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最近唐家开了一个新盘，突然间有一种感觉，认识10个新朋友，有8个都是来咨询唐家湾的。
甚至还有人直接问，“为什么很多媒体大v都在推唐家，我看你好像不感冒？”
对于唐家这个地方，我不知道其他媒体人是有多么十足的底气看好，但我个人意见有所保留。
主观感受这个地方给我的冲击太强烈了。每次研究规划和产业，都有一种“天命不可违，唐家必腾飞”的感受，未来就是上海张江高科啊，但实地走一圈，就好像上帝跟你开了一个幽默的玩笑一样。
我甚至有点不甘心，去了好多次，还是没找到「规划中的唐家」那种感觉，更像是纸上谈兵……
今天就好好跟大家掰扯掰扯唐家高新区，一家之言，大家也可以思考探讨一下。
01
看好唐家的人看好什么？以下几点简要总结：
1.于2024年开通的深中通道，一头挑中山翠亨新区，一头连深圳宝安西乡，开通后深圳到中山半小时，而珠海北站距离中山黎村出口也不过20公里左右，到时候会有一波深圳的购买力外溢；
三姐团队拍摄
2.规划中的深珠通道，由深圳西丽站引出，在前海设置站点，经淇澳岛至唐家，这里最让投资客看好的便是在前海设置了站点，深圳重金在这里打造了一个“深圳湾超级总部”，比如说鹅厂（腾讯）总部、恒大总部、OPPO国际总部、神州数码、中兴通讯深圳总部……人们印象中的高知群体，购买力、接盘侠……噱头十足；
3.广州地铁18号线，计划开通时间为2021年6月，从广州天河的冼村开到南沙的万顷沙，有计划把18号线延长到中山翠亨、珠海，建成后是全世界最长的地铁线；
4.有高新产业依托，1992年就被批准成为高新区，也是国家最早的一批高新区，高新区代表购买力；
关于唐家的神话，美丽外衣下究竟有几分姿色，是否经得起推敲。
先说说深珠通道。
目前珠江口上总共建成了3条跨江通道，分别是1997年建成通车的虎门大桥、2018年建成通车的港珠澳大桥和2019年建成通车的南沙大桥。还有正在修建中的深中通道和规划中的深珠通道、虎门三桥。
其中大家最期待的是深珠通道，其实是作为港珠澳大桥的补充而存在。
最早1983年提出港珠澳大桥方案，其实是双Y的造型，叫港深珠澳大桥，大桥西接珠海、澳门，东连深圳、香港，这是非常完美的一个方案，在片区联动的基础上，真正意义上能实现珠江两岸的共同繁荣发展，真正具有经济与政治意义的一座大桥，香港拉动澳门、深圳带动珠海，同时口岸两边主要城市之间又能互通有无，真正实现生产要素的流动。
但是香港方面强烈主张单Y，怕威胁到香港的海上霸主地位（其中一个方面），有意撇下深圳，形成珠江口东岸只有香港连接珠江口西岸的珠海、澳门的格局，就是现在的单Y型。当时要拿出这么一笔巨款，还是很考验实力的。
香港出资50%，同时又是刚回归不久，中央自然卖这个面子，现在的港珠澳大桥就是这个单Y格局。
时过境迁，当下粤港澳大湾区的概念大热，发展和建设粤港澳大湾区成为中国的一张名片，打开珠江口西岸的市场成为焦点，深珠通道再次被提出来。但是，从发挥的势能上来说，远远不及双Y格局了。
现在的深珠通道和港珠澳大桥是平行关系，更多意义是承担物流的功能，提高珠江口两岸的效率，打开粤西城市的端口而存在。没有香港、澳门的共同参与，只有深圳和珠海，形单影只了些。
虽然深圳已经崛起，但深圳背后还有一帮喂不饱的手足（深圳都市圈）——东莞、惠州、汕头，真正意义上留给珠海甚至粤西的辐射，考量时候还是应当保守一些，甚至也可以说，深珠通道的打开，未来的唐家片区极有可能沦为前海的睡城。
02
那么如果要从睡城层面考虑，我们需要注意以下实情。
这话可能有些刺耳，有人会问，深珠通道一头连珠海唐家，一头连深圳前海，会不会承接深圳前海的购买力，毕竟开通后从前海到唐家也只需要30分钟的车程。
这里不得不提及唐家片区配套的缺失。
去过唐家的人都知道，唐家片区均价2.8万，前海均价11万左右，4倍左右的一个差距让唐家成为炙手可热。但是，唐家作为最早的高新区之一，发展这么多年，目前常住人口14万，其中大学生占了6万多……人都去哪里了。
唐家湾镇
这跟唐家本区域的配套有很大的关系，整个区域医疗资源缺失，未来将会建设的中山大学妇儿医院，建设起止年限居然是为2021年1月至2023年12月；学校投入使用的也只有礼和小学，其他的以大学为主；商业体也只有一个预计2021年底开业的宝龙城……唐家错失了太多年。
