聚焦 || 地铁上盖社区商业运营探索与实践

7月30日下午，由南京商业地产商会主办，江苏汇鸿国际集团中天控股有限公司承办的“地铁上盖社区商业运营探索与实践”主题沙龙在汇鸿中天公司圆满举办。

地铁作为城市交通路网中最重要的一环，“地铁+地产+商业”的成功结合，使地铁建设与地下商业开发紧密联系在一起，形成共赢。地铁大大改善了沿线的交通，推动了沿线地产不断增值，新城市核心不断涌现。本次主题沙龙邀请交通枢纽物业持有方、商业运营方、轨道交通规划方、设计方、科技服务方等企业负责人，共商地铁上盖社区商业运营之道。

嘉宾合影

江苏汇鸿国际集团中天控股有限公司党委副书记、总经理温成刚，江苏汇鸿国际集团中天控股有限公司商管事业部总经理程龙成，南京商业地产商会联席会长兼秘书长冯宪法，南京地铁资源开发有限责任公司副总经济师、商业部部长戴长宁，南京地铁资源开发有限责任公司商业部副部长张亮，南京市浦口新城保障房开发建设有限公司资产管理部总经理赵锦宏，南京明商投资控股集团有限公司招商投资部部长刘骏，南京问策商业管理顾问公司总经理苏晓晴，南京市城市与交通规划设计研究院股份有限公司董事、副总经理孙俊，花样年商业旅游文化发展有限公司华东区域总经理佘家明，江苏金陵交运科技产业发展有限公司总经理葛剑雯，五星控股江苏星瑞堂置业管理有限公司总经理程苏苏，上海置天集团项目总经理成云，江苏释途信息科技有限公司总经理曾远航，红星美凯龙信息公司销售中心总经理马根宝，南京戎光软件科技有限公司副总徐韵惠，南京中铁未来网络综合体建设有限公司开发部总经理倪少卿，中国中铁建工集团有限公司南京分公司市场部部长苏宏宇，南京艾荷瑞艺术设计有限公司创始人王瑞，南京润鸿商管创始合伙人殷韬，南京世联兴业房地产投资咨询有限公司顾问部负责人景一博，江苏铁鸿商业管理公司总经理助理、招商中心总监赵珺，上海大鼓餐饮管理有限公司江苏分公司总经理韦星，南京领途地产总经理全蕾等嘉宾参与本次沙龙。

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江苏汇鸿国际集团中天控股有限公司党委副书记、总经理温成刚首先对各位嘉宾的莅临表示热烈的欢迎。

他介绍，汇鸿中天集团在不动产运营的新局面已经打开，正在稳步实施稳地产、拓商管、物管协同的发展战略，争取尽快实现从地产开发企业向地产综合运营商的转型。

同时，希望可以通过本次活动，为各企业提供交流商业运营经验的沟通平台，通过企业间经验分享，拓宽商业运营思路，探讨适合企业发展的有效方法。

江苏汇鸿国际集团中天控股有限公司党委副书记、总经理温成刚

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南京地铁资源开发有限责任公司副总经济师、商业部部长戴长宁就南京地铁近15年的发展做回顾，南京地铁已开通运营线路共有10条，地铁线路总长378千米，线路总长居中国第4（仅次于上海、北京、广州）、世界第5位，构成覆盖南京全市11个市辖区的地铁网络。南京地铁有近35万方的商业存量，但其中有近15万方商业存量由于消防等特殊情况待租，目前也在协调多方力量共同解决相关的问题。

南京在上盖商业的发展运营上相较于深圳、杭州等城市还较为滞后，下面地铁资源公司也将针对在建的9条线路在地铁上盖物业这块下功夫，把上盖物业体量做大，推进地铁增量实现质的飞跃。

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江苏汇鸿国际集团中天控股有限公司商管事业部总经理程龙成从汇鸿中天商管事业部近几年在交通枢纽商业、社区商业、综合体商业、文旅商业等领域的运营经验中，以地铁张府园项目为例，全面阐述如何实践“系统运作，行业标准”、“以团队协作深度，成就项目运营高度”、“消灭空置、减少浪费、专注价值、提升交易”的运营理念。

