维港汇闫宝安：深耕社区商业，打造生活消费主战场

疫情期间，时逢大多快递、店铺歇业，人们平日里习以为常的电商、外卖模式停摆，加之限制人流大量聚集、远距离移动等因素，人们的活动逐步从公众场合 “转移”至社区，社区逐步成为了集中的销售点，其商业价值也开始凸显。

进入5月，商业复苏、回暖开始成为关键词，而社区商业由于距离近、快捷便利等特点，被寄予厚望。有机构预测，疫情过后社区商业将最先回暖。为此，商业地产号特别对话深圳维港汇商业管理有限责任公司董事长闫宝安，听他讲述社区商业在疫情之下的逆势生长。

深圳维港汇商业管理有限责任公司董事长闫宝安

商业回暖：社区商业更胜一筹

疫情影响下核心商圈大型购物中心和社区商业谁先回暖并没有确定答案，但社区商业因为有民生业态的加持，在抗风险能力方面是不是更胜一筹？对此闫总表示，不能一概而论。

闫总说，在这场突如其来的疫情打击下，各种商业都面临挑战，社区商业面临的生存压力也很大。抵御风险需要商家与业主抱团聚力，一般的社区商业在先天模式上要松散（租赁占主流），管理团队的资源调度实力有限，营销推广的协调机制不如购物中心成熟，这些都是相对不利的方面。

对于民生业态是否有对社区商业的加持，他个人认为这只是在需求排序上略有优势，但基础性的民生业态利润空间也有限，整体需求量不爆发的情况下也只能做到“活下去”。另外在社区商业中，先天劣势较多而且招商时过度追求高租金的项目接下来会活得更艰难。

空间创新：“玩出不一样的精彩”

疫情后，消费者可能会更倾向于开放式或者半开放式的消费空间，是不是社区商业的发展或将迎来新的发展契机？闫总认为，肺炎疫情传染的特点一定程度上突出了封闭式商业空间的缺陷，可能疫后会催生出一些空间上的创新产品，把户外体验感重新拉回到主流商业空间理念中来，社区商业应该是在这方面有一些作为的。

但是往深层次看，他个人认为这次疫情给予商业相关人士，比如投资商、管理团队、设计单位等提出反思的机会，商业是不是应该适度回归本源——逛街的乐趣。

这些年我们把太多的精力用在了营造虚幻的室内情景，引导消费者在不真实的体验中追逐刺激，但其实朝有露、暮有风、看落日、赏晚霞这些本身就是逛街乐趣的一部分，是不是应该被拾回我们的商业体验中来呢？取下口罩的消费者会更珍惜“放心呼吸”的感觉，利用这种回归，社区商业应该“玩出不一样的精彩”。

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重点聚焦：加速推广，抱团过冬

基于社区商业的特点属性以及大量的社区项目入市，“社区商业”已经集结了市场以及资本的重点聚焦，闫总对于社区商业未来的发展趋势看法是：

第一，优质的社区商业、优质的社区商家资源，甲乙两方面都面临的优质资源短缺趋势会持续突出。

第二，社区商业之间的较量会令社区商业的级差明显，具体体现就是可能相邻的两个不同聚客能力的项目租金水平悬殊。

第三，大型体验类商业热度可能退潮，疫情今后还会不定期干扰经营，令大型体验类商家成为项目的经营负担，打击项目招商热情。

第四，疫情“居家隔离”加速了O2O运营手段推广，懂得运用O2O渗透社区需求末端的商业项目将倍受商家和消费者欢迎。

第五，商家抱团过冬的需求，倒逼社区商业的管理团队专业化、精细化程度不断提高，靠几个保安收租过上好日子的时光不常有了。

消费升级：打造“美而精”的社区商业

我国消费市场需求端的升级趋势，就是日益多元化、分众化，小而美商业不断涌现也成为市场讨论的热点，维港汇立足于优质社区商业这个庞大的市场需求，深耕多年，闫总对社区商业的追求是“美而精”，他在这方面有着诸多值得我们借鉴的经验：

首先，做社区商业是建立在对核心客户需求的潜心研究之上，尤其是精品优质社区的业主群体，他们的生活理念、选择该社区的初衷、社会身份与对消费选择和价值评判的影响，上述种种投射到客群对于社区商业的期待，维港汇团队已经把这种思考方式修炼成为一种习惯了。

其次，社区商业之美，“美在社群”，社群是什么？就是人与人的关系、消费者与商家的关系，商业要主动扎根社群——我们希望自己打造的商业不再只是交易场所，而是邻里们不可或缺的社交生活场景。维港汇近年操作的社区商业，都在想方设法将美好的社群元素渗透到策划和品牌组合中去——我们筛选引进的品牌要有给社区客群“讲好故事的能力”。

其三，维港汇的优势在于多年积累的良好品牌关系和丰富资源，特别是优质的、精于创新的商业品牌，我们总能第一时间建立互信和沟通，对自身也必须有“讲好故事的能力”，用“好剧本吸引好演员”，那么“好戏”就成了一大半了。

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扛鼎之作：首个智慧住宅，潜力巨大

我们都知道金茂J·LIFE商业街是金茂集团的超越之作。我们也借此次机会，让闫总为我们介绍了一下金茂J·LIFE商业街的情况。

龙华金茂府是中国金茂首进深圳的扛鼎之作，是金茂基于“金茂府”这个产品系升级后打造的首个智慧住宅，也是全国首个现房销售试点项目。

项目位于深港中轴龙华核心，紧邻地铁4号线上塘站，距离6号线上塘北站步行仅5分钟，属于真正的双地铁物业，距离深圳北站两站地铁站，地理位置优越，广深港高铁香港段开通后，也迎来大批香港客户关注。

