我从11条地铁线里，发现了深圳房价的惊人秘密!

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渔村楼市出品

深圳人都关注的房产圈

那一年我刚来深圳，找了房子在深圳北站附近，公司在南山科技园。

第一天，早晨7点半，深圳北站4 号线地铁换乘站，挤掉了一只鞋。

第二天，同样的时间，同样的地点，挤掉了另一只鞋。

可惜，都是右脚。

第三天，我陷入了无鞋可穿的焦虑，就是在那个早上，我决定搬家。

深圳这座城市，如果你没有车的话，只能搬到地铁线路旁。别问为什么公交站不行，你去亲自感受下南山科技园高峰期堵车就知道了：一趟20分钟的公交愣是堵了2个小时。

而很多年前的那次搬家，也让我摸清了深圳地铁的基本规律：

地铁1号线

房价浮动好比正弦函数，每个中心区就是一个极点

深圳地铁的1号线与4号线从各个维度看，都是一对双生子。

2004年12月28日，这天下午15时，地铁1号线（罗宝线）一期工程与4号线（龙华线）正式运营，深圳成为中国大陆地区第5个拥有地铁系统的城市。

但其实，当时的深圳，有的只是两段“半截地铁”：1号线只有东线——从罗湖口岸到世界之窗，4号线只有南线——从福田口岸到少年宫，加起来全长22公里不到。

虽然当时1号线并未延伸到宝安，可是我们永远会感叹市场消息之灵通。等反映过来，市场早已抢先一步。

2005年，宝安以均价4190元/平，同比上涨28.54％，成为特区外涨幅最高的片区。

数据来源：《2005年深圳房地产市场发展与2006年展望》 深圳市房地产研究中心 王锋

时隔多年后的今天，4号线与1号线成为连接深圳南北、东西联通的主要干线，这两条地铁线也一起成为深圳最堵。

如果说4号线的拥挤是因其直达福田中心的快捷优势，那么1号线可以称之为深圳的生命线，西起机场分别连接了宝中、高新园，经过世界之窗，到了福田香蜜湖、华强北，最后到达深圳老大哥罗湖中心老街。

图源：百度百科

贯连起四个中心的4号线，虽然房价比不上豪宅2号线，但租金却是最贵的一条线，30个站点里，只有4个站租金在100元/平以下，而深圳全市租金均价93元/平左右。

地铁2号线

豪宅线、土豪线

2号线贯穿深圳东西，连接了蛇口、后海、深圳湾、科技园、华侨城、香蜜湖和福田中心等核心区域，是一条价值颇高的地铁线。由于其将深圳几大顶级豪宅区相连接，又常被称为深圳的“豪宅线”。

沿线自西到东，有均价20万/平的深圳湾1号、均价13.5万/平的侨城一号、约11万/平的深业中城、接近13万/平的雅颂居、接近10万/平的蓝郡左岸……

这些耳熟能详的楼盘名称，占据了大家心照不宣的豪宅区域，如蛇口豪宅、深圳湾豪宅、华侨城豪宅、香蜜湖豪宅、罗湖万象城豪宅等等，成为众多买房一族仰望的存在。

在地铁热门成交站点二手住宅买卖和热门二手住宅租赁排行榜上，2号线都是位列第一的。同时，2号线也是房价最贵的地铁线，平均房价达到8.3万/平。据乐有家数据显示，2号线中最贵的站点是侨香站，均价达到13.24万/平，不愧是“豪宅线”。

【2号线待售/在售楼盘】

地铁3号线

刚需地铁线、挤挤挤

深圳地铁3号线，又名龙岗线。东起龙岗区双龙站，途径罗湖区，西至福田区益田站，呈M形西南---东北走向，线路总长42千米，共有30个站点。

说到3号线，人们对它的印象除了挤还是挤。之所以会这么挤，有很大的原因是因为它房价便宜。

在深圳目前所有的地铁线里，3号线整体房价是最低的，平均约为5.61万/平。

作为刚需上车首选，3号线经过的市中心房价区间为7-8万/平，经过的龙岗房价区间4-6万/平。其中最贵的站点是华新站，二手房均价为10.2万/平。最便宜的站点是南联站，均价仅为3.15万/平。

