我们都是“接盘人”

　　越来越感觉：

　　这届购房人，不是在买房，而是在渡劫。

　　就拿近期来说，首创天阅西山、悦榕汇，同一个项目下的商品房和保障房业主，开展了拉横幅大赛。

　　保障房的窗子上，挂着“依法办事，还我空间”。

　　商品房的大阳台上，标着“买房前的承诺，买房后的毒药”。

　　emmm...买房，可能有助于提升对对子水准。

　　01

　　“政策房展览馆”

　　天阅西山所在地块，是2015年海淀出让的唯一宅地，首创经过139轮竞拍，击败龙湖、保利等房企拿下，楼面价4.3万/平。

　　2016年11月，930政策后、317政策前，项目一期开盘，均价在8万/平左右，178平起步。

　　2017年，该项目以28.9亿的成交金额，夺得海淀销冠。以科技为卖点，直击互联网新贵的痛点。

　　但该项目地块性质复杂，堪称“政策房展览馆”。配建不仅有自住型商品房，还有公租房。

　　自住型商品房销售限价2.25万/平，面积均在90平内，总价不到200万。超高性价比，使得项目 房源、摇号家庭比，达到1比150。

　　此外，项目中间还有四栋“商墅”。

　　早在2018年9月，商品房 业主对小区装修、绿化、学区划分、会所建设等交付就 不甚满意，首期200名业主，超半数要求退房。

　　当年年底，数百业主聚集金融街，包围首创置业的办公楼，围堵开发商CEO，寒冬深夜维权。

　　他们高唱国歌、黄河大合唱，高喊“首创欺诈”、“首创退房”等口号。

　　有业主在维权时，遭到首创员工殴打，之后该员工被刑拘。

　　业主们如此果断的要求退房，一方面源于交付质量确实不达宣传预期，另一方面，也是对配建保障房的混居担忧。

　　这个担忧，在业主们陆续入住后，一步步成为现实。

　　自住型商品房业主拿出购房合同和规划图，证实项目在落地前，确实未规划隔离墙，商品房保障房同属一个小区。

　　商品房业主则声称，开发商在售卖时承诺会建隔离墙，否则谁会花上千万去买一个混居小区。

　　隔离墙，建了拆，拆了建。

　　今年6月，事态升级，在自住房业主的投诉下，隔离墙被城管强拆。

　　试图阻挡的商品房业主，也被刑拘。

　　02

　　难离的“婚”

　　某位风马牛的房产大佬，曾用离婚，来类比企业合伙人分家：

离婚的心理状态有三个阶段，三个阶段不走完办不了离婚手续。 第一个阶段叫惊而怒，把火拱起来；第二个阶段叫折磨，通过折磨互相泻火；第三个阶段叫做无奈无聊，开始办手续了。

　　买房维权之路，用离婚类比，其实也差不离。

　　经历了最初的拱火，和长时间的胶着折磨。

　　天阅西山的业主们互拉横幅，已经算是在无奈无聊的第三阶段了。

　　但，这手续能不能办，“婚”离不离得了，难说。

　　最新的小道消息称：

　　海淀房管局决定根据规划，将天阅西山小区定性为开放式社区。小区内道路、园林设施将向社会开放。

　　如果消息为真的话，小区居住质量将进一步降低，二手市场的交易价也会应声而跌。

　　从2018到2020，两年时间，业主们时光淬火练就的撕×功力，也不足以渡劫。

　　03

　　北京折叠

　　追根溯源，矛盾开始于2010年。

　　2009年，北京土拍市场交易火热，全年土拍平均溢价率在100%左右，南六环外亦庄新城地块溢价率甚至高达468%。

　　为了抑制地价和房价过快增长，2010年4月，北京出台商品宅地出让新规，试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。

　　紧接着，房山一居住用地，成为首个试验田。但因拍卖价超上限后，开发商不愿参加择日进行的政策房面积竞拍环节，最终流拍。

　　直到当年11月，在顺义一块居住用地上得以落地，就是如今的浅山香邑。

　　2012年2月，政策加码：

北京新的商品住宅用地，原则上均需配建保障房，而且配建比例不低于30%。

　　由于配建保障房，直接导致利润率降低。政策初期，开发商不无质疑。

　　某位已经被闭麦的大佬，当年多次在公开场合表示：

保障房建设的资金，应该来源于财政支出。而目前的土地出让中，要求开发商配建保障房，但保障房回购价、销售价，却严重低于土地成交价格。 致使开发商不得不负担差价，而这个差价 ，最终被转嫁给商品房部分。

　　但，“十二五”规划中，北京建设收购100万套保障房任务已定。且楼市上涨预期强烈，溢价空间依旧盈余。

　　保障房配建政策，稳步推进。

　　且，那时北京的土地市场愈发火热，地王连连。因此，近8年入市的项目中，配建保障房是常态。

　　除天阅西山外，龙湖西宸原著、华润昆仑域、葛洲坝北京中国府、泰禾西府大院、壹亮马、中粮天悦壹号、首开龙湖天璞、恒大华府，这些个豪宅、高改项目，也都配建有保障房。

　　华润昆仑域楼面价3.73万/平，17年一期开盘价格9.8万/平，而配建的限价房，仅2.1万/平。

　　首开龙湖天璞楼面价3.5万/平。商品房均价8万/平左右，配建的保障房均价2.2万/平。

　　恒大华府楼面价5万/平，商品房均价11万/平，配建限价房和自住房，分别为0.99万/平、2.2万/平。

　　北京折叠的场景，在混居小区中频繁上演。

　　04

　　二律背反难题

　　隔离墙到底该不该建？商品房、保障房业主各说各有理，谁也不能说服对方。

　　一个道德层面的二律背反难题。

　　但在相关规定上，早已明确。

　　2015年，北京住建委发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，要求：

商品房配建保障房的小区实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障房与商品房分割。

　　2017年8月，北京市住建委再度发文强调：

商品房配建保障房不得隔离分割，否则不予批准预售许可、暂停网签。

　　有关部门也不定期对涉及的开发商和物业进行约谈，责令限期整改。

　　但混居小区的纷争，并未因规定而消停。拉锯战依旧进行中。

　　一道隔离墙，关乎居住舒适度，更关乎房产的升值空间。

　　在贝壳网站上，天阅西山最近一次的二手房成交单价为73356元/平，相比开盘价，肯定是没涨。

　　另一处于隔离墙持久战中的混居小区，龙湖西宸原著，最近一次的二手房成交单价为101277元/平，也是肉眼可见的没涨。

　　这里面，混居小区的基因，或多或少要背点锅。

　　毕竟，隔离墙，是颗不定时炸弹。

　　05

　　写在最后

　　在严肃君的N个置业群里，有人这样评论：

张华买了天阅西山的商品房，李萍摇上了天阅西山的自住房，我也轮侯到了天阅西山的公租房： 我们都有光明的前途。

　　嗯，至少，我们都是殊途同归。

　　互动时刻：

　　或许是混居小区持久的矛盾，一直没有两全法。

　　香山壹号院、颐和金茂府、中海甲叁號院 、合生分钟寺地块、华润西北旺地块等，2020年即将入市的豪宅项目，拿地时都没有保障房配建要求。

　　在纯粹性上，可以说是得到了基础的保障。