大湾区4741亿投资建设13条城际铁路，深惠或将迎来“大城”时代

近期大湾区的关注焦点都集中在这三件事上。

1.深圳迎来特区成立40周年，各界期许政策利好，直辖传言再被翻起；

2.大湾区楼市温度延续，惠州独享临深概念，新盘房价直线破“2”；

3.国家发改委批复同意，大湾区猛投4741亿建设13条城际铁路，5个枢纽，打造城际1小时交通圈。

进入8月，深圳本地股集体走强，楼市方面受新政强力调控下仍未曾呈现回转，购房资格和婚姻追溯期两道大门几乎被彻底封死，加上商务公寓的停止批复，对游资造成的心理阴影颇深。

从上半年呈现的走势来看，大湾区内陆9城之中，供需矛盾最突出的深圳，连带临深利好和产业关联的东莞都经历了一波涨势，在两城先后出台调控政策之后，流动性极强的算是热钱留不住了，一定程度上利好了大湾区余下其他城市的楼市。

在之前的文章中我们提到惠州接替东莞成为了临深概念的最大赢家。

上半年深莞楼市最疯狂的阶段，惠州房价跟随大盘走势呈现出良性增长，均价突破1.2万/平，去化周期仅12.1个月。

但是随着深莞楼市的政策出台，资金外溢持续加剧，惠州相对平稳的楼市瞬间被点燃。

据乐有家惠州楼市一手住宅的成交数据显示，成交人群中深圳客占比达到62%，东莞客占比6%，对比往年有着明显上升，除了量涨，新盘的价格也在日益递增。

拿7月23开盘的富康锦绣壹号举例，新开盘均价由前售价1.9万/平调整到2.3/平，五期20栋当天248套房源开盘售罄。

周边其他新盘有的取消折扣，有的价格上调，有的甚至出现了捂盘惜售的封盘举动，如销售火爆的大中华幸福城，下期的备案价2.1万/平。

惠州是继东莞之后的另一只临深的出头鸟，在入场率日益走高之后，留给惠州的时间恐怕已经不多了，任何逆向房地产维稳总格调的趋势，最终都将迎来调控的约束。

起因是与深圳紧密相连，在未来只会更加紧密。

惠州作为深圳的卫星城市，惠阳和大亚湾深受深圳核心城市财富和需求外溢的影响，要知道深圳的人多地少、供需失衡已经是存在已久并且无法解决的矛盾，为此深圳频频传出扩容的坊间传言，甚至扩容概念也几度成为房地产市场的炒作噱头。

但是根据深圳的规划和上层的态度，扩容基本上是不可能实现的事，但是大湾区的大城时代却是件指日可待的事。

8月3日国家发改委批复同意粤港澳大湾区有序实施城际铁路项目，超大力度投入4741亿建设13条城际铁路，5个枢纽。

批复文件中提到：

“在继续实施并优化原珠江三角洲地区城际轨道交通网规划基础上，进一步加大城际铁路建设力度，构建大湾区主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈，打造“轨道上的大湾区”，完善现代综合交通运输体系；

近期到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到4700公里，全面覆盖大湾区中心城市、节点城市和广州、深圳等重点都市圈。”

根据国家发改委对粤港澳大湾区城际铁路建设规划批复，大湾区规划建设共13个城际铁路和5个枢纽项目，其中就有三条与惠州有关，分别为：

1.深惠城际前海保税区至惠城南段（含大鹏支线）；

2.莞惠城际小金口至惠州北段；

3.深圳机场至大亚湾城际深圳机场至坪山段。

进一步连通深圳的“近期建设项目”两条：

1.深惠城际前海保税区至惠城南段（含大鹏支线），项目投资781亿元，途经西丽、深圳北、龙华、龙岗、惠州沥林、惠城南等站点。

2.深圳机场至大亚湾区城际深圳机场至坪山段，项目投资435亿，途经深圳机场、龙华、坪山等站点。

在深圳已经无法承受需求之重的当下，东莞和惠州成为了承载深圳居住需求的主要后备，从城市的角度看待就像宝中对于前海的重要性，交通规划的后续落实将进一步强化半小时城际生活圈的概念。

惠州是一座和深圳有着强关联的卫星，也是深圳外溢刚需的留守之地，但是基于惠州当前的楼市环境，位置仍然是主要选择因素，配套仅此位置。ss

以下两个区域可以纳入优先考虑的对象：

1.惠阳白云新城，位置上紧邻深圳接壤坪山，距离深圳交通链条14号线终点站的最短距离仅2公里，加上生活、教育、医疗、商业等方面完善的配套，具备着综合优势。

2.大亚湾，老牌的临深概念了，因为是未来深圳地铁16号线的延伸之地，地理位置的优越得到进一步提升，规划中的三个站点如果开通，未来可以连通深圳的龙岗大运和坪山中心，融入深圳大城范围的重点选择之一。

乐有家数据显示，7月大亚湾一手住宅网签占比26%，惠州市销量第一。

目前大亚湾均价在1.2万/平左右，对比相邻的坪山差价超过2万，随着接下来惠州市政府产业的扶持和相关项目的逐步落地，房价还会有进一步的上升空间，临深概念短期内可以入手，这是现今唯一没有门槛儿的临深上车之地，无法确定惠州的调控何时到来，但是就目前的成交态势发展下去，很难保证它不会是下一个东莞。