特色小镇商业如何最大价值化？

随着大众休闲度假时代的来临以及散客比的增加，特色小镇形成了两种形式“设卡收费”和“放水养鱼”两类。设卡收费，即传统的大门票模式，游客多为一日游的团队客，特色小镇的经营收入主要依赖门票消费，内部商业主要是小而散的零售购物和中低档的餐饮这种“拉练式”、“赶鸭式”的特色小镇游方式势必会被逐渐淘汰，另一种是目前较为流行的“大开放、小封闭”开发模式，以散客接待为主，主要通过特色小镇内部丰富的旅游商业来提升客单价，继而沉淀旅游消费，因为没有门票作为“保底收入”，该类经营形态会对旅游商业业态布局和配置的合理性提出更高的要求。本文主要讲述特色小镇旅游商业开发的四大要点，放大商业价值。

一：理顺产权关系，开发因地制宜

从资本运营的角度来看，特色小镇旅游开发项目最大的特点就是涉及的资产类型多样，产权关系复杂，投资带来的经济溢出效益高，投资收益不容易控制；同时，由于产权不清，旅游资源、旅游资产的流动性差，资源的质量难以提高，资产的融资能力也得不到充分释放，进而阻碍特色小镇旅游的开发进程。因此，在特色小镇商业开发过程中，首先理顺产权关系，调整旅游开发收益的分配方式，以更好保护各类资源、保障旅游商业价值，成为特色小镇旅游开发的重中之重。

以乌镇西栅和同里特色小镇为例，乌镇西栅采用了整体规划开发的模式，买断了景区内所有原有住房产权，将原住居民安置在特色小镇外围，景区内原有住房全部作为商业开发，所有房屋经营权统一审批，整体管控；同时吸纳原住民作为公司工作人员，让其返回景区内从事经营餐饮、住宿、店铺，既保证了业态的合理规模和有序布局，同时也调动了原住民的积极性；同里特色小镇则由于产权关系复杂、原住民与开发商之间的关系难以调和等原因，面临着业态混乱、同质化现象严重、品质层次不齐、恶性竞争频发、管理困难等问题，因而同里特色小镇不得不在2013 年对特色小镇商业业态重新进行统一规划和梳理。

二：严控商业规模，明确盈利模式

从游客量与旅游商业的关系来看，一定量的游客能支撑的商业面积是有限的，所以在特色小镇商业业态开发时也应控制开发的欲望，不能贪多求全。从国内目前几家成熟的案例看，休闲商业业态的规模都不是非常大。如四川平乐特色小镇，年接待游客量近400 万人次，商业规模仅3 万平方米；大理特色小镇，年接待游客量近500 万人次，建筑面积3 万平方米，每条街道尺度约1000 米。我们发现，这些成功特色小镇商业的规模都控制在3 万平方米左右，且多位于主要城区的核心地段。同时，旅游者在一个商业节点所能逗留的时间和所能活动的范围都是相对有限的，一般一条步行商业街的长度在300 米左右是非常经济的，而当长度超过500 米以后，在商业街的末端，多半出现萧条的局面。

特色小镇商业盈利模式：

（1）特色小镇作为收门票的景区开发时，其产品吸引力为最重要的因子。产品的区域竞争力（ 由旅游类型区域竞争力 *资源区域竞争力决定） 越强，盈利模式越倾向于门票主导的同时，租金也很显著，即商业街成为辅助模式的可能性越大。

（2）特色小镇作为开放式商业街开发时，商业的人气聚集特性要求商业规模必须达到一定程度才能形成吸引。资源区域竞争力越强，盈利模式中存在小景点门票的可能性也越大，即“景区”作为辅助模式的可能性越大。

（3）特色小镇作为度假区型开发时，区位、城市经济、城市旅游三个因子影响最大，依托经济发达城市的商务客群，观光与度假并重，门票与经营复合。

三：特色小镇规划商旅文一体化

特色小镇商业开发应与文化、旅游积极融合，共同形成托举特色小镇产业融合、旅游富民的支撑点。商业文化化，有助于形成更有地域标识的商业街区风貌。

商业旅游化，有助于营造更加有趣的商业街区氛围。打造亦商亦旅的旅游商业。

四：层级化业态配比，大力引导居民参与

在特色小镇旅游商业配置上，应形成“主力店——次主力店——本地商铺”的层级体系，构建丰富多元的商业休闲空间。确立以精致化文化休闲商业为核心、美食购物为补充的商业业态配比方式。

特色小镇规划应充分保留本地居民的商业空间，大力引导居民参与，调动居民的积极性。希望通过积极发动特色小镇居民的参与，激发特色小镇居民的主人翁意识，实现旅游富民。同时，也在项目初期充分营造热闹的旅游商业氛围，避免新建特色小镇商业招商困难的局面。