【3号线待售/在售楼盘】

地铁4号线

关内外连接、客流最大、唯一港铁运营

北京10号线、广州3号线是堵的巅峰？其实深圳4号线完全不输，一辆空车在一个站就被挤满了。

图源：微博网友

短短的20.5公里里程，只占深圳线路网7%的4号线，承担起的是12.76%的客流。2017年，4号线每公里客运量达2.8万人次，是深圳平均里程客流量最大、运作效率最高地铁线。

拥挤的4号线还得从它联通起的区域说起，4号线起自福田口岸，终至龙华清湖，南北走向，可以说是深圳中轴线。

跑完全程35分钟，这意味着在福田工作的上班族，如果住在龙华，通勤时间赢过普罗大众。

图源：水印

可为什么要住在龙华呀？因为4号线龙华区域租金在60-90元/平不等，而市民中心的租金133元/平。

图源：深圳地铁租金图图源乐有家

房价上也很亲民。除红山站因深高北学区房的影响，房价接近10万关口外，其他站点房价都蛮正常的，在4万/平-8万/平不等，可以说4号线的均价就是深圳的均价。

毕竟4号线居住特点以配套成熟、出行便利为突出，刚需自住型物业居多。

同时4号线保证了龙华顺利承接福田产业发展外溢的住房需求。龙华能够跑赢深圳关外的概念，一举跃入热点区域，不能不正视4号线的带动作用。

试看今年上塘均价8万/平，去年同期为6万/平，同比上涨32.5%，片区在售最高二手房是中海锦城的9.6万/平，同比去年上涨33%。

图源：中原房产

图源：中海锦城图源中原房产

【4号线待售/在售楼盘】

地铁5号线

看起来会很贵，实际就比3号刚需线贵一点

5号线环中线贯穿城市第一、二圈层，连接城市西、中、东三条发展轴，途经宝安区、南山区、龙岗区、罗湖区，基本贯穿深圳的东西区域，并与10条轨道交通线换乘，使前海片区、布吉片区与市中心等区域之间的交通变得更为顺畅。

因为5号线贯穿城市第一、二圈层，不仅经过宝中地区，也经过龙岗布吉，所以5号线的房价差距较大。

5号线中房价最高的是南山区的塘朗站，二手房均价为9.19万/平。单个房价最低的是龙岗区的长龙站，价格为3万/平。

【5号线待售/在售楼盘】

地铁6号线

终于可以坐地铁去吃乳鸽了！

6号线光明线自科学馆站、途经宝安区、光明区、龙华区、罗湖区、福田区，终于松岗站，将于下半年开通。

线路建成后将带动光明区和龙华区发展，促进城市空间结构完善，进一步加强与东莞、香港城市轨道交通之间的沟通联系，不仅有效缓解深圳北站枢纽的换乘压力，从光明前往市区也将更加方便快捷。

随着地铁开通时间渐近，光明的热度也在逐渐攀升，6月份光明万人摇还历历在目。对购房者来说，光明是一个正在快速发展，有投资价值的地方。目前光明线整体房价在4-6万/平之间，整体价格不高。

