京投发展：TOD专家修炼之路

上班996，路上2小时。生活在早晚高峰交通指数8.0的帝都，无论首次置业还是改善置业，买房人都想离自己的工作单位近一点、再近一点。

然而每向城市中心迈进一环，房价都会成几何倍数增长，好不容易获得的那点幸福感，正在被大城市的“通病”不断消磨。

而TOD项目的出现，为买房人提供了一个可以缩短工作与生活距离的选择。

地铁上盖带来的轨道交通便捷，配套商业带来的生活便利，北京人对TOD项目的认知，更多来源自于京投发展的系列作品：丰台郭公庄站的西华府、海淀慈寿寺站的琨御府、昌平平西府站的公园悦府。

如今，京投发展·岚山作为京投发展在北京的第四个TOD项目即将入市。

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刚需挚爱TOD

京投发展·岚山所处的中关村科学城北区，是海淀近年发展最快，变化最大的区域。

中关村软件园、永丰高新技术产业基地和中关村创新园，这三大高端产业园区聚集了包括华为、联想、大唐电信、航天电子等众多世界500强企业在内的上万家科技企业，以及数十万高精尖人才。

同时，故宫北院区、中国佛学院等国家级文化设施在北区落地建设，大悦城、华润万象汇等大型综合体项目开工，101中学温泉分校、翠微小学、国际学校等教育配套落成，以及地铁16号线开通等利好，大幅提升了区域价值。

有产业、有配套、有消费力的中关村科学城北区，最缺的就是上车盘。

2019年，区域中四个限竞房项目开盘，无一例外火爆热销。尤其是90平米左右的刚需户型，除了西山锦绣府二期还剩下一些房源，其他楼盘这个面积段的产品均已售罄。

京投发展·岚山主力户型为：89平米两居，123平米三居。按照5.5万元/平米的限均价计算，89平米产品的总价约为491万元，首套房首付约为197万元。

“永丰产业基地华润项目楼面价都超过5.4万元/平米了，售价5.5万元/平米的岚山估计要疯抢。”

近期，海淀限竞房京投发展·岚山即将入市的消息，让刚需买房人格外上心。

贝壳研究院数据显示，从2015年开始北京购房客置换的总价虽然有提升，但600万元/套的价格依然是个门槛。而在500-600万元/套的总价区间，拥有轨道交通优势的楼盘，成为刚需和首改客群的主要选择。

“买不起中心城区，只能买在近郊”，这是北京刚需客群的真实写照。从换房客迁出路径来看，刚需型商圈多分布于五环外，如回龙观、天通苑等地。这些板块具有临近地铁、小户型、低总价等特点，对首次置业客户十分友好。

作为京投发展在北京的第四个TOD项目，也是海淀区为数不多的刚需上车盘，岚山项目的热度一点不亚于此前热销的西山锦绣府。

地铁16号线上盖的交通便利，近8万平米的商业配套，加上5.5万元/平米限价，岚山项目会是京投发展的下一个“印钞机”么？

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给TOD算笔账

正因为看到海淀住宅市场的巨大需求，2019年1月，京投发展全资子公司北京京投置地房地产有限公司与北京市基础设施投资有限公司组成联合体，以63亿元拿下地铁16号线北安河站南侧50米处的车辆段综合利用项目地块。

该地块建筑总规模30.26万平米，其中商品住宅面积14万平米、社区车库面积8.57万平米、公建面积7.43万平米、幼儿园面积0.26万平米。

若以2500元/平米的造价预估，全部建安成本约在7.5亿元左右，再加上63亿元的土地款，项目土地+建安成本在70.5亿元左右。按5.5万元/平米的售价计算，项目14万平米可售商品房货值77亿元。项目住宅部分的销售额就能覆盖这两项成本了。

换句话说，岚山项目仅靠住宅销售就能收回投资，而商业、办公的运营，车位出售可让开发商获得更多利润。

京投发展为何会选择深耕TOD项目？

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TOD项目主要布局在一二线城市。在城市土地资源稀缺的背景下，城市特定区域内的TOD发展规划可以为房企带来开发资源。

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TOD项目具有与生俱来的区位和功能性优势。地铁上盖的交通配套优势，能为项目带来更强的溢价能力，而且销售去化速度较快。

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北京市基础设施投资有限公司是京投发展的第一大股东，还是轨道交通行业中唯一由政府授权委托的主体单位，负责整合城市轨道交通投融资、建设、运营等全产业链整体服务。京投发展在此类项目的合作开发上有着近水楼台的优势。

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随着城镇化进程的进一步加快，可以集约高效利用土地进行城市开发的TOD项目规模将不断壮大，也将产生更多的市场机会。相对于竞争激烈的传统房地产市场，TOD因为对设计开发和资金体量的要求较高，现阶段仍处于蓝海。

在京投发展2019年财报披露的项目预售房款收款情况中，我们看到琨御府、西华府和公园悦府三个TOD项目的预售（去化）比例要明显高于同期在售的非TOD项目。或许，这才是京投发展持续看好TOD的主要原因。

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高门槛游戏

面对TOD的蓝海，为何开发商没有一拥而上？

有业内人士指出TOD项目有着开发周期长、前期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等特性，对开发企业的经验和资金实力有较高的要求。

在追求高周转和规模化发展的当下，很多房企不会主动选择TOD项目开发。

TOD项目涉及轨道交通、商业地产、住宅地产、公共服务、绿化等多个方面，从拿地算起，开发周期普遍在3至4年及以上。

庞大的投资额、漫长的开发周期对开发商的成本控制、资金周转及建设速度都提出了挑战。而京投发展2019年年报数据也侧面印证了这一事实。

“TOD专家”京投发展2019年销售额仅为65.42亿元，目标完成率只有85%，业绩下降的主要原因是房地产销售达到结转收入条件的较上年同期减少。这不免让人联想到TOD项目开发周期过长带来的影响。

从年报披露的开发成本一项中，我们看到西华府和公园悦府两个TOD项目从开工到预计竣工的时间长达6-7年。而即将在下半年入市的京投发展·岚山（北安河项目），从拿地到今天也超过了1年半的时间。

与市场上大多数住宅项目6-8个月开盘销售，12个月内现金流回正的效率相比，TOD项目的周转速度要低不少。

年报显示京投发展2019年的存货周转率仅为0.11次/年，低于0.28次/年的行业平均值。

“难在开拓，贵在坚持，”京投发展总策划师戴嘉宁曾表示：“京投发展是唯一一家专门在做轨交车辆基地开发项目的企业，突围方法是专业化。”

在市场发展的倒逼下，房地产企业不断寻求利益增长点和显著的竞争标签，从公园悦府项目7年的开竣工周期到岚山项目3年的开竣工周期，我们看到京投发展正在通过成本控制、提高资金周转以及建设速度，精进TOD项目的开发。

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