违建租赁合同无效，出租人以市场价格主张占有使用费，不予支持！

作者乔士倩 北京市浩天信和（济南）律师事务所

首发于公众号qiao18305313373

【裁判要旨】

在案涉租赁合同因标的物违法而被确认无效的情况下，法院参照合同约定租金标准确定房屋占有使用费，符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，出租人上诉要求以合法建筑物的租赁市场价格标准计算使用费，缺乏法律依据

【参考案例】

（2020）粤01民终7114号 广州某公司房屋租赁合同纠纷案

【简要案情】

一、2015年6月18日，广州某公司作为出租人与某公司做出承租人签订了房屋租赁合同，约定租期两年，每月11000元租金；该房产无合法报建手续；

二、合同签订后，承租人公司使用场地至今，并分租给其他几家公司；

三、出租人诉至法院要求承租人返还房屋，按照市场价格支付租金；

【裁判结果】

一审判决承租人返还房屋，按照合同约定的租金支付房屋；二审维持判决；

【裁判规则】

一、租赁物未取得合法报建手续，租赁合同无效；

二、合同无效，承租人应返还房屋；其出资建设房屋的主张，可另行起诉解决，不影响在本案的返还房屋的责任承担；

三、未经合法报建的房屋应否拆除，是行政机关执法的范围；

四、案涉租赁合同因标的物违法而无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第5条规定，可参照合同的约定的租金标准确定房屋占有使用费；

【律师点评】

一、合理利用合同无效制度。

本案出租方在租赁市场价格上涨后与承租方就增加租金问题未能达成一致，通过起诉的方式主张租赁合同无效，从而主张返还财产。

但是，合同整体无效，违约条款即归于无效，主张违约金未能获得支持。

二、秉持诚实信用原则，衡量交易各方利益。

就租金问题，主张以合法建筑的租赁市场价格标准计算承租方应支付的租金，未获得法院支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》对此内容有明确的规定，新的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条也对合同无效的法律后果进行规定，尤其是贯彻诚实信用原则的具体规定，避免使得某一方当事人因合同无效制度而获益。

此外，最为典型的关于合同无效参照合同约定支付价款的规定是在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同案件适用法律问题的解释》，建设工程施工合同无效的，经竣工验收合格的，参照合同约定支付工程价款。因承包人的财力、物力、人力已经全部物化到建设工程中，而合同约定的价款最为符合双方意思表示。如此规定，是司法机关在发挥司法能动作用，引导建立诚实信用的商事交易制度，在优化营商环境大课题中进一步发挥司法导向作用。

【引申一-----九民纪要：避免使一方当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益】

《全国民商事审判工作会议纪要》第32条第二款，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或折价范围时，要根据诚实信用的原则要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销时，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。

该纪要规定，着眼于合同无效、不成立或者被撤销的法律后果，其中要旨有二，一是规范合同不成立情形下，参照《合同法》第58条关于合同无效或者被撤销的法律后果，返还财产或折价补偿。二是在合同不成立、无效、被撤销情形下，合理分配各方利益，避免合同当事人利用合同无效、不成立、被撤销制度获取不当利益。

诚实信用原则在商事合同交易中贯穿始终，虽然不能决定合同的效力问题，但是能影响除此之外的裁判规则，影响司法机关合理分配合同当事人举证责任、利益分配等。通过这一规定，引导诚实信用的市场秩序，服务于营商环境建设。

【引申二---如何区分合同不成立与合同无效】

首先，性质不同。合同成立与否，是一个事实判断。合同有效无效，是一个法律判断。其次，合同当事人达成合意，完成要约和承诺，即成立，否则不成立。合同因违反法律、行政法规的强制性规定，或者违背公序良俗，违反《合同法》52条规定，合同无效，否则合同有效。最后，是否能够通过履行改变。合同不成立，可以通过履行治愈原则来改变。合同无效，无法通过履行来改变违法或者背俗的事实。

九民纪要该条的规定，区分合同不成立和合同无效，在一定的情形下有其存在意义。例如假冒他人签名与第三人签订合同的，该合同因不存在当事人的合意，属于不成立的合同。若不加区分，则要认定该合同无效，但是我国法律中尚没有假冒他人签名而合同无效的制度，所以存在找法的困难。