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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
前几天，楼Sir在《》中提到温州的商业布局现状，其传统的百货、商业街无法满足年轻人及白领阶层在工作地点周边的消费需求。
众所周知，当前温州市区的商业综合体基本布局在城市周边的新区，有着各自的辐射范围，却造成了街头“仅有车流、没有人流”“平时冷清、周末与节假日爆棚”的极端现象。相反，人口密度最大、白领群体最庞大、消费需求最大的核心城区，当前并无商业综合体。
当然接下来，这种尴尬状况会慢慢改变，如预计年底开业的吾悦广场、预计明年开业的印象城MEGA，还有滨江商务区即将启动的鹿城广场、万象城、远洋广场等。
滨江商务区万象城示意图（仅供参考）。
等它们全部建成后，温州的商业与消费状况会得到改变吗？答案是肯定的。不过，在楼Sir看来，可能出现新的问题——在这几家商业综合体之间，到底选择谁？
核心城区这几家在建、规划中的商业综合体，都保持着不近不远的距离，辐射圈重叠，却无法强强联合形成一个大型现代化商圈。通俗地讲，如果几个人聚会，如果确定相约在其中一家，就可能彻底放弃另一家，哪怕这一家不够逛。
就像现在，相约在5050吃顿饭，吃完也不会想到去大西洋银泰百货看看打折款的衣服，或者前往万象城的西西弗书店看看书。
那么就算今后核心城区依旧分散的商业综合体全部建成，并没有彻底改变温州商业布局过于分散、缺乏核心的现状。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
当前，温州正在建设、规划中的商业综合体，大多位于滨江商务区、中央绿轴两个城市重点开发区域，此前楼Sir在相关话题中均表示，应在这两个区域集聚商业综合体、打造现代化商圈。不过当前，它们依旧分散、孤立。
核心城区在建、规划商业综合体距离。
在滨江商务区，沿着瓯江路，当前鹿城广场、万象城、远洋广场三座商业综合体即将启动。其中，鹿城广场距离万象城直线约2.2公里，万象城距离远洋广场直线约1.4公里，均超出了正常步行范围。
中央绿轴区域，正在建设中的印象城MEGA，向东直线约2公里，就是正在建设中的吾悦广场。假设住在中间的尚品半岛，他们就近有2家商业综合体可供选择，但很难同时去逛。
根据规划，世纪广场西北处规划了一座含美术馆的商业综合体，距离世纪广场东南处的印象城MEGA直线约0.8公里，加上实际道路走向，同样超出正常步行范围。
如此说来，短期内，滨江商务区、中央绿轴区域同样仅有零散的商业综合体，无法形成现代化商圈。而当前，温州能称之为商圈的五马——大南商圈、时代商圈，仍是百货、商业街等传统商业业态，且无扩张余地。
滨海建成、在建商业综合体距离。
同样的情况不仅仅出现在滨江商务区、中央绿轴区域，像近几年商业综合体数量大增的滨海，同样出现这种情况。
立体公园、宝龙广场、富力城、碧乐时光、爱琴海购物公园等商业综合体或商业设施，其最近的两家也相距直线约1-3公里不等，最远的相距直线约5公里。这样的分散布局，既不能形成强有力的商圈辐射，又出现重叠现象。
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那么，为什么商业需要集聚？因为现代城市的魅力，就在于商业，尤其是它为这座城市的人，提供了更好的生活方式。
就像十几年前，我们在温州相约聚会，往往选择传统市中心大南门，无论是五马街、纱帽河，还是开太百货、银泰百货，都仅相距几十至几百米。大家可以逛完这一家，再去下一家，内容也非常丰富。
可以想象一下，当年大南门街头的人流量有多大，而如今因商圈的老化而人流量大减，很多人很久没去过大南门了。
大南门。来源：百度全景
后来，温州相继建设的商业设施，如南塘街、米房cei等，其形态相对丰富，与商业综合体具有一定的互补性，但各自规模都非常小，且布局分散。
而万达广场、万象城、大西洋银泰百货、5050购物中心、名城广场等商业综合体，则在各个方向都占据了唯一性，守着各自的小地盘，辐射周边人口绰绰有余，因此也没什么太大的竞争压力，也就没了提升的动力。
