中国的高房价是泡沫，还是市场供需关系的错配？

　　数据显示，2020上半年全国300个大中城市住宅用地成交楼面均价5150元/平方米，同比上涨16.5%，300个大中城市土地平均溢价率13.6%。

　　其中长三角城市的涨势尤其亮眼，在一些二三线城市房地产不景气的情况下，南京、宁波、杭州、南通、扬州等长三角城市的房价逆势上涨。

　　房价涨幅较大，是货币贬值、经济被压抑太久造成的报复性反弹，还是泡沫经济？

　　二三线城市房地产不景气，长三角的房价却在上涨，背后是哪些因素在催化房价波动？

　　受疫情影响，一线大城市的工作机会减少，未来人口是否会从一线大城市回流到二三线城市？

　　农村土地改革使农村宅基地有了交易的可能性，如果宅基地证券化，是否会影响到大城市的土地供应？

　　如今一线城市房价普遍呈上涨趋势，未来一线城市的房价走势如何？现在是买房的好时机吗？

　　在本期造就自制栏目「W访谈」中，我们邀请了陆铭教授。陆铭教授是中国发展研究院执行院长中国城市治理研究院研究员、上海国际金融与经济研究院研究员，主要研究领域为中国经济、城乡和区域经济发展、劳动经济学。

　　造就创始人汤维维和陆铭教授从房价回暖说起，重看房价回升、劳动力流动与土地改革。

　　要弄懂房价上涨是不是泡沫，首先得明白什么是泡沫。

　　很多人把高房价等同于泡沫，也有人认为泡沫就是房价在短期内快速上涨，而房价上涨后受某种因素影响突然下跌，就是泡沫破灭。

　　其实，从经济学的角度来讲，房价上涨并不是泡沫，而是供给短缺导致的状况，中国房地产的主要矛盾也在于此。

　　假设现在市场上有十个人，每个人的饭量是一个肉包子。如果市场上每天刚好生产十个肉包，每个人刚好能吃一个，这时市场上供求平衡。但如果每天产量下降到五个，那么就会供不应求，包子的价格也会上涨，具体涨多少由收入水平居中的人决定。以此类推，产量越低，售价就越高，这叫泡沫吗？

　　市场的短期爆发，主要与货币政策有关，这一点已经多次被市场大涨验证过了，那么这一次呢？很多人在问：是不是因为货币贬值，导致房价涨速加快？

　　近来货币政策相对松弛，有大量流动性进入到市场里。实体经济受到了疫情的冲击，货币自然就要寻找出路。从这个意义上来讲，房价上涨和货币肯定是有关系的。

　　另外，因为前段时间打压房价，这一轮的房产周期拖得特别长，包括很多刚性需求也没有得到很好的释放。在这些因素影响之下，需求端在一定程度上推动了房价上涨。

　　疫情会导致超大城市的集聚减缓吗？

　　但真正涨得快的就是少数几个一线超大城市，尤其是市中心，根本原因在于人口大量流入，杭州就是非常典型的例子。

　　去年杭州是中国人口流入数量最多的城市，由于人口流入带来了住房需求。再加上前段时间住房需求被打压，现在货币政策一放松，大量货币势必会流入房地产，因此房价肯定会上涨。

　　从买房的需求结构来说，绝大多数实际上是在置换，比如一室户变成两室户，两室户变成三室户这样的优化。

　　房价是不是会继续涨？其实要看需求和供给这两个变量之间的关系。

　　归根究底，房价受到三个因素的影响：人口流动、土地供给、政策。

　　中国的房价分化其实非常严重，真正在上涨的就是几个主要人口流入地，其他许多地方的房价一直在下跌，比如说东北鹤岗。前段时间网上有一个新闻，一个小伙子花三万块钱在鹤岗买了一套房子，疫情期间生活上出现了一些问题，只能把三万块钱买来的房子以两万多的价格卖出去。

　　人口向少数地区集中，特别是像北上广深这样的大城市和周边地区集中，是全世界普遍存在的规律。这些人口流入的城市，长期以来住房供应是不足的，尤其是人口流入的一些东部大城市，土地供应实际上是收紧的。

