福州台江排尾片区的万科金域国际分析

　　最近疫情期间，福州新盘终于有新的上市了。这次说一下万科金域国际，楼盘位于台江区排尾路北侧，二环内，备案名万科澜悦花园，这次出售的是二区的部分楼栋。性价比如何，下面分析一下

　　1.销售方式

　　先说销售方式，由于疫情原因，这次万科使用了网络选房的方式。途径：e选房，可以交意向金5w，后面可以抵扣6w(优惠1w)，关于楼盘的证书，价格，不利因素等上面都有说明，不多做说明了。销售的楼栋：1，6，7，8，9，13，15。主要位于二区的西面。

　　2.土拍情况

　　2019年2月15日万科集团以76.4亿元竞得台江区排尾路北侧的排尾红星及周边地块改造项目地块一宗地2019-01地块，楼面价约12207.97元/㎡，出让面积：205862平方米（需配建39.5万方安置型商品房）

　　土拍溢价率不高，是一个超级大盘，万科也打破福州土拍的总价记录。楼盘分成了三个区做规划，把配建的安置房都安排到了一区和三区，这次的二区只有18套安置房。从配比来看算是比较干净的商品房社区。

　　3.备案情况

　　从福州备案中心查看，备案了7栋，总套数709，均价在35000左右（带装修）。

　　4.销售价格

　　这次出售的7栋，价格均价基本在35000左右，13#楼会低点均价在32000，看不利因素里面13#楼规划了底商，加上是靠马路的所以价格会低点。在台江区35000的均价是否有优势，目前来看由于35000是带了装修(虽然万科的装修一直被人吐槽)。不过相当于优惠了每平米2000左右。

　　价格是否优惠，对比一下隔壁的阳光城，可以说这两个楼盘是兄弟盘了，一样的土拍，一样的区位。不过阳光城的备案价是33000左右，强制绑定装修，价格要达到37000左右，对比一下万科价格上会更有优势一点。

　　5.楼盘介绍

　　楼盘容积率2.9，公摊21.7%，层数33层，户型：95，125，153三种，95和125混合起来2梯4户，153的大户型是独栋2梯2户。户型结构来看，基本是现在统一的网红户型套路，不多做介绍。楼盘的公摊在当前市面来说不算高，容积率由于在高层楼栋里面，算正常水平。总的来说社区的配置还行。

　　6.楼盘区位

　　社区位于台江区排尾片区，当年排尾也是棚户集中地，经过几把火和拆迁，这边也成了一个大粮仓。社区北面光明港，南面靠近江滨，位于二环内，近中亭街。虽然算不上位于市中心，不过也算是较好的区位。后面社区附近也会规划公园等配套，总的来说社区周边以后还算善可。

　　交通出行：小区距离地铁一号线1.4公里，南面排尾路，公交车密集，对于出行来说便捷。

　　7.不良影响

　　社区周边的不利因素就不多说了，在e选房里面都有介绍。不过在我看来社区目前主要的考验是其他安置房的备案价是17600，加上是超级大盘，对于后期的购房人的价格是否会有冲击。加上疫情让部分人对于超级大盘望而生畏。不知道是否会对销售有影响。

　　总结：万科金域国际作为台江区的一个超级大盘，以35000带装修的均价面世，楼盘虽然配建了大面积的安置房，不过地块的规避，也达到了较好的商品房隔离。社区的面积，也定位了楼盘是改善型社区，对于刚需来说想买较难。这也是考验福州目前的购买力以及疫情对于楼市目前的影响。社区总的来说性价比不算太差。

　　题外话：楼盘隔壁的阳光城到目前去化率26%，算是较差，对于同类型的万科来说，配比更少的安置房，价格也便宜一些，大家觉得它的去化率会如何？