38万买番禺，10年回本稳赚不赔，这项目什么来头？

38万就能买番禺，真的假的？

最近PLUS获知，番禺祈福板块的祈福缤纷汇旁，将会开设11万㎡的大型购物中心，打造番禺首个双首层的主题公园。

不仅如此，还会一同推出商业中心上盖公寓，名为天河里·福云汇，建筑面积从36㎡到62㎡不等，最低总价去到38万左右。

对于番禺来说，这么大型的配套，这么低的总价实在罕见。要知道，附近的祈福缤纷汇（公寓）最低单价为3.8万/㎡左右，总价至少也要110万。

价格优势如此明显？那岂不是吊打祈福缤纷汇，卖得火热？

PLUS决定前去开开眼界。

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项目情况

项目名为天河里·福云汇，建筑上方也写着“携手天河城，缔造商业新中心”等字样。

PLUS就心想，和天河城的合作，那应该不错吧？走近看看！

在建公寓

售楼部

刚走进门口，销售就迎上来，单刀直入。

“您好，我们这里的项目是公寓，只有25年使用权，属于长期租借的性质。”

这个项目出售的主要是公寓的使用权，时间从明年开始计算，一直到2046年为止。

建筑面积从36㎡到62㎡不等，户型有平层和复式两种。目前在售的是5-19楼，其中1楼到4楼是商业区域，20-21层则为开发商自持，现在的项目余量已经不多了。

商业中心沙盘

此外据销售介绍，项目名称之所以是“天河里·福云汇”，是因为这个商业中心是由广东粤海天河城物业运营有限公司和广州福云汇商业管理有限公司合作的。

粤海天河城商管主要负责这个商业中心的品牌入驻、招商运营以及经营管理等事务，所以对应的公寓就以“天河里”作为项目前缀名。

项目示意图

图源：天河里·福云汇公众号

不仅如此，它还可以共享祈福板块的配套。项目距离祈福缤纷汇不过600米，走路8分钟即可到达。

项目一公里内只有22号线祈福站（距离600米，还未通车），如果是驾车，到3号线汉溪长隆站需要3.6公里，到7号线钟村站需要3.3公里。

但是可以和祈福新村共享楼巴，解决地铁接驳的问题。

随后，销售先带PLUS去看样板间。目前，样板间只有38㎡复式/平层可参观，62㎡的户型还没有样板间。

从现场情况来看，产品没什么设计感不说，家具的牌子也不知名，装修非常简陋，整体的布置都在告诉客户——“我哪哪都很便宜，就怕给你布置贵了。”

进门左手边就是卫生间，洗手盆和马桶看起来非常塑料。我实在忍不住问了销售，这是哪个牌子的？

销售也表现得很诚恳，她说我们其实也不太清楚，但如果客户不需要这些，可以直接买毛坯。

走在房间地板上，有一种诡异的“咯吱咯吱”声，木板给人一种随时都能被你踩烂的感觉。如果拿去耍杂技，估计本小编能现场表演单手劈开十块木板。

再走上二层，身高1米68的小编无法在床边正常站立，只能摇摇欲坠地站在台阶上感受一下来自天花板的压力。

床铺左边的空间没有做任何装饰，销售解释说，里面的空间可以变成床铺的位置，而现在的床铺位置可以改成办公区域。

床铺

床铺左侧空间

说实话，这个层高只有3.6米的复式户型会显得比较狭窄，住久了难免会有压抑感。

但是同面积的平层设计，在空间利用率上就太低了，比较像我们平常住酒店时的那种标准单间，1.5米宽的床一布置，就没什么活动空间了。

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收益情况

这样逛下来之后，重头戏来了。

开头就说了，像天河里·福云汇这么便宜的公寓，在番禺几乎找不到。但总价低还不是它的最大亮点，它最重要的吸引力在于，销售口中说的“高收益”！

销售先询问了小编的楼层意见，然后就开始计算他们18楼05房的价格。1805的建筑面积为39.77㎡，原价是595070元，现在还在端午优惠期，一口价：386000元。

