房屋外立面权属的一点思考

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房屋外立面权属

《中华人民共和国物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

享有权利的同时应当承担义务，即所有权人对自己的不动产或者动产负有相应的义务。

因此，明确房屋外立面的所有权人成为本文探讨的重要问题。

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。”

这里的共有应当理解为共同拥有所有权。

（一）外立面的界定

关于外立面是属于共有部分还是专有部分。

《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

但外立面是否属于公用设施，《物权法》没有提及。

对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第3条规定建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应当认定为物权法第六章所称的共有部分。

房屋的外立面俗称外墙面。

特别需要指出的是，外墙面是指外墙的表面，比如外墙本身由混凝土砌成，但外墙表面可能刷涂料，也可能贴大理石或者瓷砖，外墙面只指代这些涂料、大理石或瓷砖这类装饰材料表面，而不包括外墙结构性材料——混凝土。因此外墙而非外墙面构成房屋的基础结构。

所以本条在基本结构部分列举了建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶这四个部分时，表述的是‘外墙’而不是‘外墙面’。

既然《解释》规定了外墙是属于业主共有的，而外墙面是外墙不可分割的一部分，因此，外墙面也应当属于业主共有。

这在《解释》第4条中就有所体现。该条规定将“与专有部分相对应的外墙面”认定为共有部分。

但是，当探讨的是某独栋别墅的外立面时，显然应当将该外墙面认定为专有部分，因为这符合《解释》第2条的规定。

而当小区内某栋建筑物归同一人所有时，该建筑物的外立面也应当认为专有部分。

实际上，即使不是小区内的独栋别墅，一个业主独自购买小区内的一栋可区分所有的建筑物的情况也是存在的。业主对小区内的这样一栋可区分所有的建筑物也应当享有专有部分的权利。

综上所述，当某业主对独栋别墅或者某小区一栋建筑物独自享有所有权时，该独栋别墅或者该建筑物的外立面应认定为专有部分；除此之外，应当将建筑物的外立面认定为共有部分。

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业主的认定

本楼的业主对本幢楼的共有设施有共有权，包括外立面。

除有特别约定外，本楼业主对本幢楼外立面的使用、改建、修缮无需经过其他人同意。

住建部及工商行政管理总局新版商品房预售合同（第二次征求意见稿）第21条规定：“双方对共有权益的约定如下：……2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归本楼栋产权人共有……”

从此条的规定来看，新版商品房预售合同（第二次征求意见稿）主张的是本楼栋外立面的所有权归楼栋内产权人共有。

因为，如果新版商品房预售合同（第二次征求意见稿）主张的是“本楼栋外立面的所有权归本楼栋所在小区全体业主共有”，则该约定就不能生效。

使用权条款的约定必须经所有共有权人共同约定才可生效，在小区全体业主共有的情况下，必须是全体小区业主同意某楼栋外立面归某楼栋全体业主使用才可，按照新版商品房预售合同（第二次征求意见稿）第21条的文字表述，此类约定的范围仅及于本楼栋，其他楼栋的产权人未参与本楼栋外立面的约定。

因此，无论一个物业管理区域是否仅有一幢房屋，该幢房屋的外立面均应属于整幢房屋全体业主共有。

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共有权人范围

通过前面的分析，我们可知，并非小区内所有的共有设施都属于全体业主共有，应当是一部分共有设施由全体共有，也有一部分共有设施应当属于特定的部分业主共有。

那么如果界定哪些由全体业主共有，哪些由部分业主共有？

首先，我们可以依据现行的法律。《物权法》第73条和《解释》第3条对共有部分及共有部分的所有权归属做了规定，但都没有明确规定“业主”的范围。

但有的共有部分的归属是显而易见的，如绿地、道路、物业管理用房等。

其次，参考前文对外立面的分析，当某幢建筑物属于一人所有时，该建筑物的外立面也归其所有。

同理，该建筑物内的其他共有设施也归其所有。当某幢建筑物由多人区分所有时，该幢建筑物也应该视为一个整体，该幢建筑物的外立面归该幢建筑物的全体业主共有。

同样，该幢建筑物内的其他共有设施，如建筑物的基础、承重结构、电梯、大厅等共有设施也应当归该幢建筑物内全体业主共有。

再次，从功能性角度分析，根据共有设施的设计用途推断出该共有设施是归小区内全体业主还是部分业主。如物业管理用房是物业管理公司的办公场所。

物业管理公司为该小区全体业主服务，因此可以推断出物业管理用房由小区内全体业主共有。

如果小区内某幢建筑物内的共有设施为整个小区的业主服务，且在整个小区内，该共有设施是独一无二的（在小区范围内无法找到替代品），则该共有设施也应当被认为是小区内全体业主共有。

最后，从共有部分和专有部分相对应的角度分析，共有部分的权利产生于专有部分已有权利的基础之上。

业主仅能对其所有的专有部分相对应的共有部分享有权利、承担义务。

关于“相对应”，应当根据共有部分与专有部分联系的紧密程度分析。

甲楼业主和乙楼的电梯之间的联系显然没有乙楼业主与乙楼的电梯来得紧密。

相对地，认定乙楼业主对乙楼的电梯享有权利更为合理。

由此延伸，本幢楼业主对本幢楼共有设施的联系度相对其他楼业主来说，往往更为紧密，因此，可以认定本幢楼的共有设施由本幢楼业主共有。