就像我们到了上海，会前往人民广场、静安寺、淮海路、徐家汇、陆家嘴等商业中心。到了南京，会前往新街口。
到了杭州，会前往湖滨、武林门。
到了重庆，会前往解放碑、观音桥。
但是如今的温州，似乎找不出一个这样的商业中心，而是类似万达广场、万象城这样的具体商业网点，都是全国几十座城市连锁、同质化的商业综合体，却没有全新的“大南门”，无法体现一个街区、一座城市的魅力。
南京新街口。来源：国药准字查询网
最近在知乎上就有人提出这么一个问题：为什么作为人口大市的温州，街头人流量这么少？毕竟当前温州没有一个地方，值得大家很频繁地上街逛，不是商业模式老旧，就是孤立、封闭的“方盒子”商业综合体。
如果一个地方集聚面对面集聚了多座商业综合体与其他商业模式，形成一个现代化商圈，这样就能对全城乃至浙南闽北产生辐射，将原先分散的人流量聚集在一起。
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商业综合体的集聚并非简单的物理堆砌，而是会产生化学反应！
当人们前往商业中心，可以一路逛过去，或者乘坐公共交通工具前往，不再需要驾车长途跋涉，穿过半座城市。
而整座城市、整个温州地区、周边城市的人，以及外来游客、商务人士，晚上都选择前来这里，体验现代商业与生活。
在一个这个商业中心，人们可以同时有更多选择，逛完这家逛下家，不会感觉乏味。作为城市商业的制高点，聚集着更多国际品牌、新潮事物，成为年轻人的天地。
上海淮海路商圈。来源：调戏魔都君
各家相邻的商场之间，面对最直接的竞争压力，相互使出杀手锏，提升装修与品牌档次，引进不同的业态，多组织各类活动，做出自己的特色。而非每一家都有各自的辐射范围和人群，随便搞搞都不愁没生意，差不多就行了。
逛完商场，边上有公园、绿地、广场，可以参加一些户外活动，让娱乐休闲内容更丰富。而且，它们之间，都有天桥和地道相连，不被马路所切割。
越来越多的公司愿意入驻这里的商务楼，形成集聚效应与圈层效应，同行与合作伙伴均在此开展商务活动，同时方便招聘人才、接触新事物，成行成事。这些商务活动，以及白领的下班生活，也为这座商业中心撑起了需求与人气。
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这样的事物很美好，在很多城市早已实现，即使三线城市也不少，作为人口大市、商业城市的温州，竟尚无一座现代化商圈。
因此楼Sir认为，对于当前的温州来讲，一座现代化商圈，比多座分散的商业综合体，更重要！
温州印象城MEGA效果图。来源：ARCHINA建筑中国
至于这座现代化商圈该布局哪里，楼Sir认为，应在上述在建的商业综合体周边布局，例如滨江商务区的万象城旁、中央绿轴的印象城MEGA旁。
如今，滨江商务区的老旧房子基本拆除，中央绿轴段的金温铁路即将拆除，这些腾出来的土地，正是打造现代化商圈的契机。在这两个片区，商业项目要重点对接、融合轨道交通S1线、M2线等车站。
另外，传统的五马——大南商圈，也该好好打造历史街区了，仅仅一条禅街——五马街——公园路还不够，周边纱帽河、登选坊、柴桥巷等街区也该一并纳入，以文化结合商业吸引人。
作为地级市，从数量上来讲，温州在建的商业综合体，不像以前那么少了，东南西北各个大片区都有布局了，甚至不止一座，核心城区的商业综合体数量也在增加。
但是，温州依旧缺乏商业综合体及各类商业设施的集聚，以至于依旧缺乏现代化商圈，无法体现城市的商业价值与高度。
或许这不是当前温州最关键的事情，但会大大增加温州城市的魅力与吸引力，大大增强温州人对这座城市的认同感与幸福感。
当前，温州分散的商业综合体，暂时够了，各个大方向都已经有了，但是核心城区还需要商业集聚、形成现代化商圈。商业集聚的力量，会远远超过单打独斗，让1+1＞2，并让这座城市更美好。
参考：
《》
《》
《温州街头人流量减少全赖人口外流？这才是关键！》
《温州为什么需要CBD？从这个角度看，很紧迫，很紧迫！》
后话：希望各位粉丝看完后能在文末点个并点“在看”，这是对我们最大的鼓励！
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