编辑 | 米叔
前不久粉丝小吴发来这样的提问，首付只有30-40万想在广州安家，最好三房，品质不能太差，还要离市区近一点。
刚开始以为他在开玩笑，按照广州套均首付100万来看，基本上车无望。
不过，细聊之后我才发现他们收入并不低，两口子月供1.5万以内完全没有压力，最大的问题是缺首付。
其实，像小吴这种凑不够六个钱包，“有月供能力没有首付能力”的年轻购房者不在少数，你我身边可能都有。
还好广州市场是足够宽容的，低首付、0首付的二手房源，给了年轻一代的理想以喘息的机会。
以笔者的朋友圈为例，经常能刷到二手中介发布的“0”首付和低首付房源，而且数量还真不少。
0首付买新塘、0首付买市桥、0首付买花都......确实很让人心动。
“0首付”确实存在，低门槛并不香
要知道，低首付房源往往低于市场价，成交速度也是惊人的。
比如，近期凤凰城放出一套53平单房，0首付就能搞定，且总价仅80万+；当我兴冲冲给中介打电话，准备去一探究竟的时候，却被告知，房子已经成交了。
再比如番禺市桥华侨城电梯楼，108平方米仅售189万元，单价17500元/平方米，“0”元首付， 同样很快被成交。
总之淘笋并不易，尤其是0首付二手房。
另外也不见得所有低首付房都好卖。
记得前段时间随中介看了一套番禺雅居乐的二手房，低楼层3楼，面积103.1平方米大三房，挂盘价325万元，首付仅需20万元，单价略低于市场价。
截至目前，放盘接近2个月仍然没有成交；该小区地理位置、品质档次都不差，唯一的缺陷可能是所在楼栋“离小区大门口太远”，没有配车的情况下， 走路到大门需要20分钟， 出入非常 不方便。
从不少“0”首付、低首付的房源条件看来，房子多为步梯高楼层或电梯的低楼层，在市场交易过程中，该类房源价格本身相对较低。
另外，一些房子也都“上了年纪”，除非因为房主急需资金急于低于市场价抛售，否则房源价格通常不会低于小区均价。
而售价低于均价的房源，大部分不够优质。
比如，这套市桥禺秀园159㎡大三房带省级双学位，楼梯房三楼，单价仅仅1字头，中介表示首付差不多29万能拿下。
不过小区环境一言难尽，基本没有物业管理，真正能接受的年轻群体占少数。
“超评超贷”零首付真的靠谱吗？
我们都知道，目前的首付政策是，住宅官方最低30%。
假设一下：住宅按照最小面积50平，最低价20000来算，首付最低30万。
也就是说，目前在广州买一个稍微正常点的房子，首付低于30万基本没戏。
那么市面上中介发布出来的0首付、低首付房源是如何产生的？
大家知道，给二手房贷款，银行一般是按照房产原价7-8折的评估价发放的。而恰恰是评估价的存在，给零首付可乘之机。
举例说明：将原本88万的二手房评估价提高到127万，做出来的首付等于0。
首先要解释一下，所谓0首付并不意味一分钱不用花，其优势在于能把首期款降到最低，但是税费、中介费都需要正常缴纳。
其劣势也很明显，实际算下来你的购置成本要高于正常交易。
第一：多背负了27万的利息，同时供楼压力也加大。
按照现行LPR利率、30年的还贷周期来看，如果是等额本息还款方式的话，要多支付23.12万元的利息。
第二，三价合一后，多贷款=多缴税。
所谓“三价合一”，简单理解就是二手房交易中的所有价格都统一，即成交价、评估价以及网签价“三价合一”。
于购房者而言，要么增加首付，要么增加税负。
需要警惕的是，“低首付”交易过程相对复杂繁琐，必须提前跟卖家进行协商，也存在一定的风险，比如流程走到半路卖家不愿意配合，过去这种情况时常发生。
实际上，大部分首付上的小动作，都是只是一种促成交易的手段而已，购房者该掏出去的钱，一分都不少。
无论是“零首付”还是“低首付”，购房者都应该审视自身的还款能力，以及做足未来吃苦的准备，不要盲目进入。同时还要拿出计算器好好算一算资金成本。
需要谨记一点，上车之前一定要先预估自己未来3-5年的还贷能力。
广州淘房志团队包括创始人顾洪波、淘太狼、楼市灭霸、米叔、逍遥子、霸王姬、闷油瓶等地产人，能在关键时刻，提供最精准的楼市预判。
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