虽说有高新产业托底，但是唐家真的太任性了，这些配套都没有，来这里的人才凭什么留下来，不管是工程师还是财务，他们的下一代也需要教育，需要医疗，试问这样子的唐家，工资再高，谁能爱得起？
所以，在这点上不要梭哈对岸前海湾的朋友来为唐家贴金了，假设你是深圳前海湾总部的朋友，即使深珠通道开通后，前海到这里只有30分钟到车程，你会选择住在唐家吗？让你的孩子在唐家读书吗？
这里需要打个问号，深圳毕竟是一线城市，各方面的资源更丰富一些，圈层不一样，起点也不一样。买不起10万的房子，可以买6万的宝安，可以买5万罗湖、龙华，甚至4万的光明、龙岗、盐田……就好比现在我买不起陆家嘴周边的房子，但我可以选择中环甚至外环，而不是选择去嘉兴、昆山。
当然不是每个人都是这种性格，退一步来讲，凭自身实力来到这里的人，到这里的居住氛围还是差了点意思。
03
抛开配套上的遗憾，唐家地王之困，也是片区之困。
唐家作为全国首批高新区，不好好发展高新产业，这几年一直热衷卖地，前几年疯狂拍地，将地价直接推升至高位，2016年格力房产以29120元/㎡刷新珠海地王记录，但市场就是专治各种不服气的，当年的地王如今仍未入市，而今年2月，北围再次出让一宗地块，纯住宅用地，成交楼面价15137元/㎡，同等条件下，4.8折买地王，魔幻的市场。
也许有人跟你讲，现在开发商的利润很低啦，楼价地价倒挂啦，买房洼地啦，但你要知道的是，现在的唐家有些项目楼体已经封顶、绿网也拆了，却未入市销售……是时候重新认识一下唐家的楼市了。
来源：昵图网
唐家对于住宅用地没有做一个很好的控制，站在北围，绿网金字，一望无际。拿横琴来说，住宅用地仅占可开发面积的8%，其中还有一部分给到澳门使用，对比之下的唐家，显得太功利了……
再回头看看引以为傲的高新产业，比如魅族，在手机行业里也算咸鱼难以翻身，金山随着互联网的迭代，这两年已经出现衰落的趋势，智能产业尚且还在发展之中…很多产业聚而不群，企业多而不精，真正响当当的格力电器（前山）、汤臣倍健（金湾）都不在唐家。
近期比较热的一条新闻，珠海签约了总投资超110亿元的5G、芯片、半导体产业，按道理应该给高新区，但是最后给到了西区……高新区的名号不是几个叫得上名字的企业就能支撑的起来的，产业靠的是实力，一个国家级的高新区，还是踏踏实实的做好产业和技术的好。
如果唐家不加以控制，继续疯狂拍地，在配套还是空白的情况下，房价上去了，人口导入就更难了，适得其反，说好的筑巢引凤，迟早要变成鸡飞蛋打。
纵观珠海来看，珠海每个区域的发展都不一样，比如横琴，花了多年时间先去做基建和配套，甚至花大价钱做好地下三层管廊，现在逐步投入使用并吸纳人才，金湾则是先打造出航空新城以及六大中心，这两者都是配套先行。
唐家湾有700年的历史，天生就是命运不凡的，这里人才辈出，民国第一任总理唐绍仪，清华大学创始人唐国安都是唐家人，在历史的发展中有太多次被国人关注的机会，但是，打铁还是自身硬，如果唐家不能很好的解决自身的配套和交通问题，再多的高新产业，留不住人才，产业流产的几率可不小，更不要指望深圳的人才能到这里来给唐家贴金，更何况深珠通道是远期到2035年的规划……
那些把深珠通道当作王牌的人，在入手之前请认真思考一下以上内容，你是否有十足的准备去迎接这些不确定的因素，有足够的承受能力去面对这里的未知和变数。
需要注意，深中通道概念出来的时候，隔壁的翠亨新区在2016年到2017是涨了不少，但是2018年下跌了15%，请注意，2016年和2017年是全国普涨，之后才是回归市场正常探底的。
再回到唐家片区来看，根据合富研究院的报告来看，5月唐家楼市均价26502.4元/㎡，环比下跌6.68%，同比下降1.12%；但与此同时，珠海其他部分区域房价却是上扬的。即使在经历过政策最严调控以及开年的疫情，依然坚挺的房价市场才是最能托底的。
唐家真正价值几何，潮水退去自有真相，这里先黄牌警告：
唐家，请不要裸泳！
凡是投资，都有一定的机遇和风险存在，我们要做的就是把握好方向，让机遇大于风险。每个准备冲入唐家的人，你真的准备好了吗？
你看好唐家高新区的发展吗？
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