可能和大家的预期会有一定的落差”，卢文曦补充说道。

据记者调查，目前该地块周边在售项目有紫金九号、仁恒东郊花园和浦发罗兰翡丽，成交均价分别为62315元/平方米、50033元/平方米和53559元/平方米。

需要提及的是，就在2019年12月底，华侨城将彼时旗下苏河湾项目50%股权以47亿元的对价出售给了信德集团。据了解，苏河湾项目是华侨城彼时在上海的为数不多的一个项目。

彼时卖出苏河湾地王项目，如今不过半年时间再在唐镇拿下地王，华侨城打的什么算盘？卢文曦表示，“此一时彼一时，那个时候可能就是年底缺钱的时候，可能资金压力比较大，那个时期熬过去了，现在市场又开始热了，手里面又没东西，会不会急？”

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风雨无阻大卖大买

事实上，除了上述唐镇地块之外，华侨城今年以来在土地市场上大手笔拿地动作颇多。

以6月30日武汉拿地为例。6月30日，深圳华侨城控股子公司武汉侨滨置业有限公司通过公开竞拍方式，以66.66亿元竞得武汉市编号为P(2020)051号土地的国有建设用地使用权。

此外，5月20日和5月26日，在深圳市场上，华侨城分别以35.39亿元和19.33亿元的总价拿下了深圳深土交告〔2020〕9号/A002-0077和深土交告[2020]10号/A650-0375地块。

据《中国科技投资》记者不完全统计，2020年以来至今华侨城拿地耗资约234亿元，其中主要为住宅和商办。此外，据中国文旅大消费产业新媒体执惠统计，2020年1～7月华侨城在黄石、济宁、湛江、昆明和南京等地签约投建了14个文旅项目，拟投资1121亿元。

同时，华侨城出售资产的动作仍在继续。最近的一次是7月2日在北京产权交易所挂牌的太原侨辰置业有限公司60%股权及债权。此外，3月10日，华侨城挂牌了3家子公司股权，分别为云南世博华兆置业有限公司50%股权及债权、昆明万澜房地产开发有限公司50%股权及19.3亿债权以及巍山华侨城实业有限公司51%的股权。

截至目前，与2018年和2019年同期相比，疫情影响下华侨城出售资产的动作尽管不算很多，但鉴于其历年同类交易量来分析——出售资产的动作普遍集中在下半年，尤其是年底，因此接下来仍存在大手笔、持续转让资产的可能性。

另据媒体统计，2018年华侨城至少转让了18家子公司及一个资产包；2019年华侨城转让资产的动作有过之而无不及，加上上海苏河湾二期项目，共转让了24个子公司股权，回笼资金超200亿元。

业内普遍认为华侨城频繁出售资产是想“输血”文旅地产。不过，华侨城的文旅产业仍处于大规模投资阶段，对资金需求量大，而出售资产所回笼资金能否全数投入文旅地产项目亦存未知。不过，作为央企的华侨城，融资有便利，其2019年平均融资成本为4.56%，远低于TOP30房企的平均融资成本6.34%。

尽管如此，华侨城近几年现金流持续为负值且日益严峻。根据其公开的财务数据显示，2017-2019年，华侨城旗下上市公司华侨城A的经营性现金流持续为负值，分别为-77亿元、-99.84亿元、-51.88亿元。而今年一季度，该数据扩增至-127.87亿元。

此番折腾之后，华侨城能否顺利实现其战略目标，尚待观察。《中国科技投资》记者致函华侨城，截至发稿对方未就此予以回应。