沈阳和珠海，哪里的房子值得买？

作者：香帅。

现在投资中国的房子需要非常谨慎，要择城、择地，而且2020年，中国进入万元美金的中产社会，房产投资上也出现了一些新逻辑。

这一讲我们就要讲第一个逻辑：阳光溢价逻辑。

这一讲标题中的问题，我其实是受几个同学的启发。

线下课的时候，几个东北同学打算投资房地产，在长春、沈阳还有珠海之间摇摆不定，来问我的意见。

长春和沈阳比较好判断，《香帅的北大金融学课》里的房产篇我们曾经讲过，判断城市潜力有八个要素，

比如城市规模、人均收入、上市公司的数量等（其他五个要素是：人口流入、土地供应、儿童数量的增速、财政收入和服务业占比）。

从这些维度看，沈阳毫无疑问是东北最好的城市，城镇居民人均可支配收入约4.4万元，在整个北方地区仅次于北京、青岛、济南，甚至还要高于天津。

那沈阳和珠海相比呢？

你会发现，珠海也是很不错的地方，算珠三角的二线城市，而且和沈阳的房价也在伯仲之间，所以当我们用这些经济指标来比较珠海和沈阳的时候，就很犯愁了：

两个城市的经济、人口等基本面指标则各有千秋，沈阳在规模上更有优势，GDP、人口、财政收入都要高于珠海，服务业占比也高于珠海9个百分点，而珠海的人均收入要比沈阳高4000元，两个城市的上市公司数量也非常接近。

要在十年前，从纯经济指标上，沈阳还是略占优势。

但是到了2020年，我们需要从另外一些角度考虑问题，今天要讲的是一个非常基础但又经常容易被大家忽略的变量——气候。

珠海号称百岛之城，属于海洋性季风气候，全年温暖湿润，最冷的1月平均温度是14度，而沈阳1月份平均温度是零下18度。你试着体会一下，1月份站在14度的地方和零下18度的地方，再加上风速，你的脚往哪里走？千百万年的演化中，那些刻在我们人类基因里对温暖的向往告诉我们，我们会往温暖的地方走。

因为严寒的天气会抑制人们的日常生产和消费。所以，人为因素接近的情况下，先天的禀赋对城市选择的影响会非常大。

气候对房价、城市的发展影响有多大？

我们可以从其他国家的发展轨迹中寻找答案。

美国从20世纪70年代进入万元美金社会开始，人口就从东北部和中央北部大规模南迁，推动了阳光地带的快速崛起，随之而来的，就是房地产的繁荣。

我们经常听到的加州的洛杉矶、旧金山、德州的休斯敦还有佛罗里达州，甚至佐治亚州的亚特兰大，都涌入了大量人口，房价飙升。

美国前总统里根1957年在加州的一个海边村落买了个房子，才2.9万美金，到1982年出手时变成了100万美金，涨了30多倍。

2017年，当这处房屋再次转手时，成交价是2200万美金，比最开始涨了750多倍。

而传统的五大湖区呢？

底特律、克利夫兰等城市，却在迅速衰落。

20世纪50年代，底特律是美国第四大城市，人口185万，克利夫兰是美国第七大城市，人口100万。而如今，底特律人口只有67万，克利夫兰人口只有38万，都下降了超过60%。

一个有趣的规律是：这些崛起的城市冬天的平均温度都在10℃以上，而那些衰落的城市冬天都是0℃以下——城市经济学宗师格雷泽对这个现象给出了解释。

美国的人口迁徙和城市演化是有规律可循的：除了人口往大城市走之外，在60、70年代以后，气温成为人口迁徙的一个重要决定因素——1月份平均气温在零度以下的寒冷城市和平均气温在10度以上的温暖城市相比，前者的人口增速只有后者的1/3——70年代这个拐点正是“万元美金”社会的拐点。