项目所在地方圆一公里范围内拥有住户1.3万户，两公里范围内拥有住户5万户，人口密度较大，而金茂府自身有665户住宅，销售单价10万以上，套均总价1300万起，未来周边还有恒裕、恒大、中海、莱蒙等品牌房企高端住宅入市，整个片区居住氛围日渐成熟，居住人均高端，商业具有极大的发展潜力。

创新理念：唯一国际型社区配套商业

龙华金茂府作为龙华最高端的社区，维港汇在金茂府项目的打造以及经营理念是什么呢？闫总表示，商业街也是为了匹配业主需求打造的，是龙华唯一国际型社区配套商业；商业街属于围合式底商，全部是一线临街铺面，5.1米层高设计，外立面采用大面积的落地玻璃橱窗与石材相结合的方式，聘请台湾设计大师程绍正韬进行街区景观的整体规划设计，利用景观串联所有的街区，这在整个市场都是首创，以上细节也是金茂府品质的体现。

基于开发商对商业街的打造，维港汇在进行金茂府商业定位的时候，便提出创新“十个一”商业的招商理念，将小铺面整合合并为18个大铺，引进18个首进龙华的品牌商户，定位为“外向型社区配套商业”，将其打造为龙华唯一国际型社区配套商业，使之成为未来龙华区域高端阶层的生活高地，以匹配龙华金茂府项目的定位。结合业主需求，将近5000㎡商业划分为精品零售、高端配套、特色餐饮等业态，并提供国际时尚定制型服务，除满足业主需要外，也将提升整个区域的宜居指数。

完美拍档：市场一起做，目标一起追

对维港汇而言，金茂府项目是维港汇众多项目中较为耀眼的一个。闫总说外界这个项目也给予了充分的肯定，这一点令他们全体同事很欣慰。

通过金茂府社区商业的打造，维港汇为类似商业的策划和落地打开了一种可能——高标准的商业目标可以先于市场环境给予实现。尤其是类似金茂府这样的稀缺型高端社区背景，商业承担的角色要体现社区优质资源聚集能力，是社区之所以“优质”的原因之一，同时该楼盘预期要瞄准的高净值人群所具有的潜在消费能量又是优质商家所青睐的，维港汇很好地通过招商沟通为双方搭建了这么一个合作的平台，不走寻常路——市场一起做，目标一起追，在楼盘建设初期我们就让甲乙双方走到一起结成了完美拍挡。这个过程中团队实现了自我突破，也算是为行业贡献了一种“挑战不可能”的可能性。

不忘初心：己欲立而立人，己欲达而达人

闫总在地产行业已经多年，让他印象最深的是维港汇正式输出运营管理的第一个项目——南沙金茂湾。据闫总介绍，当时的情况是金茂湾项目面临管理团队更替，招商运营皆进入瓶颈期。而此时开发商已决定举行商业项目的周年庆活动以提振项目在市场的形象，同时也为楼盘营销预热，活动对开发商的意义不言而喻。

初步接触项目就遇到这么大的挑战，公司团队立即进入临战状态，即使顾问合同待签，在分析过项目情况后，总部决定“不走寻常路”，仅凭着口头协议就派出了驻场团队，用一周的时间摸清整个项目的运营和招商现状，由总部决策立即配合金茂湾团队执行周年庆活动的各种前期策划和执行，深圳总部这边同步对意向进驻金茂湾的商业资源进行了摸底，每两周由顾问团队向业主汇报沟通进展，协商解决问题。后来金茂湾的周年庆活动举办的特别成功，不止在南沙，在番禺也引起了很大的轰动。

闫总说，现在回想当时接手这个项目的初衷，确实很单纯地想为开发商真正的解决问题，把金茂看作必须援手的伙伴，“己欲立而立人，己欲达而达人”，把事情先做好，让合作伙伴看到我们的价值，当然也相信我们的合作伙伴都是有契约精神的。

维港汇力求对待每一个项目都本着“结善缘得善果”的态度，不忘初心，注重服务，让业主与品牌方实现价值共鸣，在业内外赢得良好的口碑，公司全体自然也能得偿所愿。

认真生活：坚持锻炼，不断学习

闫总在这样高强度工作压力下，工作和生活依然平衡有度，闫总说，维港汇的工作成绩这些年得到了市场多方面的认可，所以个人的工作节奏实际上很快的。生活中通过跑马拉松放空自己，通过学习充实自己，受益不浅。闫总坚持跑步已经有6年了，通过跑步让他真正能体会到身心释放的快乐，享受那种跑起来的感觉！深圳近几年的马拉松赛事闫总都以业余爱好者身份参加了，最好成绩是2小时22分。

另外，闫总也是中国商业地产·新零售总裁班的班长，商场上的摸爬滚打之余，再回归课堂体验与行业智者们的观点交锋，总能收获惊喜。他说：“借这些业余活动，我也结交了一批事业上的朋友，生活与工作就是这么不期而遇地达到平衡，上天果然不会亏待认真生活的人！”

我们也相信，闫总和他的团队，未来也将秉承着服务甲乙方的初心，用精心和细心的服务，为地产行业贡献更多具有创造性的项目。