中国奥园收并购“后遗症”：产权年限、房屋品质成质疑焦点 有项目延期交房近一年

　　《中国科技投资》孙珊珊 李晓娜

　　中国奥园近些年不断加速扩储，收并购成为其主要拿地方式，然而旗下项目深陷维权风波，甚至有项目长时间停工，延期交房近一年。

　　7月13日，中国奥园（03883.hk）公告以19.36亿元收购成都通威实业有限公司（下称“成都通威”）98%股权及部分债务，完成后中国奥园将获得成都通威持有的三宗地块，共计约191亩。

　　就在今年4月份，中国奥园亦花费11.6亿收购京汉股份3成股权，可获得后者近124万方可售土储。收并购是中国奥园颇为热衷的扩张方式，据其业绩发布会公布的数据，2017年、2018年和2019年收并购项目分别占新增可开发建筑面积的81%、89%和79%。

　　凭借着收并购拿地，中国奥园在规模上也有较快的增长，销售额由2016年的256亿元增长至2019年的1330.6亿元，三年实现千亿跨越。

　　不过，需要注意的是，通过收并购拿地可能产生“后遗症”。记者近期调查到，中国奥园此前收购的多个项目陷入维权风波，“产权年限”、“房屋质量”等成维权焦点，此外，还有项目长时间停工，延期交房近一年。

　　产权、品质质疑

　　2019年3月，陈明（化名）以总价130万元买了重庆奥园天悦湾的一套小三居，令陈明没想到的是，烦心事也随之而来。

　　根据公开资料，中国奥园2018年从黑龙江房企大庆巨豪房地产开发有限公司（下称“大庆巨豪”）收购巨豪·香溪美林后，项目推广名改为奥园天悦湾。

　　2003年大庆巨豪取得重庆市北碚区童家溪镇建设村古坟社1－10号地块使用权，开发了两期后烂尾。2018年中国奥园通过入股70%的方式收购该项目，项目公司亦更名为重庆奥骄房地产开发有限公司（下称“重庆奥骄”）。

　　记者了解到，房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的，一般来说，扣除正常的房屋建设周期，购房者得到的实际产权年限=规定的产权年限—【截至目前时间-开发商拿地时间（土地使用权证）】。由于奥园天悦湾系中国奥园收购的本地旧项目，购房者实际获得的产权年限大幅缩水，陈明及其他重庆奥园天悦湾业主维权更多是源于开发商并未事前就相关事项进行说明。

　　陈明表示，重庆奥园天悦湾2020年7月底交房，产权期限却是2003年至2053年，目前维权业主已逾400人，而他们在购房前对产权年限问题并不知情，初期开发商反复宣传奥园天悦湾系中国奥园打造的优质楼盘，对收购本地旧项目只字未提。

　　就上述情况，中国奥园回应《中国科技投资》记者称，销售中心公示的资料及所有对外发出的广告均标明项目推广名为“奥园天悦湾”，备案名为“香溪美林”，且该项目均是以香溪美林名义与购房者签订商品房买卖合同。

　　记者注意到，在认购书上奥园天悦湾旁边确实附注了备案名香溪美林的字样。不过业主表示当时填写认购书时并未留意，也不清楚备案名的含义。“装合同的档案袋（等）一切资料都是奥园，从没有提过香溪美林”，陈明告诉记者。

　　*装合同的档案袋，图为受访者供图

　　让业主深感被欺骗的不仅是开发商对收并购事实避而不谈，还有该项目在销售时承诺的奥园品质都化为泡影。

　　据业主反映，开发商此前承诺物业为奥园物业，而今沿用的却是香溪美林的旧物业，即重庆希博物业管理公司，该物业此前因治理水平差，服务不到位，被香溪美林前两期业主抵制。

　　此外，奥园天悦湾还沿用了香溪美林的旧规划，导致电梯无法直达地下车库。针对地下车库电梯问题，重庆奥骄曾回应称系北碚区规划局未同意地下车库规划修改的申请，只能按原有图纸进行建设，还建议业主拿出大修基金加装电梯。

　　不过，有业主曾在今年5月就电梯事宜进行咨询，北培区规划和自然资源局回复道：“建设单位于2018年开始施工后，并未就地下车库与地面人行出入口问题向我局申请相关规划方案修改。”

　　收并购“后遗症”频发

　　与上述重庆奥园天悦湾项目如出一辙，2019年珠海项目奥园香海美景也曾因相似的问题遭到业主维权，且中国奥园还在今年4月份退出了该项目。

　　奥园香海美景前身为天成美景花园，原开发商是珠海市海辰投资有限公司（下称“海辰投资”）。2017年中国奥园收购海辰投资70%股权，推广名改为奥园香海美景。

　　海辰投资1992年便已经获得土地使用证，但该楼盘烂尾多年，直到中国奥园接手后才得以盘活，于2017月7月1日首度开盘。根据产权权属证明书，奥园香海美景的产权使用期限为1992年至2062年。

　　产权权属证明书是否进行过公示？业主赵勇（化名）明确告诉记者，在购房时未见过该公示，且并不知道奥园香海美景为收购的旧盘。“合同上备案名和推广名均有写，但（我）没有购房经验，以及开发商未提醒，没有细究其中的差别”，赵勇坦言。

　　据多位业主反映，奥园香海美景同样存在电梯无法直达地下车库的情况，承诺的奥园物业则变成了珠海市鸿日物业管理有限公司（下称“鸿日物业”）。此外，项目还存在卫生间未铺设热水管道、空调排水口过高等设计缺陷。

　　*业主发给开发商的房屋拒收函，图为受访者供图

　　种种问题出现后，业主们向开发商发去了《房屋拒收函》，并进行了长时间的维权，最终开发商进行了赔偿和整改，包括每户赔偿800元，给卫生间通热水，以及全资收购鸿日物业。

　　天眼查显示，2019年9月鸿日物业更名为珠海市奥园鸿日物业管理有限公司（下称“奥园物业”）。

　　需要提及的是，记者还注意到中国奥园已在今年4月份退出该项目，项目公司海辰投资股权结构中新增珠海市大达投资有限公司，而法定代表人亦由张俊变更为黄茂强。

　　为何入股后又退股？《中国科技投资》记者致函中国奥园，对方未就该事项进行回应。

　　*海辰投资股权结构，图来源于天眼查

　　此外，中国奥园收并购的重庆另一楼盘出现延期交房近一年的情况。近期，其部分业主在人民网领导留言板以及重庆阳光平台上反映称，重庆万州奥园誉峰业主反映合同约定于2019年9月30交房，但是至今未交房，项目目前还处于停工状态。

　　在重庆阳光平台，万州区住房和城乡建设委就该项目停工投诉表示：“我委已责成项目开发商重庆市碧津房地产开发有限公司妥善处理购房业主反映的接房的有关问题，企业表示力争在10月底前分批交付给业主。”

　　据悉，该楼盘系中国奥园旗下公司2018年入股70%收并购的。2019年奥园誉峰一度停工，彼时开发商解释称因项目一期原股东及总包单位历史遗留的债务问题，表示会力争在2020年5月底之前完成房屋交付。

　　中国奥园旗下公司收并购的项目为何频频被维权？中国奥园并未正面回复该问题，而是表示未来公司将继续发挥收并购传统拿地优势，持续关注招拍挂市场，积极寻找资产包收并购机会。