办理产权登记遇到问题咋办？“济南版操作指南”来了

日前，济南市政府办公厅印发《关于建立企业破产府院联动机制的通知》（以下简称《通知》），明确房地产开发企业进入破产程序后，购房人依法可以办理而未办理不动产权登记的，相关部门积极支持管理人为购房人完成产权登记。那么问题来了，房企破产后购房人该怎么办理产权登记？有哪些手续？相比以前有什么变化？记者独家对话济南市不动产登记中心主要负责人和审核调查处处长宋艳行，解答市民最关心的问题。

房企破产

全国有200多家房企发布过破产相关文书

在人民法院公告网，以“房地产+破产文书”为关键字，截至8月10日，可检索出来290多条破产文书，以企业为单位来看的话，剔除部分重复企业及非房地产企业，200多家房企发布了破产相关文书。

从人民法院公告网长达19页的名单中可以看到，今年破产的基本都是一些中小房企。以“济南、济南房地产+破产文书”等为关键词搜索发现，济南鑫百汇房地产开发有限公司等赫然在列。

一方面房企因债务压力增大，当前抵御风险能力不强；一方面房地产调控政策趋严，行业竞争加剧，市场集中度不断提高，房地产市场出现“大浪淘沙”并不鲜见。房企破产现象下，引人关注的问题是购房者的利益如何保护？房企破产涉及诸多疑难问题，如各项债权的受偿顺序的确定等，但涉及面最广、债权人数最多、影响最大的则是购房者群体。一旦房企破产，购房者就面临着诸多风险。

府院联合

职责明确，解决购房人办证无从下手难题

“其实处理破产房企购房人办证，以前就可以办，现在济南又作了进一步明确，提高了这类问题的处理效率。”宋艳行说，根据《通知》，企业进入破产程序后，人民法院将依法指定专门中介机构作为破产管理人，全面接管破产企业，履行清产核资、处置财产、分配债权等法定职责。

如果不幸遇上这种问题，购房者往往缺乏处理方法和经验，因而感到无助。“不少购房人可能觉得企业破产了，就无从下手，不知道找谁办证。”这是因为购房人没有按正常的法律程序去走，按正常的法律程序，只要所购楼房建设手续合法，购房人一定可以办理房产证。

针对常见的情况，宋艳行给出了建议。如果没有破产管理人，购房人可以走诉讼程序，起诉相关房企，根据法院生效法律文书就可以来办理不动产登记和缴税等手续；如果指定了破产管理人，法院裁定书里就赋予了破产管理人相应的权力，包括处置破产人的资产，购房人可以要求破产管理人代开发商来为购房人办理房产证。

那么，破产管理人协助购房人办理房产证，购房人还需要提交什么材料吗？“一般我们也就是看网签备案的购房合同，证明房子是你购买的，以及缴税的材料等。”宋艳行说，《通知》发布后，明确要求建立府院联合机制，大家职责也更明确了，办事效率提高，购房人办证相对来说容易一些。

及时办证

没拿到房产证前，还算不上真正的拥有者

在知乎，有网友提问“买房后，房产证一直拖着没去办，等以后需要时再办理可以吗？”有人回复，“办证要缴契税和维修基金，房子事实所有人就是我，不可能我不办证谁还来跟我争房子所有人吧？房子我不抵押、不落户、不交易，房产证不就是废纸一张吗？我个人是极不乐意办证。”这一问一答的网友可能不知道这样的行为无形中为自己留下了隐患。

很多人觉得不及时办理房产证无所谓，其实不然。“这属于法律意识淡薄，一旦开发企业长期不正常经营了，购房人就麻烦了。因为购房办证是一种双方行为，单方处理不了。”延迟办理或者不办理房产证，对于房屋所有人而言是非常不利的。从根本上说，在没有获得房产证之前，在法律上购房者还算不上真正拥有所购的房屋物权。只有取得房产证后才算在法律意义上取得房屋所有权，才可以有占有、使用、买卖等权利。

济南市不动产登记中心实行了一项便民措施，对商品房转移登记流程进行优化。2019年以后，凡是企业来办理房产证大证的，必须完成预申请，以后不用“约”开发企业，购房人拿着相关资料自己就可以办证。这就在一定程度上避免了开发企业破产，购房人办不了证这一情况的出现。

济南市不动产登记中心特别提醒，购房后，一定及时办理房产证，以维护自己的合法权益。

交房即办证济南已有小区试点

采访中，济南市不动产登记中心相关负责人告诉记者，山东省6月底不动产登记“一网通办”平台正式上线运行，首批上线房屋转移登记等业务15类，企业和群众登录不动产登记“一网通办”后，在任何地方、任何时间都可查询登记信息、申请不动产登记。不少城市纷纷开启交房即可办证这一便民服务举措，济南也于上月开始试点。

以往，购买了期房的消费者，需要两至三年甚至更久才能拿到不动产权证书。甚至还有不少业主入住多年都无法拿到产权凭证，在子女入学、房屋转赠转让、抵押贷款等方面造成障碍。

“现在只要企业有积极性，验收合格了，就可以接着办证。”据介绍，交房即办证，是指新建商品房在完成交房前各项验收工作前提下，联合不动产登记、税收等部门，在购房业主领取住房钥匙的同时，也能实现办理不动产权证书。“今年我们业务调整，将外查这一程序前置，缩短了不动产首次登记的时间。”宋艳行说。

济南有没有小区已经实现交房即办证呢？据介绍，金科的一些楼盘正试点交房即办证业务。

破冰！一户违章搭建整楼无法办证有解了

以前常见诸如《小区楼顶有违建，整栋楼居民都无法办理房产证》《55户有违建，“连累”整栋楼办不了不动产证》《闹心！拿房两年了，因为顶楼业主违章搭建，整栋楼无法办理不动产证》等类似新闻见诸报端。现在这类事情，在济南有解决办法了。

记者获悉，在济南有不少小区业主在公共平台、楼顶等小区公共区域进行违建行为，个别业主甚至在楼顶加盖两层房屋，严重影响楼宇安全。尽管城管部门三番五次勒令整改，众多媒体也反复多次进行曝光，但部分业主依然置若罔闻、我行我素，一副“你能拿我怎么办”的姿态。“此前，如果一幢楼有一户或几户违章，就导致同楼其他户也办不了证，多数人被少数人绑架。守法的人办不了证，违法的人还不改，社会矛盾突出。”济南市不动产登记中心相关负责人说。

真的拿这些违建者没办法吗？“今年7月我们和城管执法联手，试点进行‘违章登记’。“宋艳行说，“我们在外查时，联合小区物业及开发企业，发现楼上有违建的就把房号统计下来，移交给城管执法局，我们对大楼继续办理‘大证’，给没有违章的继续办理‘小证’，违章者不予产权登记。想要办证的话，需先对违建部分进行整改、恢复，城管执法局现场进行验收，验收合格后才能办证。”

“这项措施改变了少数绑架多数的现象，给守法的人消了气败了火，维护了公平正义。”目前该项举措已经在部分小区试点实施。

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