武汉这家本土房企 扛过黑暗迎来高光？

南国置业股份有限公司（下简称“南国置业”）从去年到今年亏得有点狠。

近日发布2020年半年业绩快报，上半年预计净亏损3.20亿元-2.70亿元，同比下降1680%-1433%（去年同期盈利2025万元）。2019年年报中，南国置业的净利润亏损3.54亿元，同比跌幅520%。

近一年半来，南国置业的营收报表看起来很不美丽：

老武汉人会比较熟悉南国置业，多少也听过“南国大武汉家装”的广告词。南国大家装是南国置业第一个商业品牌，最早2006年开业，广告铺天盖地的同时，也确实带动当时散漫无序的汉西建材市场提升了几个档次。

作为武汉土生土长的企业，1998年成立，2009年上市，南国置业已经在武汉耕耘了20余年，也是武汉本土较少以商业地产为引导，开发其他综合性物业的房企。

针对业绩亏损，南国置业公告解释说：“因商业地产项目改造，投入运营成本支出大，导致2019年业绩亏损。2020年1月底之后，公司房地产开发项目停工，经营的商业项目大部分属于停业状态，导致公司销售收入与上年同期相比大幅下降。”

事实上2015—2018年，南国置业的毛利率一直在下滑，疫情之下的黑暗时刻，更是受到了重大冲击。

商业产品线清晰，可租金收得好“南”

从多点布局“南国大家装”，到“泛悦系”的逐步完善，再到泛悦自营IP品牌的孵化，自2006年运营第一个商业项目始至今，南国置业将自身商业地产板块的产品脉络梳理得日益清晰：

南国大家装、泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、泛悦城市奥特莱斯五个商业地产品牌，都有了各自差异化的商业定位。

统计截至2019年底，南国置业全自持运营的商业面积超过116.25万平方米，主要分布在武汉、成都、北京、荆州、襄阳五座城市，但是2019年物业租金收入仅占到公司总营收的6.69%，同比还下降了3个百分点，九成以上的进账都来自地产销售。

作为一家坚持以商业地产开发与运营为主体的房地产企业，这租金收得实在有点艰难。

经统计，南国置业在武汉主要运营的商业项目共有12个，可出租面积总量79.8万方。得益于本土企业的优势，南国置业旗下的商业项目全部在武汉三环内，多个项目布局在城市核心商圈或大型居住区旁，占尽地利。

例如，泛悦南国中心位于寸土寸金的解放大道循礼门，泛悦汇KA街位于生态资源丰富的武昌老城区首义路，还有位于昙华林的泛悦汇，南湖的泛悦mall，百步亭大型社区旁的汉口城市广场，杨汊湖中心生活区的泛悦mall北都店等等，无不是居住人口密集，商业氛围也相对成型的好地段。

这些先天条件得天独厚的商业项目，如果从最初的设计、规划、招商，到后期的运营都极其得力的话，其商业资产价值和租金收入这几年都有望获得成倍增长。

但事实上，如今的南国置业正手忙脚乱对麾下商业项目进行重装调整改造，以提升项目的出租率和收益，改善项目形象。

▲ 泛悦汇KA街的前身

南国置业曾两次调改重装泛悦汇KA街。

这个项目最初是在2012年以“南国首义汇”亮相的，是首义广场上唯一的商业，还有市级重大项目建设规划“首义文化园”加持。

投入运营后的几年，人气日益下滑，品牌商家撤离，小餐饮品质良莠不齐导致“美食一条街”变“宰客一条街”，名誉扫地恶性循环，项目奄奄一息，空置率一度达到六七成。2017年曾进行过半年改造，拟打造电竞主题商业未成正果，2018年又重装改造后，成功引进了武汉第一家盒马鲜生。

几番尝试折腾，如今泛悦汇KA街出租率达到98%，人气也兴旺起来。

▲ KA街重装开业

2019年，南国置业忙着改造珞狮路店上的南国大家装、月星家居，准备升级成泛悦·城市奥特莱斯，还有南国大家装汉西店、泛悦Mall西汇店都在进行部分调改。

汉西南国大家装是南国置业的第一个商业项目，近几年来也是人气惨淡，家装品牌商家大量流失，不成气候，月星家居几近空城。

毗邻的南国西汇（泛悦Mall西汇店）开业也曾火爆过，但好景不长，很快常年沦为广场舞聚集地，仅剩沃尔玛、山姆会员店、尚公馆KTV尚能拉动消费人流，连那里的海底捞都是全市最寂寞，从来不用排队的一个海底捞。