　　上海、深圳、北京在内的大城市，都存在着土地供应收紧的状态，上海的2035规划中提到上海的建设用地要减量，供应城市发展的要收缩，要在发展和增长的模式之间寻求某种微妙的平衡。

　　不仅土地供应的总量在收紧，有了土地后，地方政府更加愿意用来招商引资、搞工业园，也更加愿意提供商业地产，而不愿意去过多地提供住宅。

　　有个办法可以解决这个问题，就是农村的土地改革。举个例子，一个人到上海来了，他在重庆老家有一块宅基地。很多人离开家乡流动到大城市，留着宅基地以为自己会回去。但残酷的现实是，大部分人都不会回去了，那他是不是可以把老家的宅基地复耕？然后上海能够增加对应的城市面积，这块地的使用权也就有了价值。

　　把家乡的宅基地的使用权，作为一种可流通的凭证，将其转让到上海某近郊的土地使用权上。这从某种程度上来讲，就是将宅基地证券化。

　　很多人认为土地是农民的社会保障，所以不能动。但土地作为社会保障是一种非常落后的经济形态，是让农民在承担城市经济发展的代价。

　　农民在城市中失业了，社会不提供任何保障，而是给他在农村保留一块地，认为这样社会矛盾就解决了。但从现代化的角度来讲，这些人在城市里有了贡献，就应该给他提供社会保障和相应的公共服务。

　　另外，城市扩张后需要更多用地。农民在城市中要买房子，但受到了土地供应的限制。当供给需求交易后，有一部分钱会分给农民，这是福利改进，而不是泡沫。

　　政策对房价的影响又分两方面：

　　第一是全国政策，例如货币政策，像今年的房价上涨，部分逻辑就是与货币有关。

　　第二是区域政策，比如这个地方是不是打压房价？是不是管控人口？是不是管控土地供应？例如深圳，开始出台所谓史上最强的限购政策，又打压房价，肯定会对房价产生影响。

　　是什么在催化房价波动？

　　房价涨不涨由供需决定，但是受到政策的影响，可以通过人口的流入和流出来判断。把人口、土地、政策三件事情搞明白，哪里的房价有上涨空间，是否有投资价值，基本上就清楚了。

　　陆铭教授认为，一线沿海超大城市的房价是不会跌的，甚至还有持续上涨的可能性。

　　我一直有一个观点，大家不要寄希望于房价会跌。

　　政府政策可以调控房价，例如深圳打压需求肯定会导致房价下跌，但这种跌是政策导致的，不是需求端的因素。

　　当房价出现大幅度下跌时，不管从满足居民需求的角度，还是从经济增长的角度，或者从避免金融系统出现大危机的角度来讲，政府可能会在第一时间调整政策。

　　此外，房价是否上涨，本身是取决于需求端和供给端两个力量的角逐。

　　中国的一线城市都是需求式管理。如果收缩供给，大家基本住房需求得不到满足；如果放需求，那么限购减少，大家可以去买房子，这个需求也很大。

　　所以房价会不会涨，实际上取决于大家觉得人口会不会离开大城市，以及我们对城市理解的问题。

　　上海的房价还会继续上涨吗？

　　社会公众有一个普遍的误解：房价高就不好。事实上我们应该更深层地分析这个问题，具体是什么原因。

　　如果是因为供给短缺，那在任何意义上都是不好的。但如果是需求高，比如大家钱多了，想住更好的房子，更大的房子，那是没有问题的。

　　长三角的大虹桥、临港、昆山是否有投资价值？用上文提到的理论分析一下。

　　虹桥的地理位置优越，是非常重要的交通枢纽，火车和飞机连接都做得非常好，吸引了许多商务办公聚集于此。如果未来的都市圈发展起来，虹桥绝对可以成为一个宇宙中心，从这个意义上来讲，虹桥的发展前景非常好。

　　临港自贸区的优势是制度红利，这里的制度未来将会非常自由开放，比特区还要特区，很可能比今天的海南更开放。

　　昆山可能是一个价值洼地，主要是看上海的影响，如果上海放开，比如说，土地供应再多一点，昆山会有一些资源回流，但存在极大的不确定性。

　　注：以上内容节选整理自「W访谈」

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