很便宜！优惠很大！

首先，销售提出，如果买入的客户不想自住，可以把公寓的管理权移交给他们的合作酒店，免费代为管理。免费还不算，每个月这个合作酒店还会返还3800元的定额。

为什么会有3800元这么可观的收益呢？

她说，福云汇附近就是汉溪长隆，里面的主题酒店现在一个晚上就要800-1600元，而附近祈福新村的酒店，也要568元一晚。因此，福云汇公寓如果出租，怎么都得600块一个晚上吧？

小编当时就忍不住竖起了大拇指，用公寓对标汉溪长隆的主题酒店，很新奇！

下面，我们会有更为详细齐全的收益计算方式：

收益一是以10年为周期的，但为什么收益只有7年呢？

销售说到，这是项目提出来的巨大优惠：一套39.77㎡的公寓原价将近60万，但现在推出的是一口价特惠38万元。

要拿到这个特惠价，买家就需要承诺放弃公寓前三年的租金收益。按照项目方的算法，一个月租金去到3800元，那么3年的租金就是136800元。

此外，还有每年6%的酒店营业额分红、业主入住卡，从第6年开始的租金还能每3年递增3%，如果业主将公寓交由公司挂钩，10年还能获得7.2万的收益，所有收益合计503708元。

销售一顿操作下来，10年回本不是梦，还能更上一层楼！怎么算，怎么划算！

不仅如此，项目方还贴心地为大家奉上了11-20年的收益预测。

其中，不管是委托租赁还是酒店托管，收益都非常可观，最高能够给原价带来将近5.6倍的增值！

而且销售还保证道，买家完全不用担心市场情况如何，某个月是否亏损，跟买家完全没关系。如果客户还不满意收益情况，可以在合同满5年后申请退款，具体以租赁的合同价为准。

总之，PLUS已经被项目销售说得云里雾里。每当小编对某个起点价（比如3800元/月）提出质疑时，销售总能四两拨千斤——别问，问就是一定能做到！

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能投资吗？

商业中心上盖，位邻祈福新村这个体量巨大的综合体，超低总价，还能有如此大的收益？

粉丝们可能不禁想问：我能买吗？

实际上，销售所说的“存量不多”是确有其事，端午节一口价单位只剩3套了。

图中被划去的单位已出售

低价，有市场，那我们就真的能买吗？其实不然。

首先，这个公寓的设计和布局，都很难拿来自住，相当于直接转为投资。

但PLUS在前面就已经提到，这套公寓只有25年的使用权，而且是属于长期租赁的情况。简言之，如果你要投资，这个38万的投资会变成非常不稳定。

怎么不稳定？在小编的再三确认下，销售说，这个地块的性质属于批发零售地，如果地块被政府征收，买家不会得到相应赔偿。

开发商会得到一定的赔款，但这笔钱不是买家的。买家只能得到开发商的退租补偿，这个租金能退多少，就要看你还剩多少使用年限了。

其次，项目方提出的整个收益方案都非常理想化，就拿对标汉溪长隆主题酒店来说，假设消费者觉得配套酒店太贵，想在附近找民宿或者酒店。

小编搜索了一下周边住宿，实际上250元左右就能够租住到装修比较好、面积也比较宽敞的民宿，那就不知道福云汇39㎡的公寓有何底气，说自己能以600元一晚出租了。

更不要提，项目距离长隆足足5公里的车程，更是缺少位置上的竞争力了。

只不过，PLUS就不知道，项目合作酒店到底怎么履行合约上的租金承诺了。

最后想说，如果你用38万买了使用权，或者说你用38万租了一套公寓，不适合自住，然后就要交由第三方转租，其中的猫腻、陷阱怎么都数不清、看不全。

所以，那些想借此机会打捞一笔的人要注意了，你如果对这样理想的高收益满怀信心，就很难不落入圈套，到时候别说收益了，连“本”都会被吞掉。