▲ 网友曾经拍摄的南国西汇

地处宗关汉西，居民区密布，古田片商业中心区域，南国的商业项目却也陷入了不改造不成活的境地。好在实践调整后，目前南国西汇（泛悦Mall西汇店）的商业氛围已略有增强，一期出租率达到九成，二期改造尚在进行中。

但多个商业项目改造大大增加了运营成本，直接导致了企业业绩下滑和净利润亏损。2019年，珞狮路南国大家装改造亏损2.1亿元，泛悦mall西汇改造亏损1.8亿元。

前期规划不充足，后期运营不到位的情况普遍存在，想要租金收得不再这么“南”，南国置业旗下其他在运营商业项目很可能也同样需要进行“回炉重造”。

更重要的是，在建的武汉泛悦南国中心，一期2019年末已开业经营，如今看来物业设施与黄金地段不匹配，招商全无亮点，自营IP泛悦生鲜超市门可罗雀……

地处商业竞争日趋白热化的循礼门商圈，恐怕几年后仍会走上与其他项目同样的改造老路上去。

吞并电建高光时刻，资产规模大膨胀

业绩亏损的同时，南国置业也迎来了扩张良机。

5月，在南国置业停工的情况下，电建地产响应中央政策，履行央企责任，积极支持湖北发展，给南国置业“输血”，提供了不超过50亿元的委托贷款。同时，在这个复工复产的特殊时期提出并购重组，天赐良机。

6月20日，南国置业公告，对中国电建旗下的电建地产拟实施吸收合并。如成功并购，南国置业将作为存续方继承电建地产的全部资产、人员、业务、负债等。之后，南国置业将成为中国电建这棵大树下唯一的房地产业务平台。

电建地产在控股南国置业6年后，两家即将合二为一了！

这意味着，当前总市值大约35亿的南国置业，将在此次并购中获得近110亿元的资产注入，同时重组完成后，住宅地产开发与商业运营的布局将显著扩大，企业规模快速膨胀。

回望电建入主南国置业的这6年，南国置业背靠电建地产的央企信用、基础管理、项目拓展、资金获取等优势，专攻商业地产，很快走出武汉，布局了成都、重庆、北京等重点城市，迎来了更广阔的发展空间。彼时2015年，南国置业还定下了“3年时间，综合实力进入全国100强”的战略目标。

但事与愿违，南国置业的利润业绩的增长没有达到预期。而中国电建子公司电建地产，国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的央企，也同样没有在与南国置业合作后斩获佳绩。

2019年，电建地产营收232.79亿元，贡献了母公司总营收的7%，但净利润微薄，同比下跌82.77%，仅有1.29亿元。

此次，两家打算彻底重组合并，对南国置业来说固然何其幸运，等来了迅速壮大资产规模和业务布局的良机，但重组后能否在全国打响企业名号口碑，根本上拉动业绩快速增长，将企业商业运营和地产开发都带上一个新台阶，仍旧难以预测。

现今，南国置业已经明确形成以商业地产开发与运营为主体，以地产金融业务和产业地产等新兴业务为两翼的“一体两翼” 发展战略。商业运营方面转型轻资产运营，在成都签下“云立方”和“美立方”两个项目，同时，拟孵化“泛悦生鲜”、“泛悦精装”、“泛悦教育”、“泛悦健康”等自营IP品牌辅助商业项目的后期运营。

此外，南国置业商业信息化和智能化建设也已启动，上线运行“泛悦·家”网上商城，智能化改造停车场，促进“泛悦卡”线上交易，建设智能O2O服务平台等等。

南国置业在武汉萌芽，土生土长。作为武汉人，期待他的壮大能给武汉商业能带来更多一些惊喜，也期待他从武汉稳稳地走向全国。