农银国际：商业业务成功带动增长，首予弘阳服务(01971)“买入”评级

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智通财经APP获悉，农银国际发表研究报告，首予弘阳服务(01971)“买入”评级，目标价9.25港元。该行预计，公司在管建筑面积将从2020年的2350万平方米增加到2022年的4480万平方米，复合年增长率达38%。

截至2019年12月，公司商业物业项目占在管总建筑面积21.5%。而弘阳地产(01996)是一家由控股股东持有72%股份的上市地产开发商，2019年弘阳地产的合约销售（按建筑面积计）达490万平方米，2017-2019年复合年增长率为70％，支持弘阳服务未来的在管建筑面积增长。该行称，尽管2020年初公司受到卫生事件的负面影响，但2020年上半年合同建筑面积同比仅下降6％

2003年成立于南京，弘阳服务是一家知名的综合社区服务供应商，扎根中国江苏省，具有强大的住宅物业和商业物业管理能力。截至2019年12月31日，弘阳服务的合同总建筑面积约2760万平方米，分布41个城市和167个项目。同时，弘阳服务的在管总建筑面积从2017年的910万平方米增加到2018年的990万平方米，同比增长9％，2019年达1580万平方米，同比增长59％。南京和江苏（南京除外）分别占66％和22％的在管建筑面积。在关联公司新项目的推动下，该行预计，其2020-2022年的收入及净利润将分别以42％/58％的复合年增长率增长。

该行表示，公司是一家由控股股东持有72%权益的上市地产开发商，成立于长三角地区, 并由控股公司持有其72%的权益。根据弘阳地产的年报显示，其2019年合同销售同比增长38％至651.5亿元人民币，而合约销售建筑面积同比增长39%至490万平方米。在2017-2019年度，弘阳服务在弘阳地产所开发项目的投标中标率保持在100%。 红太阳工业原料城主要从事家居装饰业务，被归类为控股股东的关联公司。来自控股股东关联公司的物业管理收入在2017-2019年度期间，复合年增长率也达到22%。

该行提到，公司来自商业项目的物业管理服务收入从2017年的1.11亿元人民币上升至2019年的1.77亿元人民币，这意味着2017-2019的年复合增长率为26%。2019年，商业项目占弘阳服务物业管理收入的49.9%。根据弘阳地产集团2019年度业绩报告，4个弘阳广场已投入运营，未来还计划再开设11个弘阳广场，这些商业项目将进一步增加弘阳服务的收入。

由于弘阳服务很大部分收入是来自能为公司带来经常性及可预测现金流的物业管理协议，因此该行以DCF模式计算估值, 目标价9.25港元相当于2021年24.0倍市盈率和4.7倍市净率，高于同业平均水平的21.6倍。该行认为，鉴于弘阳服务在商业项目上强大的议价能力以及处于长三角有利的地理位置，因此可较同业享有更高的估值溢价。