【6号线待售/在售楼盘】

地铁7号线

存在感没有？涨幅最高的学区房在这儿！！

在普通人眼里7号线：体贴。

地铁7号线在去年年底率先试行“同车不同温”模式，今年4月11号线也上线了这个模式，这个模式也将于年内覆盖深铁所辖7条所有列车。

要问不怕跌、不按规则涨的学区房里，哪所名校涨幅最大，地铁7号线会告诉你——深实验学校。

深圳217个站点中上涨幅度最高的是黄木岗站，5年期间上涨54.4%。

图源：乐有家

近期，备受关注的福田华富北片区棚改项目也迎来了新进展，届时项目建成后，不知道能否和深实验学区房比肩，反正现在挂牌价是11.8万/平。

7号线覆盖南山、福田、罗湖三个区，但却以普通住宅居多，链家官网在售1488套房源中，750万总价以下的有1033套，将近70%都属普通住宅。

也并非是7号线上房子便宜的缘故，主要是90平以下的刚需型物业占比70%左右。

【7号线待售/在售楼盘】

地铁8号线

盐田通车！终于不用坐2个小时公交车去大梅沙了！

8号线盐田线一期工程预计将于今年年底开通，盐田将通过莲塘站连接2号线东沿线，与2号线接通，届时通往罗湖、福田将更加便捷、快速，结束盐田不通地铁的历史。

盐田区人民不管是前往仙湖植物园、梧桐山等自然风光景点，还是前往位于2号线上的大型购物商圈都很方便，生活也有了更多选择。

在购房者看来，盐田虽然在关内但是却一直没有得到发展。目前盐田线周边的房价在4万-6万/平区间，房价与其他地铁线相比较低。但是购房者因为盐田没有足够的配套以及过多的山区，对投资盐田更多的是持观望姿态。

【8号线待售/在售楼盘】

地铁9号线

豪宅线2号，房价不低

9号线又称梅林线。 线路起自前湾站，止于文锦站（又称向西站），全长25.38公里，有10座换乘站。 9号线连系文锦、红岭、泥岗村、梅林、景田、车公庙、红树林等片区，是连系特区内主要居住区与就业区的局域线。

9号线经过深圳豪宅密布的后海、深圳湾、科技园、香蜜湖、福田中心等核心区域，也是房价不低的路线。

整条地铁线除了高新南站受南山外国语学校影响，达到14万/平外，以车公庙为分隔点，车公庙以西的房价高于车公庙以东，涨幅也更大。

以南油站雅仕荔景苑为例，在去年西延线还未开通时，雅仕荔景苑成交价为8.05万/平；西延线开通后，成交价升至10.1万/平，同比去年上涨25.4%。

【9号线待售/在售楼盘】

地铁10号线

平湖人民翘首以盼

3月份，10号线开始为期三个月的空载试运行，7月7日，试乘活动在莲花村站举行，至此10号线的开通终于板上钉钉，平湖人民翘首以盼8月份的到来。

而这意味着，梅林关以东、坂雪岗科技城、华为新城、平湖开始进入地铁时代，“英雄难过梅林关”的路面交通也将得到救赎。

平湖到福田全程共24个站点、耗时45分钟，其中最受关注的站点莫过于华为站，站厅面积是普通站点的两倍！据悉是为了应对将来华为站的巨大客流量，而为体现片区的高科技特色，站厅6条立柱外侧包裹LED全高清屏幕，满满的科技感。

华为站 图源：水印

在10号线沿线楼盘中，岗厦北站点房价跨度最大：挂牌单价从3万/平到12万/平不等；最低双拥街站：3万/平左右，而华为站至上李朗站区域多是工业产业用地和小产权房，基本没有地铁物业。

【10号线待售/在售楼盘】

11号线

深圳的主轴线！买这里准没错！

11号线不仅是深圳最快的一条线，还是风景最棒的一条线。沿着11号线的轨迹，公园、红树林、海景不一而足。起自福田站，途径深圳湾公园、红树湾南，转入珠江口，沿着海岸线北上，临近机场的时候从隧道出地面，豁然开朗。

图源：@stefanslvato

11号线可以说是深圳的“概念”地铁线，深圳湾、后海、前海、宝中、碧海湾、沙井，每个片区的规划都是恢弘巨著、重点产业集聚区，可以说11号线串联起了深圳楼市的网红片区。

网红盘也由此而生，沙井海岸城项目进展的每一个小步都是万众瞩目。

高人数认筹不是今年才有，2018年11月，宝安华强城、万科星城，两个盘相隔一天入市，一个去化率83.03%、另一个半小时卖了1900套；2019年5月，华强城464套房源，收获800多个认筹；新锦安海纳公馆，800多套房源，登记人数1000人左右。

今年的事情，大家都知道就不说了。

回过头来看看这些盘，每个都是名企开发商的背景、地段潜力股，天生具备了网红要素。

【11号线待售/在售楼盘】

至此，深圳即将拥有11条地铁线，这对于生活、工作在深圳的每个人来说，都意味着高效与便利。

下期，村长将选取关注度高的地铁线作详细盘点，如果你有想深入了解的信息，欢迎在评论区留言。

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