随着美国社会财富积累到了一定水平，人们对舒适的需求开始变化，开始愿意为温暖的环境付出更高的溢价。

其实在中国也有类似的趋势：哪个地方的人最喜欢去海南买房？

东北，甚至有人笑称，海南省是东北第四省。

这些年东北人口大量流出，但80年代之前东北可是人口吸附地，从19世纪中期开始就流行“闯关东”——因为东北的土地肥沃，人均耕地多，要吃饱饭，来这里再好不过了。

但20世纪80年代这个趋势扭转，尤其是21世纪之后，东北人口流出呈加速的态势，虽然很多专家们给出很多理由，但是其中一个核心原因大家都忽略了——气候。

辽宁和吉林1月平均气温在零下10度以下，黑龙江1月份平均气温接近零下20度，机器能够承受长时间的低温，但人不是机器，一到冬天，就会有大批的东北人“候鸟南飞”。

最近听说猪肉炖粉条取代了文昌鸡成为了海南特产，这反映了什么呢？

人类都是用脚在投票，尤其当我们的收入上升到一定水平之后，有权利和能力选择更好的生活条件的时候。

这种现象，我给它取了个名字，叫做房地产的阳光溢价。

不只是东北，你看中国过去十几年的城市发展路径，也能发现这个规律：

人口增速和一月份平均气温呈明显的正相关关系。

比如四季如春的昆明，一月平均气温约10℃，人口在这10多年增长了82%；而冬季平均气温接近-20℃的哈尔滨，这10多年人口几乎没有增长。

这个趋势中可能包含一些制度环境的因素，比如南方更加宽松，更适合民营企业生长，而这些年民企的总体态势好于国企。

但人们对于温暖气候的追求，随着收入上升对舒适和健康的追求，才是根源。

我前面说过，随着收入上升，人类对生命价值更加关注，更愿意为舒适和健康付出溢价。

而2015年发表在顶级医学杂志《柳叶刀》上的一篇文章，发现“偏离最适宜的温度”这个因素所导致的死亡占了所有死亡因素的8%，甚至超过了交通事故、腹泻、肺结核等常见的因素。

而且寒冷比热浪更有杀伤力。

常年处于寒冷的环境中，不仅会增加致死的可能性，还会增加呼吸道疾病、心脑血管疾病、关节病等各种疾病风险。

温度即寿命，这一规律在中国体现得更加明显。

有统计数据表明，中国南方人的平均寿命比北方人长5年，与温度和湿度紧密相关的心肺疾病就是非常重要的因素——

一个有趣的现象是，海南黎族自治州偏远落后，但是有很多长寿村，可见温暖气候对寿命的影响。

除了温度之外，湿度也会影响居住的舒适度。

你看，中国那条著名的胡焕庸线，其实就是400毫米等降雨量的分割线，分割线往西，年平均降雨量低于400，人口稀少；分割线往东，年平均降雨量大于400，人口就更繁荣。

还有海拔。

最适宜人类居住的海拔高度是500~1500米。

超过3000米会有高原反应，超过2500米人们就会有轻微的不适。

有了这些标准之后，我觉得你现在可以帮我们的同学作出选择了——

沈阳拥有丰富的自然资源，有人口规模，是赢在起跑线上的城市，但城市的战争终究要看对人的吸引力。

扪心自问，不考虑经济条件的差异，你会愿意生活在1月份零下20度的地方，还是零上15度的地方？

2020年迎来万元美金社会，中国人会迈着更加轻盈的步伐奔向更加舒适的城市。

在拐点处，我们有充足的理由看好中国的阳光地带，对房地产投资来说，阳光的溢价会越来越高。

为了让你能对自己所在的城市作一个判断，我们团队做了一张表和一张图：我们将城市按照1月的平均温度分成四组，-10℃以下，-10℃到0℃，0℃到10℃，和10℃以上，每组再按照城市人口规模分类，你可以在表格里查看自己城市的温度坐标；

同时，我们还绘制了一张象限图，以海拔高度（1000米）和胡焕庸线为横轴纵轴分成四个象限，你也可以查到自己城市的海拔和湿度坐标。

这一图一表查完之后，我相信，你对万元美金社会如何选择房产的逻辑就有了更清晰的认知。