他认为轨道商业是一门涉及众多专业的领域，其包括不仅限于轨道、经济、工程、物管、策划、设计、商业运营等，在项目各个阶段都需要整合相关领域的专家群策群力。

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南京金轮商业管理股份有限公司副总经理胡春良结合金轮集团在地铁上盖商业运营的实践经验，从选址原则、定位原则、招商原则、运营理念、营销策划角度为大家展示了金轮地铁商业的运营之道。

他表示地铁商业，前期重定位规划，中期重招商运营，后期重经营管理；在运营方面保持连贯性，有利于项目可持续经营和永续发展。

南京金轮商业管理股份有限公司副总经理胡春良

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南京市城市与交通规划设计研究院股份有限公司董事、副总经理孙俊表示南京的TOD发展刚刚起步，大有潜力可为，并从宏观、中观、微观三个层面阐述TOD与商业融合的发展模式。

• 宏观层面上，国家出台相关政策大力支持TOD发展，也促使“轨道+物业”模式需要做好前端规划，将建筑设计单位、轨道交通规划单位、商业运营单位等跨行业企业共同参与规划定位中来；

• 中观层面上，通过分析站点的客流形态如换乘、出站点、到站点等不同行为，可为业态分布提供参考数据，同时强调了高强度开发、混合开发对上盖物业的重要性；

• 微观层面上强调对后端客源的精准分析，如通过挖掘公交IC卡的人群乘坐信息，分析其行为特征，为商业赋能。

南京市城市与交通规划设计研究院股份有限公司董事、副总经理孙俊

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世联行南京顾问部负责人景一博从专业服务咨询机构的角度，为与会嘉宾分享了全国优质地铁商业项目的运营模式及现状，并就站点土地综合开发资金平衡做深入解析。

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南京市浦口新城保障房开发建设有限公司资产管理部总经理赵锦宏由社区商业运营引出公建物业商业运营的新课题，介绍了包括未来美术馆、体育馆、市政项目、保障性住房等公建商业运营的紧迫性和必要性。

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南京明商投资控股集团有限公司招商投资部部长刘骏谈及国企目前存在“缺乏专业的运营团队”的问题，表示集团也将会拿出部分载体与专业团队合作，整合资源做更多的商业创新。

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花样年商业旅游文化发展有限公司华东区域总经理佘家明表示，地铁上盖商业需要有清晰的定位和前期规划，需要考虑周边人流量、人群结构及行走半径等因素，需要与轨道交通建设者、运营方等多方共同规划。

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南京艾荷瑞艺术设计有限公司创始人王瑞提出，地铁商业“章鱼式”的发展模式，要覆盖人们“吃喝玩乐行”的全场景，从场景设计角度分析如何提高客群的体验感与舒适感。

南京问策商业管理顾问公司总经理苏晓晴

最后，南京问策商业管理顾问公司总经理苏晓晴作总结发言。他对大型外贸企业的汇鸿中天涉足到内贸服务业表示敬佩。同时，在对比全国各大城市的地铁商业运营后，认为南京地铁商业发展水平有较大的提升空间。

他指出地铁商业在形态上有 地上地下之分，地上的存在商圈化特点，地下的就单纯满足通勤之需要；在定位考量上地下商业要关照“快”，而地面商业要突出服务的“慢”。

不管地下或地上的地铁商业都要关注顾客的“即兴”购买，紧紧地围绕顾客“必要的”和“想要的”购买需求，通过 功能性的、情感性的和兴趣性的“触点” ，特别是在价格方面，打动顾客、推动销售。

他表示，商业地产二房东时代已经过去，未来商业物业经营趋势是“租赁经营+零售经营”模式，以近来很火的“文和友”为例，说明管理方已涉及到所有售卖的产品，其实就是回归到零售的品类经营。未来的商业竞争将聚焦在消费者的文化认同，其竞争的核心手段是“租户组合”。我们期望商贸企业通过精细化、数字化，到智能化的管理，通过独特的“租户组合”来产生巨大的消费“协同”效应，构建出自己在商业竞争中核心优势。

南京商业地产商会联席会长兼秘书长冯宪法表示，地铁商业在商业版图中将占有越来越重要的地位，南京商业地产商会将联合行业力量，整合更多资源，探索地铁商业开发运营模式，提升地铁商业价值，打响地铁商业品牌。

本次活动是商会在枢纽上盖领域方向内的一次探讨，后面会有系列的关于这个领域的沙龙活动，欢迎各位的关注和参与。